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標題: [美洲] 分析師:政府應先救房市 [打印本頁]

作者: JackyNelson    時間: 2008-9-17 10:01 PM     標題: 分析師:政府應先救房市

【紐約十六日綜合外電】據《市場觀察》專欄作家凱爾勒(Irwin Kellner)在最新的文章中直言,美國政府輿其頻頻投巨資救援瀕臨倒閉的金融巨頭卻一直未見成效,他們實在應該出手先穩定房市——因為房市一旦摸底,金融業的危機就會接近尾聲。tvb now,tvbnow,bttvb5 h- H# w, M$ D7 v2 y

& t% E! C: y+ g" n9 U! j公仔箱論壇房市為金融危機的「禍首」$ U3 E7 D. O4 k# i
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他開宗明義表示,2005年房地產泡沫破裂,正是如今華爾街第二個金融危機年的禍首。從1999年到2005年,美國中價位的新屋房價躍升 54%,同一時間中產階級家庭的收入成長率只有15%。這6年間,美國人購屋痛苦指數(房價/家戶收入)從2.96成長到4。但美國人買房卻不痛苦,因為房市泡沫破裂前,就算房價一飛?天,極低的房貸利率仍然鼓勵人貸款置產,甚至有空間投機操作。
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4 d/ t. G9 t2 [& J9 h+ A6 f但好日子沒過多久,2004年年中,美國聯儲會開始逐步調高利率,從45年來低點1%一路攀升至2005年年底4%以上。這樣一來,正值房市泡沫期貸款購屋的美國人很難繼續負擔房貸,而利率走升也嚇跑了許多潛在的購屋人,結果空屋閑置率愈來愈高,供給大過於需求,房價步步走跌。5.39.217.76% w. I, u4 N% b

) e# f' l- [. otvb now,tvbnow,bttvb戰場當然不限於此,美國金融機構藉著房貸「證券化」,也淌入這桶渾水裏。金融機構將房貸包裝後出售,在房價步步高升的日子,抵押貸款證券的價值很容易估算,而且還能說服買主這些證券商品安全低風險。
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一旦房價開始走跌,抵押貸款證券的價格也跟著滑落,而且當這些證券的債信評等出現問題,要估計其價值就更形困難。無論這些證券的價值如何,類似投資工具的身價暴跌母庸置疑(甚至最後不到票面價值)。然後所有花錢的買家都遭殃,資產損失就如同今天所看到的慘況。
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穩定房市 亂局即消
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# M; D7 v& T; ~* f5.39.217.76因此,最值得關心的問題是,我們還要多久才能度過「供大於需」的慘澹房市,什麼時候能看到底部浮現﹖tvb now,tvbnow,bttvb  t3 s0 A7 P$ k+ W7 r6 C
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凱爾勒提供了幾個指標﹕其一是收入提高,不過這要長期等待﹔其二是利率下降,但他認為幫助不大,雖然2007年8月起聯儲會就降息,但現在取得貸款的限制提高,民眾繳納的利息也比去年多﹔當然布殊政府的退稅支票也沒有多少助益,消費提振緩不濟急。
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: w) s; Q6 Y' O4 X5.39.217.76但凱爾勒指出,美國政府可以加快籌設適度資本化的機構,回購房屋﹑再以不高於中產家庭年薪3倍的價格轉賣到市場上。因為根據統計,最近美國全國房價平均為家戶年薪的 3.6倍。這樣做可以有效鞏固房市,鼓勵買家重新進場,各大銀行既然會繼續持有房貸,他們當然樂見房價穩定,畢竟貸款者積欠的金額如果高於房價,銀行也相當頭疼。公仔箱論壇, [7 j! a3 A8 |4 |7 L0 v6 z7 V

) x4 D! ^9 k$ T' ~( L公仔箱論壇凱爾勒強調,一旦房價回歸基本水準,房貸抵押的證券價值就會回穩,造就今日全球金融市場混亂動盪的源頭也就終於剎車了。




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