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標題: 杜大衛﹕沒有泡沫? 曾特首居於哪個星球? [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2009-10-23 07:10 AM 標題: 杜大衛﹕沒有泡沫? 曾特首居於哪個星球?

或許特首只是曾蔭權利用餘暇來擔任的副職，所以他才能以那種具先見之明的地產權威口脗說：樓市未見泡沫。我只想問他：你在哪個星球生活？
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當恆基地產不可思議地將位於干德道本來40層的大廈擴展到88層，將40到59樓及69到87樓拋諸腦後，再以呎價71,000元發售特選的複式單位時，樓市已經進入了瘋狂狀態。不然就是恆基地產的地產專家所學的算術太有趣了。

當投資者願意以2400萬、呎價3萬元來購買一個位於尖沙嘴仍屬破舊區域的56樓單位時，不是已證明樓市已偏離現實嗎？但至少我相信那棟大廈的樓層是真實存在的。

數十億人民幣已投放中港樓市股市) L) `: F8 ]3 J. K. n
我們的地產權威堅稱這種情况只發生在豪宅市場，而絕大多數的樓宇價格仍屬合理水平，至少在一個正常算術適用的世界是這樣。他這是跟誰在開玩笑？在近幾星期，我所認識的業主中，他們不是暫時封盤，便是提高叫價；我所認識的地產代理中，全部都停印新價目表。沒有買家不在投訴樓價不斷飈升。公仔箱論壇+ T D+ h% c, F4 g+ i

不，曾先生。這是一個泡沫，而且是一個性質非常危險的泡沫。格林斯潘看着美國泡沫爆破使世界經濟幾乎陷入癱瘓，我懷疑曾先生會為他作辯護。兩個月前，格林斯潘在《金融時報》的一篇文章中堅稱，泡沫是難以看清的，他說：「監管機構在面對令人無把握的局面時，絕少能有足夠的先見之明來採取先發制人的行動。」

縱使這是事實，在這種情况下，我們需要的是肯定。由於北京已啟動了4萬億元刺激經濟方案，事實上數以十億的人民幣已投放在香港和內地的樓市和股市。中國社會科學院的調查估計，今年直到目前為止已有超1000億港元資金流入香港。我們的監管機構亦已經注意到這點，他們已經用了數十億美元，使兌換率維持在聯匯的範圍內。

這些湧入的現金解釋了過去6個月超過80%的股價上升，亦是樓價飈升至大氣層的直接而明顯原因。當房地產投資者可以在銀行以同業拆息加0.8厘進行按揭（近6個月銀行同業拆息維持在0.41厘水平，即按揭成本只是1.2厘），買樓而非租樓的動機實在難以抗拒。

這是一個不可能不爆破的泡沫，因為這些有利買家的條件不可能持續。當用作刺激經濟的現金用盡時，內地買家的不穩定資金亦然。隨着希望全球經濟能在明年第二季度開始復蘇，利率將大幅上升以防範通脹出現的危險，而這正是痛苦的根源。若投資者以1.2厘的利率進行按揭，那即使利率只上升0.5厘，每月按揭還款額就已經上升超過40%。能夠負擔每月2萬元還款額的投資者可未必負擔得起每月3萬元，最壞的情况是會有斷供的情况出現，最好的情况將會是買而不租的欲望將會下降，但可能是大幅下降。

這是一個不可能不爆破的泡沫
所以無論格林斯潘如何為自己辯護，我們的行政長官和他的監管機構可不能持相同的論點。泡沫是顯而易見的，漠視它的存在是不道德的。正如英國金融服務管理局主席特納最近指出，當監管機構看到泡沫出現的迹象時，它們的工作就是「逆向干預」。在這情况下，「干預」是相對地簡單的，監管機構只需要求銀行在批核按揭時，在極其保守的假設下估值，再將按揭上限收緊。如果我們過度活躍的市場認為某物業值500萬港元，那麼保守的估值可能是300萬港元，而按揭上限定為60％，那按揭的金額會是180萬港元，而餘下的320萬港元則要投資者自己想辦法。我肯定這將非常有效地讓市場冷靜下來。5.39.217.76) i5 [ L, V% X$ V8 Y
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當泡沫是如此明顯時，我們需要一個勇於採取「逆向干預」的監管機構。聲稱泡沫不存在，不是無知就是幼稚，我希望，陳德霖的團隊兩者都不是。: W; f' ?: M$ {
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作者杜大衛（David Dodwell）是公共政策研究公司Strategic Access 總裁。他曾任《金融時報》駐港特派員，是The Hong Kong Advantage 一書作者之一

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