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[中國內地]
買「過期房」 辦過戶手續 需繳數十萬 土地使用權續期 收費太高引爭議
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serrurier
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2016-4-18 09:11 PM
標題:
買「過期房」 辦過戶手續 需繳數十萬 土地使用權續期 收費太高引爭議
買「過期房」
辦過戶手續
需繳數十萬
土地使用權續期
收費太高引爭議
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中國大多數城鎮住宅的土地使用期限一般都是
70
年，不過在浙江溫州，有市民在正常買賣二手房之後，卻無法辦理過戶手續，原因是房屋的土地使用證只有
20
年，目前已經過期。有居民前往國土部門續約的時候發現，需要繳納的費用近
20
萬元。消息傳出後引發社會對土地使用權到期續期的爭議，網友紛紛抱怨續期費用太高。
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溫州市民王某在今年
3
月購買了一套市區的二手房，房屋建造於
1990
年代。《光明日報》報道，等到王某將
60
多萬元的購房款存入銀行第三方監管賬戶，辦理房產過戶手續時，卻意外發現，原房東的土地使用證已於今年
3
月
4
日過期了。「我們都不知道有過期這回事，想都沒想過。現在房產過戶辦完了，契證過戶也辦完了，但土地使用證卡在裏面，土地過不來了。」
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王某的遭遇並非個例，王女士也遇到了類似情況。
2012
年
10
月，王女士花了近百萬元在溫州市區橫河北新村買了一套二手房。今年王女士想賣掉這套房，置換一套更大點的房子，在買賣過程中，發現這套房子土地使用證上登載的使用年限已於今年
3
月
4
日到期。房子剛買了
3
年多，土地使用證怎麼會過期了？她立即跑到當地國土部門諮詢。
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溫州市土地登記交易中心的答覆是，溫州橫河北社區的房地產開發公司當初與國土部門簽的是
20
年的土地出讓合同，國土部門按照當時的價格和出讓年限，收取了
20
年的土地出讓金，因此這個社區的土地使用年限為
20
年。「王女士當初買房的時候，就好比她用高價買了輛快報廢的二手車。」當地國土部門的一位工作人員對王女士的遭遇深表同情，可是
20
年土地許可權一到期，她的房屋的土地使用權就從法律上失效了。
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溫州市國土資源局鹿城分局副局長陶建武表示，如果王女士的土地使用證還沒有過期，可以在轉讓時續期，按照優惠價（土地市場評估價的
40%
）繳納土地出讓金，重新取得
70
年土地使用權。現在這種情況已經不能續期，只能重新審批。王女士則表示，《物權法》規定：「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」她的理解是，現在土地證到期了，國土部門應當予以自動續期。但陶建武表示，《物權法》只規定了使用權屆滿可以自動續期，但自動續期怎麼個自動續法，怎麼收費？對於這些問題，國土資源部和住建部都沒有出台補充性的文件，所以如何操作也不知道。目前的做法只能是全額補交土地出讓金。
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據測算，王女士這套房土地使用證上的土地使用面積為
14.28
平方米，
2016
年基準地價為
13230
元
/
平方米，要補交
188924.4
元。如此高昂的續期費用，引發社會關注。有網友表示，原本以為自己是房主，現在才知道自己只是房客。還有網友表示，續期費用遠遠超出了心理預期，會影響未來購房計劃。
作者:
serrurier
時間:
2016-4-18 09:12 PM
「房東或承擔補交費用」
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溫州房屋土地使用權到期補交房價三成土地款事件發生後，經常被購房者忽略的土地使用年限開始變得受關注。「以前沒這個概念，現在這一事件集中爆發了，很多二手房客戶在交易買賣時，開始特別在意房東的土地使用權期限問題。」溫州好旺角機構總經理陳德賺說。
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陳德賺表示，如果這一問題政府層面始終沒有一個合適的解決政策，那麼這一類房源就不是能不能賣的問題，低於市場價多少賣的問題，而是有沒有人要的問題。澎湃新聞網報道，溫州二手房仲介平安易居負責人表示，之前溫州市場對房屋土地使用權期限的問題不是很關注，預計接下來很多客戶會注意，「如果是按現行政策補交土地款，那麼這類房產要想轉讓，價格不一定會跌，但客戶會要求房東承擔這部分費用。」
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上海寶原地產寶山區域負責人張燕稱，平時客戶在買房時的確會問到土地使用權期限到期後怎麼辦，他們也只能回答說國家會有統一的辦法，好在上海這一類現象還不是太普遍，客戶對土地使用權期限的問題還不是太敏感，如果有需求，有些很老的房子，客戶還是會買，房東的出價也不便宜。
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上海寶原地產副總經理沈彥表示，目前顧客對於住宅類的房源並不在意土地使用權期限的問題，買商業房源的客戶，往往會很在意土地使用期限。「我們會向客戶解釋國家會有統一政策，因為這畢竟涉及到所有的房屋所有者。」沈彥說，在上海高房價的背景下，一些土地使用權期限比較短的老房源價格會比市場價稍低，幅度在
3%
至
5%
。
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上海中原鎮甯路分行經理張宏超稱，在他們區域範圍內，土地使用權期限較短的房源，會影響客戶的決定，房東開出的價格也會相對便宜，與新房比差價較多的幅度在
20%
至
30%
，當然這與房源老舊，品質較差也有關係。
作者:
serrurier
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2016-4-18 09:12 PM
深圳房產續期
需補交地價
35%
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截至目前，官方仍未出台關於出讓土地續期的實施細則，但在深圳，到期房產續期的相關規定已經實行了
12
年。
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深圳市
2004
年
4
月頒發《規定》稱，到期房地產，業主需繼續使用該土地的，在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則，延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。
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補交地價要依照甚麼標準？《規定》做出了詳細說明：在國家規定的最長使用年期減去已使用年期範圍內約定年期的，補交地價數額為相應用途公告基準地價的
35%
，一次性支付；土地租金按年支付，其標準由深圳市國土管理部門定期公布。
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深圳之所以較早出台相關規定，是緣於特區成立初期的歷史遺留問題。
1980
年
8
月，深圳特區正式成立，允許給在特區投資的客商劃撥土地，其中商業用地的使用年限為
20
年。到
2000
年時，深圳國際商業大廈因土地使用權到期引發了一場爭議，推動了《規定》的出台。
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對於續期費用爭議，中國民法學研究會副秘書長、北京理工大學法學院副教授孟強分析稱，續期的收費應該比權利設定的收費低很多才合理。「如果按照權利重新設定的標準來收費，就相當於重新出讓了土地」，孟強說。
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serrurier
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2016-4-19 10:37 PM
土地使用權過期 青島照常租售
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「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。」
2007
年頒佈的物權法中，對土地使用權到期作出了較寬泛的規定。日前，溫州部分商品房遭遇需要交納土地出讓金的問題引發熱議，關於房屋產權到期後怎麼辦的爭論，再次席捲全國。而青島兩處土地使用期「撞限」社區，發現目前社區尚未解決土地使用權的難題，但並不妨礙社區的出售和租住。
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對此，青島市黃島區不動產登記中心工作人員告訴《新京報》，目前還沒有相關政策處理這一問題，未有相關細則。報道稱，包括廣東深圳、新疆克拉瑪依等多地已推出相應土地使用權收費政策。
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青島市黃島區阿里山社區一期業主王先生最近正在出售房子。他回憶，阿里山社區一期於
1994
年左右建成，當時自己的公司於
1995
年以每平米
1000
多元的價格買下，土地使用權於
2011
年到期，目前均價為每平方米七千元左右，自己的土地使用權只有
20
年，「當時土地已經到期了，但大家也沒有怎麼說，當地房管所也可以過戶、交易，只有去銀行貸款時，可能會貸不了款。」
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王先生稱，由於國家沒有出台過明確的政策，不少買主擔心買了房子以後會遇到土地使用權問題。
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與阿里山社區情況類似，青島市黃島區紫金山路上的紫金山社區也出現了這一問題。社區業主劉先生在紫金山社區住了十多年，他表示，開發區裏的紫金山社區和阿里山社區情況類似，土地年限都已經到期了，但現在國家沒有出台這方面的說法，不過正常交易、貸款都不耽誤。
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1990
年
5
月
19
日國務院發佈《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，對土地使用權的最高年限作出規定。青島市一房地產行業負責人說，青島作為中國最早的
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個經濟開發區之一，在上個世紀
80
年代即開始了對土地使用權出讓的先行先試，在當時，國有土地使用年限尚未出台明確規定，於是出現了
20
年土地使用權的情況。
作者:
daball
時間:
2016-4-20 07:38 PM
大陸咁多土豪富 x 袋, 貪官挖空政府無問題啦... 單這條土地使用權年期就可以把挖空的補回. 續期費隨便開, 三五萬一平米... 沒錢的就將房子沒收拍賣. 所差餘額繼續追討.
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