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[時事討論]
【網上論壇】工廈亂局，何去何從？ （立法會議員 譚文豪）
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作者:
itsctsu
時間:
2019-2-14 11:37 AM
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【網上論壇】工廈亂局，何去何從？ （立法會議員 譚文豪）
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隨着製造業外移，香港不少工廠大廈都已改變用途。(資料圖片)
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90年代香港工業式微，工廈由純工業轉型而變得百花齊放，不少無法負擔商廈高昂租金的藝團、音樂人紛紛進駐，雖然業務性質未必合乎工廈法規，但多年來鮮有意外發生。可惜2010年時任發展局局長林鄭月娥提出「活化工廈」，短短五年間令工廈租金暴升一倍，趕走不少藝術工作者，其中包括本地知名獨立音樂表演場地Hidden Agenda（HA）的第一代場地。
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其後多年，HA與全球各地樂隊合作，逐漸享譽國際，但同時被警方、入境處、食環署等多個政府部門視為眼中釘、聯手留難。不斷查牌令表演腰斬、屢次釘契逼遷，2017年更登門拘捕外籍表演者，引起廣大樂迷憤怒。當時我與HA負責人許仲和聯手研究並推廣工廈政策，希望保衞工廈音樂場地的生存空間。可惜改變未及實現，第四代HA已因無法經營而結業。去年政府再次宣佈「活化工廈2.0」，同時新聞又爆出不少大業主將工廈車位違法改裝為舖位，未補之地價牽涉數千萬。工廈亂象叢生，政策又應何去何從，又有何漏洞急需填補？
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在現今工廈租務市場，未活化的工廈單位租金相對便宜，但工廈一旦「活化」改裝，租金往往大幅提升；同時未經改裝的工廈單位亦會因供應減少，令租金水漲船高。為此發展局提出日後工廈整幢改裝時，將免除地契豁免書費用，以換取業主撥出經改裝總樓面面積的10%，以此控制租金升幅，並支援「藝文、創意產業、創新科技等指定用途」。
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乍聽雖然有理，但實在有一重大盲點，就是忽略了不同文創藝團的規模與負擔能力。現時主要在工廈營運的文創藝團多是「個體戶」式的手作人、獨立樂隊等，但新方案令劇團、大型設計品牌也可合法競爭工廈這10%的生存空間。不難預見個體戶終將因為財力困乏而黯然退場，活化政策再次成為小型文創藝團的「催命符」。其實前年我曾向政府提交「三分工廈」建議書，要求規定其中一層必須規定作較低租值的「藝術表演場所」，而其餘兩層方可作較高租值的「食肆」及「商店及服務業」等商業用途，令藝術經營者進駐與否或為申請改裝的關鍵；加上向業主豁免部份地契書費用，將有足夠大的經濟誘因，令以往業主「逼走文創藝團」，變成「主動邀請進駐」，讓經營者、業主、巿民三方共享改裝的成果。
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長期以來，由於工廈業權分散，根本無法就整幢改裝達成共識，因此政府將容許業主申請局部改裝，將工廈最低三層改作非工業用途。但讓人費解的是，當局居然並未要求局部改裝的工廈撥出10%總樓面面積作文創用途。
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政府曾試圖解釋指，局部改裝的工廈業主因為必須繳交地契豁免書費用，所以不設限制。但此舉無疑進一步收窄文創藝團生存空間，與活化工廈「鼓勵創意產業」的政策理念相違背。事實上，沒有財政負擔的香港政府更應主動免除業主部份地契豁免書費用，以鼓勵業主劃出的10%非工業用樓面。更進一步的是應該要求10%樓面必須相連，而非割裂地散落在不同樓層，以方便各文創藝團互相合作、迸發創意，同時亦有更大的場地舉行較大型的展覽或活動。
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事實上，政府一直容許業主改裝工廈最低三層以作非工業用途，但條件是工廈必須設有「緩衝樓層」，即是業主必須將3樓改建為停車場及空置樓層，以分隔低層與高層，減低火警風險才能改裝工廈。香港地寸金尺土，如此不合理的要求當然不可能有業主願意申請。
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而發展局最新文件建議准許興建「電訊機樓中心」及「電腦/數據處理中心」以作緩衝樓層，無疑更符合成本效益，對此我表示歡迎，但長遠應有進一步擴闊的空間。希望政府能繼續與消防處探討放寬用途限制，為業界拆牆鬆綁，讓藝術、創意文化繼續在工廈這片沃土中茁壯成長。
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