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[香港]
市建借鏡九東 涉逾3300幢 油旺舊樓破格重建 研地積比可轉可儲
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serrurier
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2016-12-27 12:51 AM
標題:
市建借鏡九東 涉逾3300幢 油旺舊樓破格重建 研地積比可轉可儲
本帖最後由 serrurier 於 2016-12-27 12:52 AM 編輯
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市建借鏡九東
涉逾
3300
幢
油旺舊樓破格重建
研地積比可轉可儲
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市區有重建價值的舊樓漸減,令市區重建工作陷入「樽頸」,有需要突破傳統模式。新任行政總監韋志成透露,市建局已挑選油麻地及旺角兩個地區逾三千三百幢舊樓,明年第二季展開地區規劃研究,嘗試勾劃「市區更新大綱發展概念藍圖」,探討將舊樓地積比率轉移及儲備的可能性。消息指,市建局收購一些舊樓後,將地積比轉移至同區發展潛力較高地盤,原有舊樓則透過復修改善。
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市建局一直着重推動個別重建項目,過去一年則開始推展小區發展模式。市建局行政總監韋志成昨日透過網誌表示,董事會已於上周通過在油麻地及旺角兩區進行地區規劃研究,預計明年第二季展開,為期兩年,因應人口、社會特點,以至樓宇狀況及用途等進行研究分析,制訂出詳細計畫及推行不同的策略方案,希望可替該兩區勾劃出一份「市區更新大綱發展概念藍圖」,成為市區更新工作的新策略,為過去面對一些困局或規例限制尋求「鬆綁」和突破。
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明年次季展開研究分析
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研究範圍總面積約為二百一十二公頃,涉及三千三百四十五座樓宇,當中超過八成,即二千七百多幢樓宇樓齡達三十年或以上。他說,挑選油麻地和旺角地區進行研究,是由於兩區約有五成樓宇的樓齡超過五十年,當中不少已超出現行城規和法例所准許的發展密度限制,很難吸引私人發展商參與重建,加上該區是全港最細的分區之一,但人口密度極高,拆卸重建涉及安置大批居民,需要長遠規劃和技術研究。
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逾八成舊廈
樓齡逾
30
年
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韋志成指,於該區重建,安置居民是首當其衝的大難題,所以規劃研究時,會探討如何提升該區目前的土地使用效益及發展潛力,例如研究轉移地積比率及儲備地積比率的可能性,以及尋找適當地段以提升用途效益、規劃參數及改劃用途的機會等,並指近年開始轉型的九龍東是可借鏡例子。
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他又透露,目前市建局「
4R
」
(
即重建、復修、保育、活化
)
工作策略,將會加入第五個「
R
」
─
「重置」
(Retrofitting)
的元素,而在制定發展概念藍圖時,亦將引入智慧城市元素,透過智能運輸、智慧家居裝置及智慧樓宇設計等創新概念和技術,協助解決舊區老化問題。
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增收購選擇
部分復修改善
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據了解,市建局之所以希望在市建重建策略之上作出調整,是考慮到現時不少市區舊樓的地積比率,與重建後的地積比率,差距愈來愈細,根本難以吸引發展商入場重建,故希望在完成研究後,可替兩區不同地段重新制定發展參數,以便局方或發展商日後選擇收購一些尚未用盡發展地積比率的舊樓,可為地區「儲起」可供發展地積比率,再轉移至同區發展潛力較高的地盤,原有地盤則可透過復修改善環境。
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潘永祥:整體利潤或提升
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市建局非執董潘永祥認為,一般而言,通過整個地段發展組合規劃,可以改善環境和設施,不只是將個別地盤高度拉高,而透過轉移地積比,整體發展的利潤可能高於分開個別發展,有更大誘因令發展商提供更多休憩空間,高低有致的樓宇布局亦較有層次,更易改善景觀。他指,透過轉移地積比,可以選擇發展地點較佳的地盤,興建更多單位,而剩餘地積比被抽走的地盤,除重建外,亦可以考慮以復修方式維持現狀。
作者:
serrurier
時間:
2016-12-27 12:53 AM
冀復修換取時間
配合《香港
2030+
》
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市建局銳意探討能否透過轉移地積比率,來提升市區重建的效率,令重建潛力不足的舊樓透過復修改善居住環境。
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據了解,當局是意識到長遠解決市區老化問題,是需要大量土地供應配合,故希望能夠先復修市區部分樓宇,以換取最少數十年的時間,待《香港
2030+
》研究提出的長遠規劃用地供應到位之後,再視乎屆時需要決定是否清拆重建潛力不高的地段。
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根據《香港
2030+
》研究推算,香港三十年後樓齡七十年或以上的私人住宅單位,將會達至三十二萬六千個。韋志成昨日在網誌指出,過去十五年市建局完成的重建項目,僅提供約八千個新住宅單位,而由於有重建價值的市區舊樓,過去十多年間大部分已被私人發展商收購重建,市場上剩下來有重建價值的市區舊樓已經寥寥可數,市建局所承擔的項目亦多涉及數以億元計的虧蝕。
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他直言,香港市區的更新進度,已追不上舊區老化速度,亦擔心未來無足夠的時間及空間處理龐大的重建需求。
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當局早前在公布《香港
2030+
》的研究結果時,亦曾重點提到長遠解決市區老化問題,是需要大量土地供應配合。
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文英樓為例
地積比少於
10
倍
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消息人士以油麻地對出的文英樓為例:「現有樓宇的地積比率超過十倍,但根據分區計畫大綱圖,如日後需要重建,該處的地積比率卻只能在十倍以下,意味政府要預留額外一些土地解決安置問題,該類樓宇才有機會重建。」
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據了解,市建局認為解決市區重建問題的其中一條「出路」,是讓一些日後被界定為重建潛力不高的地段,也能有被市建局或發展商收購的機會,將地段原有的剩餘地積比率轉移至同區其他地盤。
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消息人士說,只要替有關舊樓進行較為徹底的復修,可以最少延續數十年的壽命,料屆時《香港
2030+
》研究所提出的長遠土地供應已能到位,就可再視乎需要決定是否清拆重建。
作者:
serrurier
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團體倡政府收購舊廈
改裝及格劏房
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市建局擬研究透過轉移地積比,重建旺角及油麻地舊廈,全港關注劏房平台召集人賴建國擔心,當局的研究長遠會掀起油旺重建潮,推高兩區的劏房租金,建議如市建局全幢收購舊廈,並將剩餘地積比轉往其他地盤後,應將復修後的舊樓改裝成及格的分間單位,以低廉價錢租予基層市民,作為上樓前的市區過渡房屋。
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作上樓前過渡房屋
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不少市區舊樓是劏房集中地,市建局積極重建舊樓,客觀上也會減少劏房供應。全港關注劏房平台召集人賴建國擔心,市建局明年開展的研究,顯示未來當局會大力重建旺角和油麻地,減少劏房供應,長遠只會推高兩區的劏房租金,「市建局重建後的樓宇多數是豪宅,不會成為劏房,對當區劏房租金有很大影響。」
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憂重建潮推高房租
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賴建國建議,市建局如整幢收購重建價值不高的舊樓,將其剩餘地積比轉往新地盤後,當局作為業主,應該將舊樓復修並改裝成合格的分間單位,以便宜的租金租予基層劏房住戶,作為基層住戶上樓前的過渡安排,類似市區另類的流轉單位,因為市建局在該地盤已取得「着數」,改裝單位利便街坊亦是合理,並指市建局擁有樓宇管理和維修的專才,建議切實可行。
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他又指,如市建局並非收購整幢業權,亦可提供誘因鼓勵業主復修改善環境。
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