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[香港]
27幢總值4億 未獲滿意紙 違法「村花」涉套丁 買家恐血本無歸 !
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manyiu
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2019-1-6 07:36 AM
標題:
27幢總值4億 未獲滿意紙 違法「村花」涉套丁 買家恐血本無歸 !
2019年1月6日
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涉事地段位於大埔頭，代理聲稱發展商擬建27幢村屋，並以「太湖居」名義發售。謝榮耀攝
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【本報訊】位於大埔的大埔頭，最近正如火如荼興建一群丁屋。與此同時，一間名為「敖峰實業有限公司」的發展商，以「太湖居」名義公開發售位於上址的「村花」，共涉及27幢丁屋，記者根據價單推算，三層村屋樓花共值1,540萬元，全售出料賺逾4億元。這批丁屋座落的土地原本由一間物業投資公司持有，於90年代分拆轉讓給來自幾個姓氏的29名原居民，並成功申請建屋牌照。有立法會議員質疑是套丁，買家隨時血本無歸。
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記者：潘柏林
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涉事地段位於大埔頭，代理聲稱發展商擬建27幢村屋，並以「太湖居」名義發售。謝榮耀攝
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涉事太湖居有27幢丁屋，土地註冊資料顯示，相關土地由中益投資有限公司在1992年以1,378.8萬元向麥碩生買入，然後於1995年向分區地政處申請，將土地分割成32個地段，各以40萬至50萬元，轉售予29人。有關人士申請興建丁屋，其中27個地段在1998、1999年獲發建屋牌照。
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沒成功申請建屋牌照的四個地段，後來由中益以原價購回。對照太湖居售樓書的構想圖，有關地段將會用作停車場。資料顯示，中益的董事是何鑑雄、何伯雄和何湛雄。三人是上市公司中華國際控股有限公司股東，何鑑雄更是公司執行董事和董事總經理。公司年報指，他在中國大陸及香港的物業投資及發展擁有逾30年經驗。記者致電中華國際控股有限公司，職員否認公司涉及丁屋發展項目。
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村花售價為450萬元，買賣協調書上列明買家須分三期交付款項。
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中層單位呎價僅6,400元
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《蘋果》收到一份村花買賣協議，一間名為敖峰實業有限公司以發展商身份出售該批丁屋，中層700呎單位售價450萬元，價格已包含50萬元補地價費用，平均呎價僅6,400元。
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地政總署回覆本報指，大埔地政處在1998年至1999年間批出建屋牌照，讓大埔頭村27個地段興建丁屋。地署指，丁屋業主在獲取滿意紙後，可申請轉讓物業，條件是必須按既定機制，補足市值地價。但署方從未發出任何滿意紙予相關地段，亦未接獲補地價申請。
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太湖居工程目前如火如荼，近日記者觀察，已有四幢丁屋幾近建成，三幢正在興建。地署表示會跟進個案，若證實有建屋牌照持有人，在發出滿意紙及補足地價前轉讓物業，即違反建屋牌照條款，地政處會採取適當的執行契約條款行動，最嚴重是收回土地。
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相關新聞：非該村原居民 七姓分擁地段
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議員促地政總署徹查
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民主黨立法會議員尹兆堅表示，該批丁屋仍未落成，已有發展商代表男丁大規模賣樓，質疑有人明目張膽套丁，「發展商明目張膽咁賣丁花，咁都唔係套丁？表面證據都好明顯，我覺得地政總署要即刻徹查呢件事」。
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套丁是指原居民與發展商簽訂秘密協議，原居民利用名下土地申建丁屋後，再由發展商出資，建造丁屋轉售，發展商與原居民按照秘密協議，瓜分利益。有地產代理指，申請興建丁屋需時甚久，現時賣丁情況普遍，「因為個流程太過耐，佢哋由搵政府、申請，前後都八、九年，一條村有好多個丁申請，到時仲要抽，唔係申請咗一定畀你」。
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2017年，11名新界原居民涉嫌收取發展商共逾220萬元買丁費申建丁屋，於區域法院被裁定串謀詐騙罪罪成，分別判入獄30至34個月，涉案發展商亦被判入獄三年。12人其後獲准保釋等候上訴，理據是《基本法》第40條，內容指新界原居民的合法傳統權益受香港特別行政區的保護，而原審辯方大律師未有就有關法律議題提供恰當法律意見及傳召專家證人。
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manyiu
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2019-1-6 07:38 AM
賣方敖峰非業權人 代理認犯禁
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律師黃國桐指，向無業權的發展商買樓風險很高；上圖為「敖峰」現址。
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【本報訊】根據《蘋果》取得的「村花買賣協議」，太湖居買家須分三期支付合共180萬元定金，物業落成及完成補地價手續後，再付尾數270萬元。惟賣方「敖峰實業」根本不是土地業權人，地產代理亦直認「村花」買賣不合法。地政總署表示會嚴肅跟進，有需要時會轉介執法部門調查。
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太湖居丁屋單位全部700平方呎，「村花」售價由450萬元（中層）至560萬元（高層）不等。以中層為例，買賣協議訂明，買方在簽約一刻即時支付45萬元作定金，兩個月內再交90萬元，當物業興建至第一層時，再交45萬元作第三期定金。
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相關新聞：非該村原居民 七姓分擁地段
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註冊地址單位為培訓中心
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換言之，物業未落成前，買家已支付樓價四成費用，即180萬元。當物業落成後，並補妥地價後45日內，買家需支付尾數270萬元。此外，買家要支付9萬元佣金予地產代理。
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記者以顧客身份約會地產代理「睇盤」，地產代理稱，發展商擬興建27幢村屋，已落成售價會較貴，700呎中層單位售650萬元，若購買未落成樓花，只售450萬元，較市價便宜三成，「未起好咁係消費者心理有個壓力，所以佢平呢個價錢」。
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代理透露，已有一個落成的中層單位成功出售。但他直認買賣不合法，不過強調合約經律師樓簽訂，仍具備法律效力，「村花理論上喺香港唔合法，因為政府淨係畀新鴻基、長實嗰啲做樓花」。
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代理介紹的買賣條款，與《蘋果》收到的文件脗合，在簽約後三個月內，支付樓價四成作為定金，其餘六成在收樓時支付。當記者查詢發展商身份，代理三緘其口，僅稱已獲批開工紙，「咁多年都係咁做，我哋都唔可以答你。佢哋又唔會好似長實咁賣晒廣告」。
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土地註冊資料顯示，涉事屋宇屬於丁屋，「發展商」敖峰實業有限公司並未持有相關土地，而敖峰的董事是陳嘉樑，註冊地址在荔枝角一幢工業大廈單位，現址是一個培訓中心，職員承認老闆是陳嘉樑，主要做餐飲和培訓業務，並稱會轉達記者查詢，惟截稿前未收到回覆。
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原居民指已數度換發展商
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地政總署重申，對於懷疑承批人或持牌人作出虛假聲明、以不誠實手法，欺騙地政總署簽發小型屋宇批約，或違反保證條款，署方會嚴肅跟進，若有合理懷疑的個案，會轉介執法部門調查。
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律師黃國桐提醒，買賣未補地價的村屋或被追究，最嚴重可收回土地。他提醒，發展商沒業權，買家支付過百萬元買樓花，風險很大，而「村花」由興建到落成，時間不定，若延遲交樓，買家亦難以追討。
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有大埔頭村鄧姓原居民則透露，該27幢丁屋發展項目早在1997年前已開始醞釀，發展商亦轉了幾個，「據我哋所知就轉咗好多手，廿幾年，根本唔關最先嗰間中益事」。他認為敖峰就是現時「村花」項目的真正發展商。
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■記者潘柏林
作者:
goldmonk
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2019-1-6 12:07 PM
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manyiu
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2019-1-6 03:10 PM
買左樓花既朋友, 真係無覺好訓....
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