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標題: [美洲] 涉利益衝突須買家賣家書面同意同時代表買賣雙方「多重代理」恐違法 [打印本頁]

作者: serrurier 時間: 2016-11-5 10:39 PM 標題: 涉利益衝突須買家賣家書面同意同時代表買賣雙方「多重代理」恐違法

涉利益衝突須買家賣家書面同意  同時代表買賣雙方「多重代理」恐違法4 Y# |0 t' D7 @- d* P  m

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加拿大廣播公司（CBC）的一檔紀實節目使用隱藏式攝像機拍攝一組新聞顯示，一些在涉及同一個物業的買賣中同時代表賣家和買家的安省地產經紀，在實際操作過程中，存在嚴重違反職業操守、損害客戶利益的不誠實行為。5.39.217.764 [' `0 H- z& B  T  ]
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在大多數地產交易中，賣家和買家分別由不同的地產經紀代表，賣方經紀又稱「掛牌經紀」（listingagent），買方經紀稱「協同經紀」（co-op agent）。雙方經紀均保護自己客人的最佳利益，但是在一些情況下，會出現在同一宗地產物業中同一位經紀既代表賣家也代表買家的現象，這種情況被稱作「多重代理」（MultipleRepresentation）。! V; N! l9 ]' ~" o, ?  D
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安省地產法律不允許註冊地產經紀這樣做，除非讓涉及的買家和賣家了解這種多重代理的情況，並得到買賣家的書面同意。此外，在進行交易談判中，地產經紀必須保持公正公平，不偏坦任何一方，不向任何一方透露關鍵信息，損害另一方利益。

CBC秘密報道希望知道當買家考慮透過掛牌經紀購買一間物業時，是否得到掛牌經紀的「特殊照願」。CBC發現，一些掛牌經紀告訴買家最好單獨找經紀代表自己利益，但10個掛牌經紀中有6人向買家暗示，若買家委託他們作其代理，會給買家特別關照。公仔箱論壇$ _; w9 L, w3 k' P2 W

一位掛牌經紀甚至向CBC記者喬裝的買家表示，會向他暗示其他競爭者的出價情況，指導買家多出5,000元或10,000元擊敗其他競爭者，另一位掛牌經紀甚至直接透露了其他買家的準確出價數字。這種做法無疑會損害賣方的利益，亦對其他買家嚴重不公平。6 _/ r) ~4 ], c1 c! N

一位要求匿名的多倫多華裔地產經紀聲稱，在多倫多目前這種賣方市場的情況下，一房難求，買家之間競爭激烈，出現「多重代表」的機率會大增。「買家在市場上處於不利的地位，他們或許相信讓掛牌經紀代表自己，能得到一些內部消息與額外關照，成功率會提高。而賣方經紀在買主自動上門甚至競爭的情況下，也更容易說服買家委託自己做其經紀代表。」1 y" }1 ^; Y. S: _% I! t# t; @! K
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多重代理可賺兩份佣金

這位經紀提醒消費者，除了一位經紀同時代表買家和賣家，還有兩種情況需特別注意：一是同一位經紀同時代表兩位買家競價，本身也存在利益衝突；二是買家和賣家雖然有不同經紀代表，但這兩位經紀屬於同一間經紀公司，理論上也較容易互相透露買賣家的情況。這兩種情況也屬於「多重代理」，須告知買賣雙方，並取得其書面認可。

買賣雙方經紀在一宗地產交易中各自賺取自己的佣金，如果一個經紀同時代表兩方，即可賺取兩份佣金。一些經紀為此會故意製造出「雙重代理」的局面，在代表賣家掛牌時，一方面接待其他經紀帶來的買家，同時自己也努力去尋找買家，或是在遇到沒有經紀代表陪同自己來看房的買家時，試圖說服他們委託自己做其經紀。公仔箱論壇8 n- Z8 n' q; o* w- D7 M4 f
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這位華裔經紀聲稱，這種做法於一定條件下在法律上允許，也不是所有多重代理都必然造成不公平競爭。關鍵是同時代表買賣雙方的地產經紀，在做法上是否嚴格遵守註冊地產經紀的職業操守和操作規範。這取決於經紀是以雙方客戶利益為先，還是以賺錢為出發點不擇手段促成交易為先。他聲稱以消費者而言，應該仔細權衡自己所聘請的地產經紀人品是否信得過。若存有疑問，就不要以自己的利益做賭注。

作者: serrurier 時間: 2016-11-5 10:40 PM

安省地產法規限 經紀履行告知義務
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安省相關的地產法規明確規定，所有客戶都有權被告知自己處於多重代理的情況之下。換言之，經紀公司和地產經紀必須向客戶透露多重代理的情形。地產經紀的告知義務涉及以下兩方面：
第一，在與客人簽定委託代理合約前，經紀必須向客戶告知未來有可能出現多重代理情形，以及經紀必須取得客戶的書面認可才能多重代理。經紀必須向客戶詳細解釋在多重代理情況下，對雙方客戶所能提供的服務的性質、類型及水平。
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第二，當多重代理情況出現時，經紀必須在代表買家呈交競價（offer）前，向各方明確透露他們有意願同時代表雙方，以及在多重代理的情況下，經紀及經紀公司促進及保護其客戶利益的責任，相較於只代表一方客戶時會有所不同，客人要得到詳細的解釋，了解到底有哪些不同。

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安省法規不允許多重代理，除非雙方客戶在清楚了解有關情況後，仍書面授權經紀這樣做。如果有一方沒有提供書面授權，則地產經紀（經紀公司）必須放棄這一客戶，避免出現多重代理的情況。安省地產商會（Real EstateCouncil of Ontario，RECO）告誡消費者，客戶保護自己的利益為先天經地義，客戶永遠有權選擇是否接受多重代理。

據RECO的簡報，客戶可以依據多重代理的好處和壞處，來獨立考慮是否接受這種情況出現。多重代理可能有一些優勢，包括可能取得佣金上的折扣、免去買賣雙方經紀溝通上的障礙，掛牌經紀對於所出售的房屋一般有更詳細了解，如果同時代表買家時可能對買家有一定便利。公仔箱論壇& ?& \ V- g7 f
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多重代理的弊端也是顯而易見的，最根本原因是賣家與買家的目標不同，利益存在衝突。賣家希望房屋賣出高價，買家則希望價錢越低越好。當一位經紀同時代表雙方時，要去保護哪一方的利益？不能透露哪些信息？一個典型的例子是，有一些房屋的關鍵信息，在買賣雙方各有經紀代表時，賣方經紀不一定向買家經紀透露，但是若賣方經紀同時代表買方，則對其買方客人有一個義務必須透露。公仔箱論壇" a' p' `7 r. L2 Q6 ?

另外一點，地產經紀旨在保護客戶最大利益，但這種關係可能因多重代理而受到衝擊。更壞的情況是，如果經紀向賣家透露了買家的保密信息，會令買家在談判中處於不利地位。

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