標題:
改革太急進 領匯失商機
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作者:
katspi
時間:
2009-9-19 08:26 AM
標題:
改革太急進 領匯失商機
為協助將於數年內落成的油塘商場，日後引入更多「名牌」租戶，房署決定對外招標，委聘獨家租賃代為物色租戶。本來，房署當年成立領匯，然後借上市出售，目的就是用來處置名下的商場物業，外界曾預期領匯日後會再向房署買入新建商場，現在當局未有如預期「注資」，或多或少令人懷疑是否因為領匯經營策略過分急進，令當局改變構想。
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房委會近年一直銳意仿效領匯，為剩餘未出售的公屋商場引入私人經營模式。早年為油塘邨第四期、購物廊零售和停車場發展項目部署招租事宜時，決定破天荒將項目交由顧問公司或物業公司協助「獵頭」，為房署引入最合適租戶。
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房委不注資 免自找麻煩
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房委會這次招手向外物業專業公司協助，顯然是想借助私營機構力量，盡量發揮名下商場的潛力。多年前，房委會為了改善商場經營效益，成立了領匯管理屬下多個大型商場，同時透過上市全面出售股權，當時有個想法，是如果領匯的經營模式成功，日後建成的商場可以逐步出售給領匯，避免公營機構營運商業樓宇出現的種種管理問題。
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然而，把商場包裝成領匯上市的做法，雖然令房委會即時套現，同時一舉擺脫了管理大批商場的煩惱，但過去幾年，領匯調整租戶組合和重組人手的過程，造成大量噪音，最先由政府委任的管理層先後受壓離去，議員和民間團體紛紛表示關注。
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對當局而言，當初把領匯上市和出售的做法，的確可以產生提升管理和善用資產的效果，但其後領匯管理層的急進做法，造成政治上的壓力日增。面對激烈的批評，當局唯一減壓方法，是撇清與領匯已沒有股權關係，在這種尷尬局面下，如果再把商場出售給領匯，無疑是自找麻煩，於是新建成的商場，就要另謀出路。
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出售資產之路再行不通，房委會決定借助專業中介人物色租戶，這樣做暫時亦遇上不少障礙。過去先後兩次展開全球性招標，都由於「門檻」太高而「流產」，所以昨日再度招標時，決定降低條件，期望可以成功「獵頭」。
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從行政角度，房委會自行物色中介機構尋找好租戶，當然不及出售商場給領匯直截了當，但新商場無論租戶或員工，積習問題不會太嚴重，如果一開始就採取較商業化的營運，效果差不到那裏去，最重要的是，這樣可以避免議員和民間團體的質疑和批評，遠比與領匯交易惹來政治狙擊明智。
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地鐵夠溫和 成功併九鐵
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房委會改變了注資領匯的想法，對於領匯股東來說，等如失去了將來擴展資產的重要途徑。本來，領匯接收了房委會的商場，經營效益遠低於私營物業，但這些因素早已反映在收購價之上，實在不必急於一下子就要全面增加效益，把社會和政治因素完全置諸腦後。如果管理層和股東能夠保持耐性，以較溫和的手段去改善經營，贏取公眾的支持，是極有機會用吸引的價格繼續購入新商場，為長遠增加收益打下更好的基礎。這個情形一如當年的地鐵公司，由於在票價和推地政策上願意和政府協調，終於伺機成功併購九鐵，取得龐大的資產，同時壟斷本地的鐵路運輸。
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領匯上市以來的急進策略，令到租戶和受影響員工不滿，房委會配置資產的構思落空，結果亦令公司失去了一個收購資產的重要渠道，這種三輸局面，是否符合股東的長遠利益，實在值得領匯董事局好好檢討。
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