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(有片) 林鄭推房策三招效果兩極 新居屋$6,600呎 私樓價更瘋狂 !
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manyiu
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2018-6-29 05:58 AM
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(有片) 林鄭推房策三招效果兩極 新居屋$6,600呎 私樓價更瘋狂 !
本帖最後由 manyiu 於 2018-6-29 08:08 AM 編輯
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■林鄭月娥昨召開特別行會，通過三項房策措施。何柏佳攝
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【本報訊】特首林鄭月娥房屋政策以置業為主導，惟她上任近一年，樓價持續攀升，為交出房屋「政績」，行政會議昨通過3大新措施，包括開徵一手樓空置稅、將9幅私人住宅用地改建公營房屋及將居屋、綠置居定價與市價脫鈎，改按申請者負擔能力定價；若以統計處家庭住戶每月入息中位數2.81萬元計算，一個431方呎居屋單位樓價286萬元，呎價6,636元，變相為市價五折。
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記者：譚靜雯 鍾雅宜 麥志榮
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行會昨召開特別會議，消息指會上通過3項房策措施，包括開徵一手樓空置稅，空置超過一年的一手樓單位差餉徵收率提高至應課差餉租值200%，及將9幅私人住宅用地撥予房委會及房協興建公營房屋。政府將於今午交代詳情。
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房委會今年首季推售4,431個新居屋單位，其中啟德啟朗苑市價七折後平均呎價仍高達9,755元，該屋苑樓王呎價更勢破萬。消息指，行會通過日後新居屋定價與市價脫鈎，新機制也適用於綠置居項目。
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改按負擔能力定價
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現時居屋白表申請者需符合入息及資產限額，上一期新居屋白表二人及以上家庭入息上限為5.7萬元，計算方式是參考擴展市區及新界區一個樓齡10年、實用面積40平方米單位價格，再參考按揭利率及非住屋開支計算。倘居屋及綠置居與巿價脫鈎，改為按申請者負擔能力定價，即參考申請者入息中位數，並假設供款佔入息比率四成及供樓年期25年推算樓價。消息指新機制下，日後新居屋定價可能相等於市價約五折。
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若以統計處今年首季數字作例子，家庭住戶每月入息中位數為2.81萬元，假設按揭供款不超過入息四成、供款年期25年及息率2.25厘，申請者若借足九成按揭，一個約431方呎居屋單位，樓價只需約286萬元，即呎價約6,636元。
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翻查今期推售的啟德啟朗苑，市價七折後平均呎價約9,755元，新機制下431呎單位呎價6,636元，定價變相為市價五折。而平均呎價分別為9,234元及6,698元的長沙灣凱樂苑和東涌裕泰苑，若售價為每呎6,636元，即變相為市價五折和六九折。
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房委會資助房屋小組今日傍晚將加開會議，討論行會新決定。若獲小組通過，最快今年底推售的長沙灣東京街2,545個綠置居單位將以新機制定價。明年房委會將推售新一批居屋，據了解包括位處豪宅地段的何文田常樂街項目，提供約600個單位，料今年底至明年初落成。
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專家：更多人爭居屋
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經濟學家關焯照認為，居屋與市價脫鈎，但同時將私樓土地改建公營房屋，即變相私樓供應量減少，將令樓價進一步瘋狂，「
作者:
manyiu
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2018-6-29 08:15 AM
脫鈎機制須房委會通過
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■何文田常樂街項目料年底至明年初落成。
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【本報訊】行政會議昨通過3項房屋政策新措施，將沿用多年的居屋定價機制與市價脫鈎，改為按申請者負擔能力定價。近年不少立法會議員建議政府應將居屋定價與市價脫鈎，特首林鄭月娥今次「順應民意」，相信會獲得不少掌聲。
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委員：只須調整折扣率
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但據了解，房屋署內部有聲音認為，每次出售居屋時只需要在現行機制下調整折扣率，就可解決居屋呎價破萬問題，「以前唔係冇試過調整折扣率，1998年都試過市價五折賣樓」。今次調整居屋定價機制最終仍需房委會資助房屋小組開會討論及通過，有委員認為未必全部人贊成改變機制，措施隨時不獲資助小組通過。
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特首林鄭月娥去年在施政報告曾提出將綠置居計劃恒常化，建議推出4,800個沙田火炭綠置居單位，但今年1月底房委會資助房屋小組審議時觸礁，火炭選址和單位數目均未能通過，僅通過恒常化計劃和定價折扣率。及後房委會策劃小組更決定將東京街公屋項目轉作綠置居出售，等同直接推翻林鄭早前建議將沙田火炭公屋項目轉為綠置居單位的建議。
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■記者譚靜雯
作者:
manyiu
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2018-6-30 05:54 AM
【娥六招】啟德新居屋 400呎 290萬
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林鄭認新房策無助壓樓價
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2018年6月30日
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■新居屋啟德啟朗苑一個約400呎的單位在新機制下僅需290萬元，足足「減價」100萬元。
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【本報訊】視房屋政策為重任的特首林鄭月娥，為交出房屋「政績」，在上任一周年前夕公佈6招房屋政策新措施，包括將資助出售房屋定價與市價脫鈎、年底預售首個港人首置上車盤、9幅私樓地改建公營房屋、成立專責小組建過渡房屋、開徵一手樓空置稅，以及修改預售樓花同意方案。在新機制下，今期居屋售價擬由市價7折下調至52折，啟德啟朗苑一個約400呎的單位僅需290萬元，足足「減價」100萬元；惟林鄭承認，6招房策非為壓制樓價，亦無助增加房屋供應。
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記者：李詠希 譚靜雯
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林鄭月娥昨聯同財政司司長陳茂波、運輸及房屋局局長陳帆、發展局局長黃偉綸召開記者會，公佈6項房屋政策新措施。其中修訂資助出售房屋定價政策最受關注，林鄭稱本港樓價不斷攀升，令居屋定價在現行機制下，出現呎價高達萬元的單位，並非一般市民可負擔，故決定修訂現行機制。在全新的定價機制下，資助出售房屋包括居屋、綠置居及港人首置上車盤，定價將與市價脫鈎，以非業主住戶的家庭每月入息中位數量度負擔能力，但政府會維持現時居屋白表家庭設入息上限，即白表二人及以上家庭，入息上限仍維持在5.7萬元。
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長沙灣綠置居可用新定價
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根據去年第4季非業主住戶的家庭每月入息中位數為3.95萬元，在新機制下，以今期居屋為例，售價將由原來的7折變為52折；綠置居項目則由市價6折，下調至42折。倘以今年推售的3個居屋屋苑，包括啟德啟朗苑、長沙灣凱樂苑及東涌裕泰苑共4,431個單位計算，新機制下，平均呎價由8,681元，減至約6,449元；平均售價也由360萬元，減至268萬元；若以啟德啟朗苑一個約400呎的單位為例子，售價只需約290萬元，足足減價100萬元。
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林鄭表明，日後居屋售價不再與市價有直接關係，「有人會擔心冇咗地域差異，（但）唔會㗎，因為每一個樓嘅評估市值已反映地域差異」，而可負擔的單位數目將由現時50%增至最少75%，形容「想買居屋嘅家庭可以放心喇，以後唔使再追價」。
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林鄭稱，今年底推售的長沙灣東京街2,545個綠置居單位最快可採用新定價機制。但今年推售並已接受申請的4,400多個居屋單位，仍未舉行攪珠，將交房委會資助房屋小組決定是否於今期居屋採用新機制。換言之，若房委會決定今期居屋沿用市價7折，即明年推售的新一批居屋，包括位處豪宅地段的何文田常樂街約600個單位的項目，才會採用新定價機制。
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由於資助房屋「減價」，林鄭表明政府對資助屋房的補貼增加，必須制訂更嚴格的轉售限制，日後若業主要將單位轉售，需按當時市價補價，舉例若居屋售價52折，業主就需補回48%樓價予政府。
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林鄭指，對於坊間說她三大目標無法壓制樓價，及無法增加供應，「呢個說法都係準確嘅，事實上喺現今呢個策略，並冇目標打擊樓價或者壓制樓價，亦難以透過呢啲政策增加房屋供應，呢啲係清晰嘅，但唔等於我冇招，我稍後會處理」。
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專家：急上車市民更難「中獎」
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經濟學家關焯照表示，在新定價機制下，只要政府推出「靚地」，如擁海景的啟德發展區等地皮興建居屋，或會吸引住屋需求較不急切的人去申請，「我諗有成50萬人去抽，一夠18歲咪去抽囉，抽完咪老竇老母一炮過同佢買囉，咁平喎，3、4百萬咋喎」。但他擔心新房策變相令急上車的市民「中獎」機率更微，「好多人都有（住屋）需要，但喺呢個制度下，令冇咁有需要嘅人都博攞便宜去抽」。他指，現時的轉售限制已經足夠，因購買折扣較多的居屋，日後轉售就要補回較高價，除非樓價繼續上升，否則居屋擁有人就只能長住，即使轉售，獲利亦較少，「一定要好高價、好癲價先賺到錢」。他續指，此舉會令居屋流轉變少，「獲唔到利啲人就唔走啦，寧願丟空佢」。
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