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[美洲]
分析師：政府應先救房市
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作者:
JackyNelson
時間:
2008-9-17 10:01 PM
標題:
分析師：政府應先救房市
【紐約十六日綜合外電】據《市場觀察》專欄作家凱爾勒(Irwin Kellner)在最新的文章中直言，美國政府輿其頻頻投巨資救援瀕臨倒閉的金融巨頭卻一直未見成效，他們實在應該出手先穩定房市——因為房市一旦摸底，金融業的危機就會接近尾聲。
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房市為金融危機的「禍首」
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他開宗明義表示，2005年房地產泡沫破裂，正是如今華爾街第二個金融危機年的禍首。從1999年到2005年，美國中價位的新屋房價躍升 54%，同一時間中產階級家庭的收入成長率只有15%。這6年間，美國人購屋痛苦指數(房價/家戶收入)從2.96成長到4。但美國人買房卻不痛苦，因為房市泡沫破裂前，就算房價一飛?天，極低的房貸利率仍然鼓勵人貸款置產，甚至有空間投機操作。
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但好日子沒過多久，2004年年中，美國聯儲會開始逐步調高利率，從45年來低點1%一路攀升至2005年年底4%以上。這樣一來，正值房市泡沫期貸款購屋的美國人很難繼續負擔房貸，而利率走升也嚇跑了許多潛在的購屋人，結果空屋閑置率愈來愈高，供給大過於需求，房價步步走跌。
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戰場當然不限於此，美國金融機構藉著房貸「證券化」，也淌入這桶渾水裏。金融機構將房貸包裝後出售，在房價步步高升的日子，抵押貸款證券的價值很容易估算，而且還能說服買主這些證券商品安全低風險。
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一旦房價開始走跌，抵押貸款證券的價格也跟著滑落，而且當這些證券的債信評等出現問題，要估計其價值就更形困難。無論這些證券的價值如何，類似投資工具的身價暴跌母庸置疑(甚至最後不到票面價值)。然後所有花錢的買家都遭殃，資產損失就如同今天所看到的慘況。
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穩定房市 亂局即消
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因此，最值得關心的問題是，我們還要多久才能度過「供大於需」的慘澹房市，什麼時候能看到底部浮現﹖
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凱爾勒提供了幾個指標﹕其一是收入提高，不過這要長期等待﹔其二是利率下降，但他認為幫助不大，雖然2007年8月起聯儲會就降息，但現在取得貸款的限制提高，民眾繳納的利息也比去年多﹔當然布殊政府的退稅支票也沒有多少助益，消費提振緩不濟急。
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但凱爾勒指出，美國政府可以加快籌設適度資本化的機構，回購房屋﹑再以不高於中產家庭年薪3倍的價格轉賣到市場上。因為根據統計，最近美國全國房價平均為家戶年薪的 3.6倍。這樣做可以有效鞏固房市，鼓勵買家重新進場，各大銀行既然會繼續持有房貸，他們當然樂見房價穩定，畢竟貸款者積欠的金額如果高於房價，銀行也相當頭疼。
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凱爾勒強調，一旦房價回歸基本水準，房貸抵押的證券價值就會回穩，造就今日全球金融市場混亂動盪的源頭也就終於剎車了。
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