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[美洲]
加國禁外國人買住宅物業的命令生效!
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作者:
manyiu
時間:
2023-1-3 07:50 AM
標題:
加國禁外國人買住宅物業的命令生效!
2023年1月1日週日
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加國禁外國人買住宅物業的命令生效
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加拿大一項禁止外國人購買住宅物業的命令星期日生效，旨在遏止投機活動，為加拿大人預留更多房屋。
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這項為期兩年的臨時措施，是總理杜魯多前年競選期間提出，當時很多外國投資者及公司購買加拿大的房屋，投機活動猖獗，導致房價飆升，很多加拿大人無法買樓，但實際上很多房屋最終無人居住。
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到勝出大選後，自由黨推出禁止非加拿大人購買物業的法案，溫哥華和多倫多等主要城市亦對非居民及空置房屋徵稅。
作者:
manyiu
時間:
2023-1-3 07:57 AM
加國買樓禁令殺到 「辣招」禁外國人置業
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聯邦政府出台了禁止非加拿大居民購買住宅房地產的立法。
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《禁止非加拿大居民購買住宅物業法》將於2023年1月1日生效，有效期為兩年。
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條文中雖有情況可獲豁免，但本刊訪問了兩位律師，均明言外國人可利用「灰色地帶」置業的機會不大。
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亦有地產經紀分享，公司近日已發出通知，絕不容忍職員對違法買家助紂為虐！
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從明年1月1日開始，非加拿大居民將被禁止在加拿大購買某些住宅房地產兩年，想買樓的外國人僅餘不足30天的時間出手。同時，聯邦政府明言任何故意幫助非加拿大居民買房的人都可能陷入困境。
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對於政策是否真的能夠一擊即中，進一步控制樓價，在房地產買賣有豐富經驗的律師Ernest對此略有保留。「如果從現實層面看，市場上參與買賣的非加拿大居民，其實比例不算很大。以我們事務所的客人比率為例，過去一年成交中，非加拿大居民買家的數量不到5%。」
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不過，Ernest亦補充，樓市升跌除了現實環境，亦要考慮到投資者的心理因素。禁令會否影響其他買家的入市意欲和市場氣氛，則有待觀望。
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Ernest 從法律角度梳理了條文內容。
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1. 誰受到禁令的影響？
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符合該法案下「非加拿大居民」定義的人將受到禁令的約束，主要包括
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A. 在加拿大境外成立的公司；
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B. 由非加拿大永久居民或加拿大公民的外國公司及
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C. 既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民的人(如持工簽及學簽者)，除非滿足特定條件。
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2. 誰能獲得豁免？
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該禁令不適用於以下人員A)難民；B)與配偶或同居伴侶(加拿大公民、加拿大永久居民、根據《印第安人法》註冊為印第安人的人，或難民)一起購買住宅房地產的非加拿大居民。而暫居人員需要滿足何種條件才能被豁免還未可知， 需要等待政府出台更具體的規定。
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3. 哪些物業在禁令範圍內？
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首先，Ernest強調這次的禁令只限於住宅，而不適用於商用物業。
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A. 包含三個或更少住宅單元(unit)的獨立式住宅或類似建築物；
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B. 任何建築物的一部分，包含排屋、半獨立式住宅、住宅公寓或其他擬與建築物中的其他單元分開擁有的類似處所。(即購買Basement也不可以)
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Ernest補充，商用物業及擁有4個或更多住宅單元的獨立式住宅不在影響範圍內。
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4. 違反禁令有甚麼懲罰？
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每個違反禁令的個人或機構，以及每個故意幫助受禁令約束的人購買住宅物業的個人或機構，都將構成犯罪，並可處以最高10,000元的罰款。
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此外，任何違反禁令的公司或機構的董事、高級職員、代理人、受託人、高級官員或經理如果指示、授權、同意、默許或以其他方式參與違反禁令，則可能被追究個人責任。
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由於該法下的犯罪條款並不僅限於住宅物業的購買者，涉及加拿大住宅房地產行業的眾多人員可能會承擔責任，包括賣方、房地產經紀人、開發商、律師等。
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Ernest強調，在最嚴重的情況下，政府將有權向當地高級法院申請根據預期條例出售住宅物業的命令。
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無視禁令代價高昂
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所謂「上有政策，下有對策」，是次禁令或有灰色地帶，令有意買樓的外國人對禁令置若罔聞。畢竟如果購買幾百萬的豪宅，也不會在乎那數萬元的罰款。
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對此，Ernest解釋，如果買家願意支付所有罰款，而且願意承擔之後被強制出售的風險，「理論上」是可以無視法規。
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「但是，Ernest解釋，在現實層面，我們很難想象會真的有房地產經紀人、按偈經紀、買賣律師願意陪你一起鋌而走險。」
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地產經紀Kin Wong則表示，公司在十一月中的時候，因應禁令向全體上下作解釋，並提醒所有經紀必須按法律條文處理，否則會影響公司，甚至惹來官非。
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近半年市道轉淡，會不會有經紀為了佣金而無視禁令？Kin認為整個交易中，買家是否外國人基本上一查便知，「很多公司也有相關指引，因此經紀很難以不小心或不知道為理由。」，加上涉及的人員太多，很難讓所有知情人士都賭上自己專業。
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「市道艱難是一時，但萬一因違反職業操守而被吊銷牌照，你馬上就可以轉行了！」
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Kin解釋，畢竟加拿大房地產市場發展已相當成熟，因此監管制度亦很完善。幫助買家以不合法途徑置業，RECO(安省地產議會)不會袖手旁觀。
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「RECO對業界的投訴會很認真處理，之前樓市暢旺的時候，曾有賣方經紀找各種理由拒絕不同買家的Deal，然後把物業留給自己兼任代理的買家，試圖『食兩家茶禮』，結果被RECO揭發事件，最後該名經紀被罰款，數目足以抵銷他的佣金，可謂貪字得個貧！由此亦可見，RECO對於經紀的操守，有相當嚴格的要求。」
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Kim繼續解釋，「今次的禁令，可以說是聯邦政府雷厲風行的政策，可以預期RECO打擊違規情況絕對不會手軟。再者，一單交易中涉及的人太多，大家心理上很難完全互信，一齊犯法，因此我不認為以罰款無視法令是一個可行方法！」
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假結婚 遇事難向法庭提告
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條文提及，如配偶或同居伴侶符合資格，可以「聯名」買樓，那麼會否引申「假結婚買樓」的問題？畢竟，早年的「都市傳說」，傳言在安省花6至8萬，便可找加拿大公民簽紙結婚。
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對此，Ernest表示，「這種情況在理論上，不能說完全沒可能，但實際操作中，買樓涉及的文件繁複，不太可能實現。在交接過程中，我們要求客人簽署宣誓文件來確認客人的婚姻狀態。作為律師樓，我們不會在明知的情況下幫助客人通過假結婚來完成交接。
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處理很多家庭問題及離婚個案的家庭法律師Kim Wong亦表示，「假結婚買樓」的風險很高，一旦結了婚，對方便受各省的家庭法的保障。如果日後離婚，對方有機會分到買房者的財產，甚至要求贍養費。
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「當你選擇了假結婚，對方反面不認帳的時候，難道你可以對法官說你是假結婚嗎？如果對方一口咬定你們的關係，在庭上你可以如何解釋？」
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「更重要的是，當你立心要繞過法律行事，那麼當出了亂子時，便不能期望可依據法律解決了。」Kim補充。
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時下流行「婚前協議」，買樓前簽署類似的協議不就可以嗎？
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「婚前協議如果不滿足法律要求，可以失去效力。如果對方有心不認帳，會找無數理由推翻協議。」
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再者，如果「假結婚買樓」，對方亦會佔資產的部分擁有權，萬一對方回頭敲詐你，否則不願簽字賣樓，到頭來你不是付「贖金」，就是告上法庭。除了要付律師費外，亦可能錯失賣房時機。
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各機構努力爭取 放寬禁令內容
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由此看來，非加拿大居民在2023年後，能買樓的機會真的微乎其微。不過，加國很多不同的機構，其實也努力跟聯邦政府商討，能否給予更多的豁免權。
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卑詩省房地產協會(BCREA)便向政府反映，這項政策會對新移民的房屋所有權造成障礙，並可能干擾加拿大吸引移民的能力。政策與聯邦政府自己的移民目標不一致，聯邦政府的目標是明年接納465,000人。
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更重要是，即使一個人不是加拿大居民，他們仍然能夠為加拿大的經濟和社區做出貢獻。
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加拿大房地產協會(CREA)更建議有額外豁免，包括美國人和墨西哥人等緊密的合作伙伴，以避免加拿大貿易夥伴做出可能傷害加拿大居民的對等反應。
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各位有意置業的外國人，如果不能在2022年開始交易，便只能靜待政府的新措施了！
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