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標題: [中國內地] 一線城市樓價暴漲到底有什麼基本面支撐？ [打印本頁]

作者: qqonqq 時間: 2016-3-3 07:52 AM 標題: 一線城市樓價暴漲到底有什麼基本面支撐？

3月2日電／拿那些置於任何時期和場合都成立的觀點來解釋近期房價暴漲不僅站不住腳，而且有害。事實上，2015年以來重點城市房價暴漲，首要動因是“去庫存”政策的溢出效應。若樓市繼續狂飈突進，有把創業激情、實體資金引向樓市和資產泡沫上的危險。重點城市樓市亟須適當的政策抑制。
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　　丙申春節前後，樓市直接從往年的“倒春寒”變為“高溫天”，火爆的中心在京滬穗深及寧杭等重點城市。狂奔了一年的深圳樓市也並未放緩節奏，最新均價正在向每平方米5萬元邁進。2015年創造全球第一成交量、房價漲幅緊隨深圳的上海，似已接過了跳漲“接力棒”；北京又催生一連串“面粉貴過面包”的地王，直接引發房價上漲，二手房單日成交創2010年以來新高。央行昨天的超預期降准，業內也多以利好重點城市樓市視之。
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　　值得注意的是，對近期重點城市房價暴漲，業內有一種很有分量的聲音，即這些城市的宏觀經濟基本面支持樓市的火爆行情，例如對資源的吸附能力很強，人口淨流入是長期態勢；土地供給緊縮，中心區無地可供，供求矛盾長期難以緩解；還有產業結構轉型，收入水平較高；高淨值人群、高收入居民集中，投資需求強烈等等因素。歸納起來，重點城市的樓市是較為健康的、有基本面支撐的。公仔箱論壇7 L% [5 U- {- ~+ L5 |+ f |- v
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　　近期重點城市房價暴漲確有基本面因素的作用，但筆者認為，此類置於任何時期和場合都成立的觀點不無迷惑性，用來解釋近期房價暴漲不僅站不住腳，也是有害的。事實上，2015年以來重點城市房價暴漲，首要動因是“去庫存”政策的溢出效應。2014年以來，儘管樓市“去庫存”堅持分類調控、因城施策，但客觀上重點城市是最大受益者。首先，2015年以來“降准降息”、稅收減免對需求集中的重點城市惠及面最大，利率降至歷史最低，叠加交易成本降低，提高了房價上漲預期下的買房收益。其次，2014年“9·30”新政放鬆了首套房認定標準，儘管能支持部分改善型需求，但“先還再貸”的首付比例從7成降至3成，也極大提高了投資投機需求的杠杆水平，投資炒房的門檻降低了。再加上2015年5次降息後，融資成本降至歷史最低水平，低利率環境下互聯網金融和消費貸款等場外融資紛紛湧現。平安好房、搜房網、世聯行和五花八門的P2P平台均推出類似金融產品。因此，購房者實際杠杆水平被抬升了。上海鏈家事件僅是“首付貸”市場亂象的冰山一角而已。
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　　深圳鏈家地產的數據顯示，2015年，深圳二手房市場45%的購房者以離婚（提供虛假離婚證明或“真離婚”）獲得購房資格或享受首套房高杠杆、低成本優惠。2015年，深圳個人住房貸款平均成數為6.5成，難道都是首套房嗎？據深圳鏈家的數據，2015年四季度，深圳二手住房投資客（明確表示買房非自住）占比從三季度的20%上升到了30%，是2011年的3倍多，出於投資目的買房者占比遠高過30%。很多中介從業人員告訴筆者，據他們的測算，二手住房實際投資比例在40%至50%，新房投資客占比在60%左右，一些熱點區域（如前海）的投資客占比在80%以上。
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　　防止房價大起大落，是政府樓市調控的一貫指向。根據百城房價指數，今年2月，深圳、上海、北京三城的二手房價指數同比分別上漲52.6%、23.3%和12.8%，均價水平上漲更多，深圳很多區域房價已翻了一倍，北京和上海的房價水平同比分別上漲38.8%和24.9%。數據顯示，上海主城區套均價格一年來上漲了100萬左右，春節前後一套房漲個20萬已是稀疏平常之事，近期甚至出現了“一天一價”。公仔箱論壇1 U% e/ u( T. f
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　　樓市源頭的土地、規劃在政府手裡，信貸和政策在政府手裡，因此，筆者認為，對公共色彩濃重而又具有要素管制的樓市，在發揮“市場決定資源配置”作用的同時，該強化政府的積極作用了。 tvb now,tvbnow,bttvb& S9 z9 k2 p4 j+ N: h

　　因城施策，發揮地方主體責任，這已說得很清楚了，主政者不能被基本面迷惑。人口流入推動房價上漲是國際經驗，但我國在多年的“二元”體制管制下，外來人口就業地購房僅占1%，整體不具備購房能力；而眼下特大城市人口流入在減緩，城鎮化進入中低速階段，人口推動說短期內並不成立；眼看人民幣匯率升勢結束，貨幣增量會造成過度炒作，此時尤須高度警惕日本、我國香港的前車之鑒；供求緊張說也值得商榷，一旦預期逆轉，重點城市二手房供應很多，行情立馬會變。對去庫存而言，樓市是“穩增長”的安全墊，對城鎮化而言，樓市是“促轉型”的發動機，重視樓市無可置疑，但炒作風險和高房價會產生對資金的虹吸效應，不僅不利於全國“去庫存”，而且可能造成大起大落。 5.39.217.76- n& k+ y, |7 C/ H

　　從2016年開始的“十三五”，我國產業轉型進入最艱難的時期，也到了非轉型不可的時刻，通過“三去、一補、一降”，實現產業轉型是不可動搖、不能動搖的戰略目標。在這盤大棋中，樓市的作用僅僅是“托而不舉”。需要強調的是，重點城市也是我國經濟轉型的“領頭羊”。近期，對重點城市樓市或現泡沫、炒作、風險，已是鐵板釘釘的事實。同時，脫實入虛、全民炒房之勢再度湧動，若樓市繼續狂飈突進，有把創業激情、實體資金引向樓市和資產泡沫上的危險，這將使經濟轉型“領頭羊”地位失色，產業轉型之窗錯過。地產風險的衝擊無須贅述，重點城市樓市亟須適當的政策抑制。

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