標題:
星韓為地產降溫防硬着陸 港府應及早綢繆理順樓市
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作者:
katspi
時間:
2009-10-16 07:07 AM
標題:
星韓為地產降溫防硬着陸 港府應及早綢繆理順樓市
今年的《施政報告》，關於「房地產市場」只有一段，共251字，絕非施政報告的重點內容，但是發表施政報告後，行政長官曾蔭權應該意識到在每一個解釋施政報告的場合，最多人關心、批評或提問的，都是關於「樓價太高了」、「市民買不起樓」的問題，曾蔭權儘管竭力解釋，但是明顯地未能說服市民。曾蔭權雖然堅持樓市無問題，但是他應該認識到，此事觸發出來的市民怨懟之深重，絕對不能輕忽視之，這股情緒一旦爆發出來，將成為他和特區政府的噩夢。
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當局所列舉樓價數據
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與市民切身經歷有落差
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曾蔭權和政府列舉樓價高低的數字，與市民的切身體會有明顯落差。曾蔭權強調豪宅樓價升與普羅大的樓宇無關，不會影響市民的生活，他出席立法會答問大會時稱，平均樓價較1997時相差25%，港島太古城仍低11%，杏花低32%，很多新界樓「有排返唔到家鄉」。政府所列舉數字是從整體樓價、按揭供款佔家庭收入比例、樓價與家庭入息中位數的關係等，說明樓市景遠遠未及1997年。
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政府掌握大量數據，而且有政務精英選取統計數字，為政策護航，對於這些數字，市民難以反駁，但是市民在日常生活中所接觸到的樓市和樓價，與當局營造的圖象，截然不同。市民買不起哪些動輒呎價「萬萬聲」的豪宅，不過，所謂傳統藍籌屋苑的二手樓價也在升。
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例如今年7月，太古城一個標準分層單位創出呎價1.21萬元的歷史新高；樓齡18年、位於藍田港鐵站上蓋匯景花園一個全海景戶，以650萬元即呎價7143元售出，是該屋苑11年以來新高，逼近97年高峰價；樓齡25年、位於荃灣港鐵站上蓋的綠楊新，一個667方呎三房單位，亦以335萬元易手，呎價5022元，創該屋苑98年1月以來新高。近日，樓齡近30年的九龍灣德福花園，一個兩房單位成交價346萬元，呎價達5738元，創1997年金融風暴後呎價新紀錄。港島東杏花一個全海景單位，以620萬元即呎價8000元易手，創98年中以來同類單位的新高價。
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面對這些活生生的實例，與曾蔭權所說樓價較1997年還有約25%差距對照，究竟哪一個更為真實和有感覺？這樣的落差使人困惑，政府應該增加數據的透明度，定期公布，以取信於民。
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其實，曾蔭權以樓價「未回到97時」，作為毋須應對的理由，值得斟酌。1997年樓市和樓價都處於瘋狂狀態，泡沫爆破導致許多人的悲慘一幕，仍然歷歷在目，是否要重現當年的景，才算樓市有問題？曾蔭權如果這樣想，市民就要有樓市硬陸、香港再次墮入深淵的心理準備。
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歐美各國採取量化寬鬆貨幣政策，挽救經濟，致使全球市場資金氾濫，加上低利率導致全球資產價格急漲，樓價急升並非香港的獨有現象，內地如是，新加坡、韓國等盡皆如是。以新加坡為例，今年以來各類樓宇售價升幅由16%至35%不等，新加坡政府為免樓市出現泡沫衝擊仍然疲弱的經濟，上月下旬已經採取措施，為樓市降溫，包括取消之前為了刺激樓市採取的「利息攤還計劃」（買主可以在交付首期一段時間後才開始付利息）以及「只支付利息計劃」（在規定時期內只需要付利息而不還本金）；同時增加土地供應等。
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韓國亦推出冷卻樓市措施，規定首爾部分地區住宅的按揭供款，不能高於借貸者收入40%（本港約為50％），其他城市料會跟隨。月前，韓國政府亦規定首爾、仁川及京畿道價值超過6億韓圜（約386萬港元）的按揭貸款成數，由樓價60%調低至50%（本港現為70％），希望藉此減少按揭貸款需求兩成。
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中產處境最困難
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應考慮復建居屋
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今年以來，本港樓價已經上升大約兩成（不計曾蔭權口中豪宅的瘋狂價），而且升勢未止，但是迄今只有前任金管局總裁任志剛在離任前，曾經就銀行低息搶奪樓按表達過關注，此外未見政府有任何舉措。新加坡和韓國在設法使樓市軟陸，對港府是否有警示作用，值得曾蔭權注意。
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本港地狹人稠，就居住問題，最上層極少數的高收入階層，可以自行處理；草根階層則有政府照顧，合資格申請者3年內就可以上樓住公屋；當下最值得政府注意的，是處於夾縫的中產階層，他們不符合申請公屋的資格，要上樓的難度則愈來愈高。港英治下時期，麥理浩總督推出居者有其屋政策，協助夾心階層置業安居，這是一項德政；回歸之後一場亞洲金融風暴，政府為了挽救樓市，當年在未經充分討論之下，廢止了居屋政策，現在回顧起來，當年這個決定，有未經深思熟慮之嫌。因此，我們認為政府應該重新考慮恢復興建居屋，協助夾心階層，藉此增添社會的穩定和諧力量。
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香港房屋問題，牽涉多方面的利益，錯綜複雜，作為政府，首要考慮怎樣的房屋政策符合社會的最大利益。短期而言，如何理順已經扭曲了的樓市，避免泡沫急速暴脹而出現硬陸的死傷枕藉場面，政府應該早為之謀了。
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