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都會發展的兩大矛盾 - 利世民
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作者:
itsctsu
時間:
2019-10-30 09:12 AM
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都會發展的兩大矛盾 - 利世民
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今年《施政報告》,最多人關注的焦點,肯定是放寬首置人士樓按。但忽略供應側的根本矛盾,只將需求側鬆綁,因土地而導致的社會和經濟扭曲,始終不會得到解決。
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香港現行都會發展有兩大矛盾:一曰嚴重傾側鐵路主導,二曰公私營比例失衡。不過,探討以上兩大發展矛盾之前,首先要分清楚地產市場在香港扮演的兩大功能,一是滿足居住需求,二是滿足資產需求。
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政府有沒有責任滿足居住需求?從自由市場角度分析,政府並非居所的唯一供應來源。然而,政府控制土地供應和使用,責任也自然由政府承擔。
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居住需求和資產需求,本來是兩回事;居住需求,可以透過租務市場滿足。不過,由於環球貨幣政策長期寬鬆擴張,任何能夠產生收入的資產,都有一定剛性需求,香港亦自然出現了「寧願供樓都不要租樓」的既定印象。無論香港是否奉行聯繫匯率,這個現象都會存在。就像對應全球氣候變化一樣,貨幣寬鬆的問題,需要世界各國回到一個規則為本的共同基準。1973年之前,這個制度叫布雷頓森林體系(Bretton Woods System),但自從這個鐵索連舟破落,各國貨幣競逐式寬鬆,就一發不可收拾。
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回到滿足資產需求的問題。業權,說穿了也只不過是一份契約。資金追捧香港的物業,意義在於假設政府尊重私有產權,換句話說就是以真金白銀對香港法治投下信心一票。香港要完全令物業失去滿足資產需求的功能,不是沒有可能,只要政府向所有物業交易徵收百分百的資產增值印花稅,所有物業的價格投機活動也將完全消失,不過,只要仍然可以賺取租金收入,物業仍然可以滿足資產需求。所以思想左傾的社會棟樑,也同時主張政府進行租金和租務管制。
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鐵路主導反令新市鎮發展遲緩
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需求管理甚至更廣義的市場干預,其實某程度上都在侵犯私產;當私產的完整性被破壞,價值自然大降。這就是控制樓價和租金的代價。香港不少人正是透過自住的物業來資產累積;破壞這個根深蒂固的價值結構,不會增加社會上流的機會。相反,沒有置業投資這個門路,一般人將更難由無產晉身變成小資中產。
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傳統智慧認為,發展新市鎮是拓展空間最直接的方法,而鐵路主導有其優點。但經歷過近期發生的管治危機,相信社會對鐵路壟斷市場已經有一定的反省。從長遠發展的角度分析,過份傾側鐵路主導,也是香港近廿年來新市鎮發展遲緩的最主要原因。實情是,香港並不缺乏土地,甚至乎發展商也沒有囤地,而是大規模發展受鐵路主導的假設所局限,以致新界許多地方都未能夠發展。簡而言之,增加供應的關鍵,不是在於土地而是單一的交通規劃模式。
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城市規劃,其實除了是管理供應量,亦要考慮供應的分佈是否能夠促進社區融和均衡發展。政府為公私營房屋供應比例定下了硬指標,但不代表要以傳統的模式,由興建、擁有和管理都由政府一條龍包辦。由地理到文化上,過去公私社區的分隔,營造了香港階級觀念,也醞釀了若干的社會問題。即將公佈詳情的土地共享計劃,其實是突破以上城市規劃各種局限的契機。
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城市規劃,其實可以從政策層面去作理性探討。過去土地發展,目標流於量化,在資源稀缺的大前提下,亦自然會招致政治意識形態的角力。歸根究柢,政府的權力和責任,應專注在制度和宏觀規劃之上,避免介入超越了可以管理的範圍,施政也自然更順暢有效。
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