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標題: [美洲] 華裔業主錯買大麻屋申請房貸要付高利息 [打印本頁]

作者: serrurier 時間: 2017-2-22 12:30 AM 標題: 華裔業主錯買大麻屋申請房貸要付高利息

華裔業主錯買大麻屋申請房貸要付高利息公仔箱論壇9 R' w% Z- A. l4 p, Z4 ?

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經紀違守則判罰10000元公仔箱論壇- q* n: Q! d; O+ \! P; X9 k/ F
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安省一名華裔地產經紀明知一名不諳英語的顧客，不願購入凶宅或大麻屋，仍擅自為其買入前大麻屋，違反多項守則，被安省地產局(Real Estate Council of Ontario)的紀律委員會(DisciplineCommittee)罰款10,000元。; s5 r9 a( x4 v9 [
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涉案女經紀譯音姓王。她在2013年3月左右受不諳英語的買家委託買樓，王氏向對方展示3個樓盤，買家屬意其中1個，並在4月透過王氏提出書面報價，經過賣家還價後，雙方在2013年4月9日達成買賣協議。

在磋商買賣期間，買家有部分時間並不在場。協議中並未指出﹐當時王氏可代表買家提出修改，買家也未授權王氏代為簽署交易文件。
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在買家一方提出報價前，王氏向該樓盤賣方代理查詢，獲告知樓盤是銀行拍賣屋(Power of Sale)，賣家是從一金融機構購入；這間屋「或許」曾被用作種植大麻。王氏在書面報價附上披露大麻屋的條款，但有關文件以英文寫成。買家在文件上簽上姓名縮寫。但在買家簽名前，早已說明不要買凶宅和曾用作製造毒品的房屋。) j" C) S8 E* Z

王氏未有採取足夠的步驟，在買家提出報價前，申報該物業曾用作大麻屋。她說﹐自己曾讓買家委託律師查核該房屋的歷史，而買家似乎沒有這樣做；但買家則否認王氏的說法，而王氏也沒有按守則以書面紀錄。

買賣合約的條件是買家必須取得令人滿意的融資和驗樓報告，協議才成立。買家委託專業驗樓師檢查房屋，期間亦有親自到場，但王氏只委派其並非註冊地產經紀的配偶現身和開門。3 `' u; ^, U! H* H" j) n
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驗樓報告未指出房屋曾被用作大麻屋，在2013年4月16日前後，買家簽訂王氏預備的修訂協議，剔除協議條件。
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王氏在4月18日要求樓盤代理，按買家的按揭貸款機構要求，提供一封補救信(Remediation Letter)，於是代理提供一封當地公共衛生部門在2012年發出的信件，確認該房屋曾被用作大麻屋，但房屋的補救措施已完成。
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在協議條件被剔除後，買家在申請按揭期間，才得知該房屋曾被用作大麻屋。王氏稱，負責買家按揭申請的經紀向她指，已在處理該申請，由於房屋曾有一些問題，利率將較平常高。
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安省地產局跟王氏達成認同懲罰協議(Agreed Statement of Facts and Penalty)，免除進行聆訊，安省地產局紀律委員會裁定，王氏違反多項道德守則(Code of Ethics)，罰款10,000元，並強制其參加地產局課程。

作者: serrurier 時間: 2017-2-22 12:31 AM

大麻屋有交易沒升值刻意隱瞞買家難察覺

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照多倫多警隊42分局早前公布轄區內的大麻屋分佈名單，以士嘉堡麥尼高路夾華登路附近一條曾經出現過大麻屋的民宅街道為例，透過多重放盤系統(MLS)的數據，發現了大麻屋的三年房價漲幅為零﹐「大麻屋」市場有交易但無增值，而其相鄰房產則升值近30%。

地產經紀董超宏指出﹕「最近幾年﹐由於房產市場始終處於『求大於供』的狀態﹐特別是獨立屋的掛牌上市量非常少﹐所以導致『大麻屋』之類的問題房產依然有市場交易。」5.39.217.763 t/ @9 P. |9 e

「不過﹐像『大麻屋』這類問題物業﹐其升值潛力非常小」董超宏繼續談到﹕「我們以士嘉堡HuntsmillBlvd.的房產交易數據分析﹐在這條街上有兩間獨立屋﹐歷史上其中一間曾非法種植大麻，這間『大麻屋』2013年的成交價為89萬元﹐但是到了2016年當時業主報價90多萬元出售﹐但最終成交價還是89萬元﹐三年多時間房價沒有漲。而與之相鄰的一間正常物業﹐業主2013年以85萬元購入﹐到2017年初以109萬元售出﹐四年漲幅近30%。」

董超宏指出﹕「如果你是為了省錢自住﹐可以選擇『大麻屋』﹐因為市場上那些明確標註曾經用作大麻種植的掛牌銷售房屋﹐都是經過政府有關部門的嚴格檢驗合格後才允許上市銷售的。華人不願意購買這類房產﹐主要是基於心理層面﹐覺得住起來不舒服﹐如果從居住和健康角度看﹐上市銷售的『大麻屋』質量和正常物業一樣﹐都有保證。」

那麼﹐如何避免買到非法「大麻屋」呢﹖董超宏談到﹕「現在市場上掛牌出售的有『大麻屋』記錄的房源都是合法銷售﹐市民可以到各警局查詢到。我們地產經紀在代理房產銷售時﹐都有義務明確告知買家房產的歷史記錄。我提醒的是﹐買家儘量不要私下與房產賣家進行交易﹐因為賣家不願意公開掛牌上市﹐很可能這個房產有問題﹐比如是『大麻屋』擔心賣不出價錢等等。」9 D# S0 f1 a9 M. b
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房產律師阿倫(Bob Aaron)則指出﹕「根據安省的法律﹐房產賣家必須公開房屋被白蟻破壞等房屋損毀和房屋結構方面存在的問題﹐但是對於買家公開曾經用作種植大麻的歷史則沒有作強制規定。如果房產賣家故意隱瞞『大麻屋』歷史﹐那麼作為買家來說﹐在交易過程中很難發覺。我曾經接手過一些買家在購買房產後發現是『大麻屋』的案子。」
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「我的建議是﹐買家可以起訴原來的賣家﹐也可以起訴當時的房產中介。不過起訴房產中介的困難是﹐你必須掌握確鑿證據證明房產中介當時就意識到房產問題但沒有盡到告知義務。」

作者: serrurier 時間: 2017-2-22 12:33 AM

本帖最後由 serrurier 於 2017-2-22 12:34 AM 編輯 公仔箱論壇; m+ ~0 A: H* {2 ]3 k" \. y# Y) k
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待售屋盤約5%或屬大麻屋  一旦買錯整修費要20萬元
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買到一間大麻屋可說是業主的噩夢﹐動輒帶會來重大損失﹐使得在本來已經非常緊張的財政壓力下﹐再需要籌資裝修。% E6 M0 j2 Q5 C) ~4 H5 v/ Z# P
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不過正面的情形是﹐如今有關識別大麻屋的知識開始普及。
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房產經紀人們對偽裝過的大麻屋﹐也積累了辨識的經驗﹐可以在一定程度上幫助客戶。

多倫多房產經紀李洪凱表示﹐多倫多地區的大麻屋不能說普遍﹐但也是「經常可以看到」。如果要做大致估計﹐他感到在他接觸到的待售房屋中﹐疑似大麻屋的屋盤約佔5%。

通常﹐如果是「首任」的大麻屋﹐業主也沒做過什麼清理﹐那是一眼就可看出。但是﹐如果有人有選擇地做了一些裝飾﹐就可能起到迷惑作用。但是﹐如果有人種植過一段大麻﹐之後停止了﹐並已經被正常居住了數年。這樣的大麻屋﹐也許永遠沒有人知道。但房屋的質素將會在某一天「無緣無故」地敗壞下來。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" @" y3 a( K3 ?1 l5 ?. B% }7 ~

主持密西沙加環保工程諮詢公司CLEAR的庫珀(Darren Cooper)表示﹐來他這裡求助的有一位業主﹐將房屋出租給一對夫婦，對方在屋內種植大麻。
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每個月他去收租時﹐對方巧做偽裝﹐客廳裡擺放傢具﹐而且還帶了孩子們來﹐營造出家居平和的氣氛。其實二樓和土庫布滿設備和大麻。
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到這對夫婦搬走﹐他才發現房屋受到嚴重損壞﹐整修費用需要超過20萬元。
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多倫多警方42分局提供一些大麻屋的迹象﹐提醒居民們如果發現週圍房屋出現這類情況﹐應該引起警惕﹕
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‧屋內似乎沒有人正常居住﹐即使有居民也是短暫逗留便離開。

‧屋內的活動總是在深更半夜等非正常時間進行。
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‧主人對房屋外觀漠不關心﹐比如沒有鏟雪、割草等活動。

‧沒什麼垃圾﹐但有時會有土壤或植物垃圾。
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‧窗戶通常緊閉﹐但仍可見房屋透出強光。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 G/ h' j& s# S: s6 I
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‧大麻屋時常會產生一種類似臭鼬發出的味道。
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在房屋內種大麻﹐對房屋的整體架構帶來嚴重問題﹐包括﹕牆體受潮發霉、開裂﹔電力系統被搞得一團糟﹔房內的高溫、化學施肥劑等﹐使得管道受腐蝕﹐等等。tvb now,tvbnow,bttvb: `1 Y) J6 v: `8 @; Q( F1 x

李洪凱表示﹐正是憑着氣味﹐對電力系統和牆體等的初步檢查﹐可以使得人們對眼前的房屋是否種過大麻﹐有一個感覺。而且現在付一些費用﹐也是可以查到房屋之前是否種過大麻等歷史資料。公仔箱論壇. {, y3 w9 @: H. U+ b9 ^  g

他說﹐有時查不出名堂﹐但感覺不對﹐他也會如實告訴客人。就眼前的物業﹐是繼續進行下去﹐還是中止考慮﹐讓客人自己做出決定。
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至於房屋貸款。如果是「新鮮」大麻屋﹐財務機構會拒貸。但如果經過環保修理﹐則仍可獲得貸款。

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