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標題: 地產商也贊成定期賣地政府更應理順土地供應 [打印本頁]

作者: katspi 時間: 2009-10-13 07:01 AM 標題: 地產商也贊成定期賣地政府更應理順土地供應

行政長官曾蔭權明日發表他的第5份施政報告，他會否推行變革，理順土地和樓宇供應，使已呈扭曲的房地產市場逐漸回復平衡，備受關注。據知，過去反對政府定期拍賣土地的地產建設商會，近期立場有所改變，主流取態是贊成定期賣地與勾地表制度並行。政府應該審時度勢，調整政策措施，藉着定期賣地，使房地產市場回復到較正常情况。
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發展商歷時20個月不勾地 ( ~0 z3 L. }- L+ G9 S: Y. ^

樓價節節上升庫房收入受壓
最近一兩年，大多數地產發展商、特別是土地儲備較多的發展商，對勾地制度的門檻和運作多所批評，具體反映在行動上，則是發展商的勾地意欲很低，對是否定期拍賣土地有較大分歧，基本上是不同意。不過，據地產建設商會執委會副主席梁志堅透露，近期發展商的取態有所轉變，地產建設商會大多數成員的主流意見，認為定期賣地和勾地制度，可以雙軌同時運作。他並透露有關意見已經向政府最高層反映。tvb now,tvbnow,bttvb5 r, c7 I% F: W$ ^4 U& r

發展商的轉變，相信關乎他們對市場的評估，特別是對一些土地儲備不多的發展商而言，對取得土地有迫切性。近期本港樓價屢創新高，用家、炒家搶着買新樓，發展商卻不趁機勾地建樓增加供應，顯示政府的土地政策已經不能起到調節供求的功能，使市場無法處於正常景况。4 L# @( j  c& |7 D( w  b$ n
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根據政府的數字，截至今年第2季完結，可供在市場出售的新樓住宅單位共4.9萬個，連同已批出土地而未動工的約7000個單位，就算即時或短期內動工，預期未來2至5年，本港新樓住宅單位的供應量也只有5.6萬個，即每年只有約1.1萬個，是當局自2004年有這項統計數字以來的最低紀錄。

這樣緊絀的供應量，已經不足敷應本港內部需求，而近年本港吸引內地人士來港的投資移民，開始見到成效，他們移居來港，多選擇投資買樓；另外，內地坐擁資金的人士愈來愈多，來港投資成為他們的選擇之一。據地產界人士透露，近期本港新樓銷售（特別是樓價超過1000萬元的豪宅），約有三成買家是內地客。新樓供應本就不足，加上內地大豪客搶奪，樓價節節飈升，本港整體樓市在豪宅帶動下，二手樓的中下價市場，樓價也因而扯高，部分甚至已經超越1997年的高峰時期。

勾地乏人問津，政府的財政收入也大受影響。由2008/09財政年度至今，經歷約20個月，只有兩幅「蚊型地皮」被勾出，一幅在西貢白沙灣，去年5月拍賣得1200萬元；一幅是上水石湖墟的商住用地，今年5月以6100萬元成交。# O2 s* S( c$ S0 |
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2008/09財政年度，政府原本預期土地收入431億元，但是埋單計數只得169億元。本財政年度政府大幅調低預期土地收入，只有165億元，但是政府去月底公布的數字，本財政年度首半年（4月至9月），土地收入只有7.48億元，較去年同期大跌九成。再回顧遠一點，2007/08年度，政府全年地價收入達623.2億元，更反映最近20個月來，土地收入的大幅萎縮，已經衝擊政府的財政收入，若情况持續下去，政府的財政便會出現問題。5.39.217.769 N+ O3 ^7 Z; c* Q( ^  m0 i

「八萬五」陰影可以理解公仔箱論壇9 E& n1 W, I  v  N* `/ R) N
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但不能坐視市場扭曲
前任行政長官董建華推行「八萬五」房屋政策，遇上亞洲金融風暴和接踵而來的SARS，本港經濟備受衝擊，導致高峰期本港出現逾10萬個負資產業主。這個教訓，市民刻骨銘心，在這樣的背景下，政府對樓市不敢輕舉妄動，以免出現大幅波動，完全可以理解。但是在供求失衡之下，政府不能坐視市場扭曲於不顧，應該調整政策，主導土地供應。這是政府不可推卸的責任。而汲取了當年的教訓，政府只要審慎地、有序地供應土地，就可以避免出現大起大落，從而理順房地產市場。
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地產發展商會成員改變立場，贊成勾地與定期賣地並行，是實事求是的建議；政府堅持不賤賣土地的原則立場，仍然可以調整僵化的賣地政策。發展商一直批評勾地的門檻太高，要求政府降低門檻，以刺激發展商的勾地意欲。因應這方面訴求，政府本財政年度調高發展商的利潤風險因素，住宅由10%升至20%，即是出現所謂八折勾地，但是發展商仍然對此無興趣。所以情况說明並非門檻高低，而是發展商另有想法。# u; Z3 |3 |9 n  T) A

地產建設商會新近出現的主流意見，就政府解開勾地制度的困局，應該是正面信息。因為關於土地政策，發展商是最重要的持份者，現在他們就定期賣地開綠燈，政府可視為調整政策的主要障礙已經消除。明日的施政報告，且看曾蔭權在這個關乎民生、關乎政府財政收入的重要事項上，會否提出積極的改革政策和措施。

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