標題: [香港] 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告! [打印本頁]

---

作者: manyiu    時間: 2026-3-3 11:46 AM     標題: 工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告!

撰文：陳萃屏 周偉強出版：2026-03-02
7 x" p5 ]. a& l+ a/ k
$ P* c4 u! z4 [0 r; c8 w) TTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。[youtube]oTLCT5x3IHY&t=620s[/youtube]
' G$ e# m3 g1 Z+ O5.39.217.76
: v) f/ }/ w2 R. y% C香港人鍾意買「磚頭」，連迷你倉這塊「迷你磚」都有人買。有公司五年前將一個工廈單位，劏開100多份、每個12至20呎的業權，拆售迷你倉，大賺4000幾萬元，之後再推出「迷你倉花」，賣未建成的倉。2022年，有人用了58萬，買20平方呎的倉花，呎價媲美九龍站上蓋豪宅。職員銷售時稱2023年交樓，但合約則寫明2030年才完成交易，買賣合約簽訂後，業權亦無在土地註冊處上註冊。tvb now,tvbnow,bttvb# c* E" f2 @. C

' n$ U# D8 B4 I6 W  sTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會警告，拆售迷你倉和買賣迷你倉花，是可疑投資產品，涉集體投資計劃的某些特點，但未獲證監會認可向香港公眾發售，提醒投資者要保持警惕。5.39.217.76! q' O& o5 w! S' D9 P! S4 d
5.39.217.76' H% m# @( {$ c- m

# e7 ^3 g0 H$ ~+ y. U6 NTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb" ?/ o0 p  S, @0 n/ V% o. w

' \9 K7 v4 O# _* V4 S5.39.217.766600呎工廈改建變迷你倉　「單位」20呎
1 b) o. I& D2 G# C, e7 b$ i" N迷你倉公司「百寶庫」，2020年將全層6600呎的葵涌生興工業大廈單位劏開123份，用作賣迷你倉，平均每個單位售價為45.8萬元，推出不久後售罄。百寶庫項目營運總監梁嘉湧2020年拍片介紹，稱「標準單位」採用防火隔板，以及防火門，更配有煙霧感應器，配套方面有電源及寬頻裝置。
8 P6 h  Q" m* gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
: ]$ e$ C: u; t
3 r/ F" D2 E3 @% L3 P' ?5 q0 Ttvb now,tvbnow,bttvb工廈改建成迷你倉買賣。（陳萃屏攝）
( |3 i/ ?1 W: C公仔箱論壇5 a: I! i$ W0 m9 Z
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ c% S9 t1 ?0 b) C. Y
百宝库项目营运总监梁嘉涌2020年拍片介绍，称“标准单位”采用防火隔板，以及防火门，更配有烟雾感应器，配套方面有电源及宽频装置。. N% P( {1 \- f; }
% P+ O1 r! }5 u: Q7 y0 V" s
3 c* P1 b. @" d

$ K1 z/ y' |$ z/ l: ?4 N公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb) ]; ]+ E/ \; c, w# N
所謂「單位」，是實用面積12呎或20呎的儲物櫃，即是大約只有18或30張A4紙這麼大。
2 a: q0 }" v6 ~" E* P公仔箱論壇8 d- b  U, F, t
買家除了要支付數十萬，日後要自用，每月要先交100多至300多元管理費，亦可選擇以每月1900元，把迷你倉租給回給百寶庫，或者自行租給別人。- _5 x0 z" {3 t  U$ g7 e

6 z% A% p# \  f. v, E# v5.39.217.76
. L& g+ S8 l) a/ {公仔箱論壇百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫Facebook圖片）
1 l7 n+ k& p$ r' Ntvb now,tvbnow,bttvb
- v  a2 L/ [1 p! d9 ?工廈單位市值約600萬　變迷你倉賺4000多萬
4 C. t* G  S8 e) h& d5.39.217.76本身這工廈單位，是創辦人梁嘉湧的父親的物業。1980年代用190萬元買入，2020年改建做迷你倉。梁嘉湧說過，改建用了過千萬，全層迷你倉賣出，「百寶庫」收到5633萬元，即賣迷你倉都淨賺4000多萬。  ]( J4 Y. @- b5 w- J. E% \

8 x; \# J# X& h- o# [tvb now,tvbnow,bttvb這樣好賺過直接賣樓很多，如果直接賣，現在單位的市值約為600萬元。5.39.217.76+ Y4 ^6 \/ _" D! ?  j$ J
1 m5 ?- ~9 L& }( m+ C
對梁嘉湧來說是大賺，但對小業主而言是蝕本投資，有人在2020年用91.6萬買入兩個迷你倉，2024年底用57萬賣回給百寶庫，跌幅達三成七。
- v2 t$ d; Q7 C9 E% L! w1 R0 S5 W- R5.39.217.76" o5 h2 G- _; E2 m2 @' L

) q4 p5 J4 b* k+ D2 mtvb now,tvbnow,bttvb2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）
2 O5 x2 h& ^: f' ?+ `! o% E# ^8 {5.39.217.76
* Q, ?+ c' e9 P公仔箱論壇「迷你倉花」三年未建成
/ K% D, w" h/ T$ t+ L% utvb now,tvbnow,bttvb2021年，百寶庫買了同一幢工廈的另一層單位，改裝做迷你倉，劏開61格，這次就不是賣「現貨」，而是未起好就開賣「倉花」，到現在都未建成。5.39.217.76$ U; w+ N1 p: e; o& F2 h$ i, A' B
5 d' x% B' v8 M- F
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。0 v, W. S' _: \7 v% |
購入「迷你倉花」單位的陳女士（化名）。（楊凱力攝）5.39.217.76: ~, l5 ?9 S$ t) ?! M

2 x5 A' h* f/ I5.39.217.76陳女士（化名）2022年11月，用58.2萬元買20呎「迷你倉花」，付了30萬訂金。其餘尾數要2026年至2030年，每月供款6000元。
+ R  W  B! S: G) O) b
* ?: ~+ G  g" Z陳女士本身租開迷你倉，覺得有個自己倉不錯，見到負責人經常受訪，認為公司可信。
6 `" K7 @* d/ P$ @- OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb4 u4 d* E* i7 \9 R

/ z( v9 o; K& l# o3 w5.39.217.76陳女士受訪時，攜同梁嘉湧昔日的剪報。（楊凱力攝）
. n0 x( U3 U8 A( A& o; Y  \6 d5.39.217.76  f( l; N4 I' R% m) n  G8 G' T
加上職員推銷時，口頭說迷你倉快將建成，眼見過多幾個月就有新倉用，很快就決定買倉。 但去到原本承諾可以用的2023年，百寶庫就說疫情影響施工，只向陳女士付了三個月的租金，就沒再聯絡陳女士。
4 ]7 |5 C0 R. X5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" l) e0 w& K/ X# D" z, |3 k3 i
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% n8 K9 o* K2 w1 e; E  q8 ?
2025年11月，「迷你倉花」單位門外寫上「創庫二號工程中」。（陳萃屏攝）tvb now,tvbnow,bttvb" t' ]; x8 t) r+ S  n

9 O3 b- b9 J# M) G公仔箱論壇單位重門深鎖　事主欲取消交易被拒" a7 s( s% h, P" w+ a: R
記者上去看過，單位重門深鎖，門口只有一塊白板手寫「工程中」，門外還有不少電線未接駁。陳女士說，「無緣故不見了幾十萬，當然很不開心。追租時沒反應，覺得好似陷入了一個騙局。」 陳女士曾經向梁嘉湧提議取消交易，並退回訂金，但被拒絕。' v4 Z1 D& [' M3 o, v5 b5 s* S
公仔箱論壇. {  @2 y. a3 R- c+ R/ D. ]7 d" G2 h
梁嘉湧曾於電話中向陳女士表示，她不是業主，只是一個「簽了必買必賣合約的準買家。」
: q+ g' Z1 p; o6 g, f5.39.217.76
4 O. U7 U& I" H
* F+ R4 V# [% ]3 j0 OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。執業律師謝天良。（受訪者提供圖片）  t' y: w3 A7 }1 r. y
# h" t- _; i/ A! M  s+ e( @
執業律師謝天良檢視過合約條款，說合約寫的是買家要供完款付了錢，才算是完成交易，即可去到2030年才交樓。謝天良說，合約沒寫明2023年3月就會建好這個單位，可以使用，連可供出租也沒寫得很清楚，合約只寫明會有一個租金回報率。5.39.217.76: |2 M6 O+ k  L8 C) p$ n
. ?. y$ }% U5 Y* U8 ^/ t0 W
百寶庫則稱，不會去到這麼遲才交樓，說會在2026年底前拿到屋宇署的入伙紙，就可以交樓，稱在消防處、屋宇署及地政總署的申請，已進入「最後階段」。公仔箱論壇) S! l2 O* P) T- R

) L4 @3 f1 D, |0 k% C1 i8 |tvb now,tvbnow,bttvb屋宇署及消防處：2021年已批建築圖則公仔箱論壇4 r  r. N! f. C& _" Q+ ]; b2 W
未取入伙紙　因承建商自行停工
* D8 a! W9 Q6 }/ x- ^% X這說法與政府部門回覆《香港01》有出入。屋宇署及消防處均稱早在2021年10月就批准了建築圖則，而2022年地政總署都批准了單位用作「倉庫」。未取到入伙紙，是因為承建商2023年4月，通知了屋宇署會開始工程，隔了兩個月就停工。
1 _% n9 h4 L- [: r
) ?7 p, v" Y5 f7 C" Y拉鋸兩年，百寶庫沒法如期交樓花，最後在2025年12月安排陳女士不用補錢，換一個現成的迷你倉，雙方已達成協議、「妥善處理」。
" Z) g7 W8 H! K+ P, Z, {1 x- Jtvb now,tvbnow,bttvb0 o1 L, ^0 g+ x7 {9 g" W# h* `

- v/ N/ e  [/ @& _迷你仓位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）5.39.217.76! `( m! V3 U. F* q# u: H9 e) h
! c1 A+ H) V0 n: B6 J- A* c
可供买卖的迷你仓，位处葵涌生兴工业大厦。（陈萃屏摄）; f' r; x8 o/ Y1 W, r$ ^3 C  W

) N2 U* c+ i2 N# O律師無為「迷你倉花」買家註冊文件
: A9 r0 H4 E4 b# B0 a9 ztvb now,tvbnow,bttvb買「迷你倉花」其實同買樓花一樣，簽訂了正式買賣合約，就算未找完尾數，律師都要在一個月內，去土地註冊處註冊文件。tvb now,tvbnow,bttvb. D' C. j# L" }. }  l2 p9 \3 h2 X

+ A/ Q% h$ h+ w3 f$ i9 T+ |( {5 I不過《香港01》發現，賣方律師至今沒為「迷你倉花」任何買家，在土地註冊處註冊合約，從公開文件上見不到陳女士的簽約紀錄。tvb now,tvbnow,bttvb5 p, J9 K0 v4 d) o
5.39.217.76- h/ ]5 @8 v+ O  i! l% `6 s
土地註冊處表示已註冊的文書，比起在之後註冊或者未經註冊的文書，在法律上有優先權。如果有人沒註冊，之後有人再買了物業，無註冊的買賣合約會無效。公仔箱論壇1 a. E! G- E! x+ C& u1 J

! B1 p5 L+ Y: }- [2 X, ~8 |公仔箱論壇專責處理物業買賣的律師謝天良說，就算沒到土地註冊處註冊文件，買賣合約本身都有效，但是不註冊的話，就變成如果有第二份合約，即是最壞情況是再賣多一次，到時候如果別人的合約先行註冊，這一份合約就變成利益會受損。
) C. s& E3 t3 P" q% |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
3 c7 Y: D, m8 n  F' P; Y$ R# O2 H處理這宗買賣的律師，是由賣家委託的。謝天良說，律師都要保障雙方的權益：「註契是個律師都要做，不理解為何該律師沒幫她註契。」
/ |/ Y* r8 q4 b; Btvb now,tvbnow,bttvb
2 w& i, E/ D. Q: U' I, U推銷迷你倉的職員梁嘉銘向陳女士提供的卡片。（受訪者提供）
, J) W, r9 E1 u公仔箱論壇
# q6 v# ?9 f! B6 ]+ s+ X0 V地產代理、業主及營運公司有關連
5 ^8 g( {# u( i& G1 i7 Q5.39.217.76不只律師沒保障陳女士的權益，地產代理也沒有。整宗迷你倉買賣，地產代理、業主及營運公司都有關連。
- f7 `. r1 o+ n4 u) q( c5.39.217.765.39.217.763 ]) t: {2 r; U
梁嘉湧除了是百寶庫的董事及股東外，也是賣迷你倉的業主。買賣迷你倉花屬於買賣物業，要找地產代理協助處理。負責的地產公司「陸一地產代理有限公司」董事及股東叫梁嘉銘，與向陳女士推銷迷你倉的職員同名。梁嘉湧曾被控洗黑錢　控方撤控官斥自招嫌疑tvb now,tvbnow,bttvb3 m0 h) P& i; t  \+ s* s

& @* w3 u0 \" C# I- M2 k* t+ E7 O法庭紀錄顯示，梁嘉湧在2022年曾被控洗黑錢。案情指有受害人被詐騙，之後多筆款項，從另一被告的戶口，在短時間內將276萬分開存入梁嘉湧戶口，再在約1個月內轉走。受害人最終沒出庭作供，案件在開審第一日，控方就撤回控罪。9 Z3 }: s8 i8 @0 d, W

: g; ?1 Y$ b* l梁嘉湧事後申請訟費，但法官認為他收到200多萬元的來歷不明存款，卻解釋不到來源和原因，裁定他的行為自招嫌疑，拒絕他的訟費申請。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# W8 D- g3 a- I2 u0 b* B5 A

9 j9 P# s7 [1 ?0 w$ _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會2025年11月警告，百寶庫的迷你倉買賣屬可疑投資產品。（證監會網頁截圖）
: _) t7 d! e+ A- e. |4 N2 u9 g# U
& J! Z) \. ~  C6 O3 D" P證監會：迷你倉花屬可疑投資產品# n/ i% R3 o' Z6 N- [
證監會2025年11月警告，這個迷你倉花屬可疑投資產品，未獲證監會認可下向公眾發售，更點名梁嘉湧擔任董事的，兩間公司「百寶庫」「創利控股」，以及迷你倉原本工廈單位的業主、梁嘉湧父親的工程公司「Nica Electronics Engineering」，和「陸一地產代理」。" z9 k+ x4 Z7 U1 C
tvb now,tvbnow,bttvb4 g3 ?0 O% n& O  N" Z6 N( p
消委會：口頭與合約不一致或失實
1 k" d0 D& a0 {4 y* eTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。消委會稱過去五年曾經接獲一宗，涉「迷你倉花」的投訴個案。消委會稱任何簽約前口頭陳述與合約條款不一致，可能構成失實陳述，建議消費者應尋求獨立法律意見。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, Q# S4 `$ T) x) H

# E5 U; L7 M( U! v, dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ i! D- Y: A" |7 G6 `
臨時買賣合約列明，買家於2023年3月可獲1900元租金回報。（楊凱力攝）5.39.217.76. _3 v4 T$ l" ?. w1 q( F, r
3 K* B5 y! M% q+ p
梁嘉湧：事主以合約條款「延伸」理解會交樓  J- g2 |  P0 V* B
為何百寶庫無如期於2023年3月交樓？為何無法為業主註冊買賣合約？合約條款與口頭推銷時為何不同？梁嘉湧接受《香港01》電話訪問，稱在文件、宣傳及銷售文案，作為發展商或業主，都沒有承諾2023年3月（交樓）。
; S3 J# l! B9 G5.39.217.76
$ z0 l: T) d' Y& z公仔箱論壇梁嘉湧表示，事主只根據臨時買賣合約當中一項條款，指2023年3月開始，可享受到租務補貼的優惠，以此延伸到百寶庫承諾2023年3月可交樓，稱「在我們有紀錄的文字，是沒有這件事情發生 。」' L% D$ A# I8 S6 }  p

# h( `# x' h& }TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧之後書面回應指，曾用「目標時間表」去說明，但講明實際交樓時間要視乎工程及政府，沒寫過2023年3月會交樓。他又稱，項目銷售人員眾多，會了解有否職員口頭提及完工期，如果地產代理用字不夠準確，對造成誤解表示遺憾。4 L8 U9 P- |7 q0 q

& [8 v( m. j2 {" J3 J. N9 x) P) s; n! u+ M( Q# e( e
百寶庫創辦人梁嘉湧。（百寶庫YouTube片段截圖）5.39.217.76% k0 {7 x# \( z2 P0 H: ?
0 }  i- G6 j) U% r

$ L. I' H3 T, Q0 X. m9 a2 \tvb now,tvbnow,bttvb百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）5 [/ O# k; P/ c0 ?7 L
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. R) o, W* M$ A) l& d# A6 W
百宝库创办人梁嘉涌曾拍片介绍迷你仓。（百宝库YouTube片段截图）6 i. N( x) X( V4 K% c5 \
5.39.217.76  x) p5 X1 Y, Z* u4 d
聲稱需「完工紙」才可註冊　土地註冊處反駁公仔箱論壇& m+ b' j, C* [& k
他又說，在香港見不到施工，不代表工程「沒工作」，部份組件在內地工廠預製，已逐一向買家解釋及提供補償方案，認為沒有違反任何合約。
" O" e0 V: \% m" }, a2 PTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 a( u* z3 F9 o- ^# J
至於律師為何沒為業主註冊買賣合約？梁嘉湧解釋已在稅務局打釐印，並由負責律師樓保存文件，交易有稅局有正式紀錄，「非完全沒有註冊」。不過，打釐印只是證明交稅，並無「註冊」的意思。公仔箱論壇0 O, L: B( _, y% Z5 C6 k  j

( i% t: K, o7 l2 j& r. N, {2 ^5.39.217.76而梁嘉湧又重申要等工程完工，獲屋宇署發出「完工紙」，及完成單位的分契之後，才可於土地註冊處註冊。- z+ O$ e; ]/ ?( g1 Q* x% P6 j7 F

5 C* ^" G, a) |3 A1 n- `0 t7 i5.39.217.76但記者翻查土地註冊處資料，「迷你倉花」已完成分契，土地註冊處亦稱「完工紙」不是文書註冊的條件。就算未竣工、未有入伙紙或滿意紙，物業的買賣合約，仍可於土地註冊處辦理註冊。公仔箱論壇3 z( n# ?' l- L3 s% ^

2 o; z3 \) A  g2 b# N4 fTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。梁嘉湧亦沒正面回應地產代理公司董事及股東梁嘉銘，是否百寶庫的銷售總監，只表示二人沒任何血緣關係。5.39.217.768 F2 k% o) l6 G! z
! |5 {, B. y/ @0 s7 H3 P
公仔箱論壇* Z+ W8 ~* S2 w9 \- z" x! e
工廈劏開過百份拆售「迷你倉花」　買家無獲註冊業權　證監發警告

---

歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)

Powered by Discuz! 7.0.0