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標題: 政府要再主導土地供應建上車樓助中產置業 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2009-10-20 07:04 AM 標題: 政府要再主導土地供應建上車樓助中產置業

發展局長林鄭月娥昨日提到政府會與港鐵商討加快推出一些港鐵樓盤，以及改變部分官地用途，較具體地回應了民眾關注當前樓價飈升、中產難置業的問題。方向是對的，但林太的建議還未觸及目前樓市的兩大問題。第一，政府應否放棄主導土地供應的能力，繼續讓地產商透過勾地安排，完全操控香港住宅的供應。第二，如何協助中產階層置業安居。我們認為，只要政府更積極一點，經過適當安排，這兩大問題可以在不摧毁樓市的前提下，令香港的樓市回歸合理的發展軌迹。
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林鄭月娥提到兩個構想，一是研究把部分政府及社團用地轉為住宅用途；二是加快推出西鐵上蓋物業，特別是南昌站與元朗站。公仔箱論壇9 x6 h% P- w' B! {5 h

並非缺乏住宅用地6 X" J' ~( d9 d+ j( z  p1 A% H, d
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只是發展商不勾出
關於把政府及社團用地轉為住宅用地，此乃政府打算增加土地供應，方向正確。不過，若發展商透過勾地政策，繼續控制土地供應的模式不變，則扭曲樓市的主因仍難以理順。社會人士早已有共識，現行的勾地制度其實已淪為發展商操控樓市的方法。因為按正常供求規律，今年以來新樓搶手，樓價節節飈升，發展商理應勾地建樓以滿足市場需求，賺取利潤，但是過去20個月以來，除了兩幅微不足道的蚊型土地被勾出拍賣以外，發展商根本無興趣勾地。
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發展商這種取態與其利益有關。較早前，地產建設商會執委會副主席梁志堅曾經表示，商會內恢復定期賣地的意見「差不多統一」，但是擁有大量土地儲備的發展商，隨即表示反對。因此，是否恢復定期賣地，牽涉到發展商之間的錯綜複雜轇轕，要在他們之間取得一致意見，難乎其難。

於是在這種情况下，發展商控制了兩個市場。一個是土地供應市場，現在成為買家（發展商）的市場，買家不買，政府也無可奈何；另一個則是樓宇供應的市場，成為賣家（發展商）的市場。這種從土地供應到樓宇供應都由發展商主導控制的市場運作，在唯利是圖底下，樓市不被扭曲者，稀矣！事實上，多月來沒有賣地的事實，近日已成為了一些地產界促銷樓盤的說辭。

要理順樓市，必須改變土地供應的扭曲狀况，政府應該掌握主導權，恢復定期拍賣土地，與勾地機制同時並行。否則，就算政府再把一些政府和社團用地放入勾地表，發展商都不會有反應的，因為現在勾地表已經有40幅住宅用地可供拍賣。以目前的樓市情况，會否恢復定期賣地，乃是體現政府領導意志、檢驗政府是否以市民最大利益為依歸的標準。公仔箱論壇: `" b0 [6 m9 r4 ^5 `
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至於加快推出西鐵上蓋物業，特別是南昌站及元朗站，分別原定2010年第1季和2011年第3季才推出。現在加快步伐，算是政府對樓市現况的回應。不過，這兩個盤，特別是位於市區的南昌站上蓋物業，屆時會否成為呎價「萬萬聲」、並非本港中產階層可以負擔的樓盤？昨日，有測量師預期，南昌站上蓋物業也可能是呎價不菲的豪宅樓盤。公仔箱論壇4 L/ {. f* \$ N3 J
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近年來，發展商把舊區的單幢樓建築成為「牙籤鑲鑽石」的新樓，然後賣個超高的豪宅價錢，已經屢見不鮮。南昌站雖然位於深水埗舊區，但是挾港鐵上蓋的優勢，而且地盤面積較大，完全有興建豪宅的空間，加上近年所見發展商一些出神入化的銷售手法，他日出現高昂售價的結果，幾可肯定。
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新一代「無殼蝸牛」上街, @( M, Q' U# f! {0 W

上車盤可消怨懟戾氣 0 M6 d7 C" b  P3 C/ q
另外，據南昌站上蓋物業的初步規劃，單位總數3321個，每個面積平均約900方呎，已經達到行政長官曾蔭權心目中的豪宅標準。近期，就樓價高企在社會所觸發怨懟，主要是中產階層難以買樓置業安居，若情况不變，則南昌站這個市區上蓋物業，對於中產階層而言，只有可望而不可即的望樓興嘆。
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在本港，居住問題對於高收入的一群，不構成困擾，低收入者申請公屋，約3年就可以上樓，因此基本上也不是問題。只有兩頭不到岸的中產階層最受困擾和衝擊。10多年前同樣是樓價飈升，當時湧上街頭遊行表達不滿的「無殼蝸牛」，就是大批被視為社會穩定中流砥柱的中產階層。本周日（25日），新一代的無殼蝸牛又走上街頭了。數年前為了救地產，政府宣布停止興建居屋，少了這個協助中產階層置業的機制，使得在樓市泡沫吹起之際，現在的中產階層更加顯得孤立無助。
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今年施政報告之前，據知政府高層曾研究應否推出一些規定只能建「低價上車盤」的地皮，以便照顧那些因入息超出限額不能申請公共房屋，但又負擔不起昂貴私樓的「中產一族」。施政報告並無提及這方面內容，看來當局就此仍然停留在「研究、研究」階段，並無結論。

我們認為「低價上車盤」有其必要，為了顯示政府真的關心中產階層的居住問題，南昌站和元朗站上蓋物業可以作為試點，興建「低價上車盤」給中產置業。政府是港鐵大股東，完全有能力控制和調撥其土地資源，這兩個站的上蓋物業可以提供約5000個單位，若能用於中產階層，當可大大減輕他們的居住壓力，社會怨懟的戾氣，也可以大大紓緩。

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