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拭目以待？！美國房價接近谷底 回升將在2010年以後！
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作者:
yumiko123456
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2008-8-12 12:47 PM
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拭目以待？！美國房價接近谷底 回升將在2010年以後！
美國頭號房貸融資公司房利美二季度虧損嚴重超過預期。這個消息和第二大房貸融資公司房地美財務狀況惡化增加了人們對房地產市場前景的憂慮。不過，專家新的研究發現，不利因素雖多，但美國房價已經接近谷底，未來跌幅相當有限。
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*房利美虧損超預期*
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影響美國房地產市場前景的因素太多，就業疲軟，信貸收緊，房屋過剩加重，利率走高等等都給房地產市場的前景投下了片片烏雲。房利美星期五公布的二季財報就是這片片烏雲中最令人擔憂的一片。
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房利美報告說，這個季度，由于還貸違約和喪失抵押住房贖回權的數量大幅度增加，該公司虧損23億美元，超過分析師們預測的三倍，平均每股虧損2.54美元。分析師預期的損失是每股68美分。
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房利美的總裁兼首席執行官旦.馬德(DanMudd)表示，7月份資本市場更加動蕩，根據經驗，信貸市場的表現會更加糟糕，公司虧損還會繼續增加。
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就在兩天前，美國第二大房貸融資公司房地美也公布了二季財報。市場雖然估計，這兩大房貸公司的虧損不小，但實際數據還是讓人們感到吃驚。房利美和房地美擁有和擔保的房屋抵押貸款數量佔美國十幾萬億美元整個抵押貸款市場的半壁河山。這兩家公司財務狀況惡化將導致房貸利率增加，給極為疲軟的房地產市場帶來更大的困難。
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*懷特︰房價下跌空間大*
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根據美國凱斯-席勒房貸指數，全國大都市地區的房屋價格在過去的一年中已經下跌15%以上。不少專家都認為，失業率上升，經濟持續疲軟，利率不斷爬升正在加快住房失贖權數量的增長。這對未來房價將產生很大的壓力。
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紐約大學斯特恩商學院教授勞倫斯.懷特(larryWhite)認為，未來房價還有很大的下跌空間。
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他說︰“不幸的是，房價還要下滑一個階段。耶魯大學的席勒教授認為，房屋價格在2006年時高出合理價位20%到30%。現在下跌幅度大約15%到17%。這就是說，房價還有下跌的空間。如果幸運的話，全國平均房價會再跌5%，如果不幸運的話，跌幅會達到15%。”
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懷特說，全國房地產總價值為22萬億美元，下跌10%就是2萬億美元。這對房主來說，影響很大，對經濟的沖擊也是不小的。
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*卡洛米利斯︰下滑幅度5%*
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不過，哥倫比亞大學的金融學教授查爾斯.卡洛米利斯(CharlesCalomiris)很不贊同這種主流看法。他最近跟另外兩位學者對失贖權數量對房價的影響進行了調查。他們得出的結論否定了席勒等學者和專家們的悲觀預測。
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卡洛米利斯在接受美國之音采訪的時候對他們的研究結論做出了說明。
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他說︰“有兩個原因。一是失贖權大增的時候，房價確實受到了影響，但這個負面影響並不大。二是失贖權大增往往發生在房地產市場調整周期的晚期。這一點非常重要。在這個時候，新房動工率、房屋銷售等都下滑了很多，這對房價受失贖權的影響起到了很大的制約作用。”
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卡洛米利斯表示，美國的房地產市場衰退已經進入了最後階段，從房屋銷售來說，現在已經達到谷底，6月份的銷售開始回升。從新房動工率來看，谷底已經接近。雖然失贖權的數量今後還會有所增加，但是它們對房價的沖擊不會很大。今後兩年，房價下滑的幅度大約只有5%，而不是30%。
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*舊房市場受影響較小*
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卡洛米利斯還是華府智庫美國企業研究所的客座研究員。他指出，席勒的預測模式還存在一個重要錯誤，就是這個模式過分側重最近幾年蓋的高價位房屋的價格變化數據。他對美國之音說，這引起了兩個問題，影響了最後的結論。
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卡洛米利斯說︰“如果把房屋分成兩類，一類是最近幾年蓋的所謂新房，一類是在此之前蓋的較老的房子。新房閑置率高達10%，而老房閑置率只有1%。”
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卡洛米利斯指出，這一劃分意義重大。喪失抵押住房贖回權的主要是新房房主。由于房地產是一種地域性很強的行業，所以它的影響主要集中在新區，對全國房價的影響非常有限。
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這位金融學教授分析說，新區房價下跌較大，一個原因是這些房子在房市繁榮期增長太多，二是次級房貸大都集中在這些社區。次級房貸問題擴大直接影響到新房的價格，但是對于舊房來說，次貸問題幾乎不存在，所以新房價格的下跌對舊房市場影響甚微。
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在談到房市前景的時候，卡洛米利斯同意主流專家的看法，認為房地產市場的復甦將是非常緩慢的。但是，他的觀點的不同之處是，房價已經接近谷底，明年會保持平穩。房價的回升將是2010年以後的事情了。
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