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[香港]
50年舊樓公契條文不清 法團地舖業主爆訴訟 住宅公家地被私有化
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作者:
serrurier
時間:
2016-1-20 10:29 PM
標題:
50年舊樓公契條文不清 法團地舖業主爆訴訟 住宅公家地被私有化
本帖最後由 serrurier 於 2016-1-20 10:30 PM 編輯
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50
年舊樓公契條文不清
法團地舖業主爆訴訟
住宅公家地被私有化
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樓齡超過
50
年的何文田帝國大廈，因公契條文不清，出現了電表房等公用設施業權被個別業主「私有化」情况。過去
3
年來，帝國大廈時任法團與地下大業主為大堂管理權爆發訴訟，結果法庭將地下公用設施地方的佔用及使用權判歸業主所有，法團要進入設施維修要獲業主同意，直指裁決令日後管理十分困難。
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民主黨立法會議員涂謹申提醒，不少舊樓公契也無清楚訂明公用地方範圍，業主買樓時要注意。大業主榮康置業有限公司早前接受查詢時稱負責人離港，不便回覆。
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榮康﹕負責人離港
不便回覆
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「
09
年開始我接手時，
(
管理
)
已非常混亂，個火牛房畀人僭建入去做寫字樓，作為法團你一定要保障整個大廈嘅安全，我哋畀業主投訴話起火咁點啊？同大業主講佢又唔理你。曾經有段時間大廈要買保險唔批，保險公司話火牛房太危險，搵好耐先有公司受保。」帝國大廈
A
至
B
座法團前主席關太上周辭職，她在辭任前接受訪問，對近日與地下大業主訴訟被判敗訴大表無奈。
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何文田帝國大廈大業主兼發展商為榮康置業有限公司，至今仍擁有涉及地下大堂的
7
份業權。在上址居住超過
40
年的業主謝先生說，榮康自
1990
年代開始將地下的停車庫通道、行車通道、火牛房甚至樓梯底空間等，改建為
10
多個商舖出租賺錢，不少業主長年投訴改建造成環境惡劣、管理混亂。
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大堂電表火牛房判給大業主
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法團於
2009
年發現大廈閘門因出現裂痕和搖搖欲墜，時任主席關太屢叫榮康更換不果，遂擅自將該閘門更換，引發榮康入稟控告法團擅自拆下，並要求法庭頒禁制令，不准任何人停留在帝國大廈地下大堂的通道，而法庭亦按要求，頒下臨時禁制令。
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另外，業主榮康亦向法團提出民事訴訟，要求法庭釐清大廈地下公用地方的業權。官司於
2012
年在高等法院開始處理，至
2015
年
9
月法官頒下判辭，指地下大堂的火牛房、電表房等判歸榮康所有，又指相關改動沒有構成滋擾。法庭又判決，業主將樓梯底商舖出租多年，又獨自支付差餉，故判樓梯下的商舖「逆權侵佔」成功，「終絕」其他業主的共同業權
(extinguished thetitle of all co-owners)
。
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記者上月到大廈地下大堂觀察，發現涉雙方爭拗佔用權的地方仍被圍板圍封，內裏停車場及商舖位置則繼續空置，由榮康派人管理，管理人員稱火牛房及電表房由榮康持有鎖匙。關太稱，榮康獲判擁有公用設施佔用權限，令法團無從管理，「雖然公用設施被判歸大業主，但實際上法團都係要畀錢維修」。
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涂謹申質疑「原為業主去逆佔」
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不過，亦有不滿法團的業主向本報稱，反對法團動用大廈資源打官司，卻無進行和解，認為榮康取得地下公用部分是理所當然，「咁本來就係人哋啲嘢，你做乜無啦啦同人哋搶先？搞咁耐使咁多錢，就算榮康揸匙，佢
(
法團
)
都入到去管理」。
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民主黨立法會議員涂謹申分析個案時稱，舊樓公契模糊為常見之事，但此案涉及問題複雜，當中大業主被判「逆權侵佔」樓梯下的商舖，值得商榷，「逆權侵佔有個金科玉律，如果間屋唔係你嘅，但你去霸，霸咗好多年咁你可以逆權侵佔晒所有其他業主。但作為其中一名業主去逆權侵佔呢，其實就係唔得嘅，因為你自己都係業主，咁你點可以霸埋其他業主呢？」他續稱，若法團認為判決不公允，最佳解決辦法是循上訴處理。但關太說，法團籌錢打官司很困難，今次釐清業權的訴訟已遭不少業主反對，因此即使不同意判決亦難以上訴。
作者:
serrurier
時間:
2016-1-20 10:32 PM
拆「失修閘」反被告
法團前委員：點做落去
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《建築物管理條例》有保障法團履行管理職務條文，只要法團委員真誠地及以合理方式行事，就毋須為錯失承擔個人法律責任。不過在帝國大廈案件中，法庭裁決法團前主席關太為處理閘門失修問題，除拆去業主的閘門外，還多次向不同政府部門投訴，是屬於行為惡劣，故裁定其行為不會受到該免責條例保障。有其他法團委員對判辭感驚訝，坦言會因此而不做委員。
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帝國大廈共有
8
個座號，分成
3
個法團管理。
A
至
B
座法團前主席關太，由於屢叫大業主更換閘門不果，遂擅自將屬於大業主的閘門更換，引發榮康入稟。法庭在裁決時，將關太自行拆閘及不斷向政府投訴的行動，定義為「突擊破壞行動」，故判關太及
A
座法團要作出
80
元象徵式損害賠償。判決稱，當時東閘門的法律地位尚未確定，在未肯定閘門誰屬時，關太的拆門行為是不真誠及不合理地代法團行事，公然侵犯業主權利。
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官：拆閘不真誠不合理
侵業主權利
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被裁定行為不合理的關太，於本月辭去法團主席職位，她無奈稱﹕「當時你唔拆道門又點？壓死人咪又係法團賠保險。唔做喇，仲點做落去吖，仲告嚟告去咩！」另一帝國大廈
E
至
H
座法團前委員何先生對裁決亦感憂慮，他稱，「當時大家都係諗住義務幫吓手，舊時個大廈好鬼亂，咁你嗰啲僭建係法團去處理，業主唔會理個地方係邊個，但投訴就一定係搵你囉，咁樣真係好難做落去，容乜易畀人告返轉頭索償。」
C
至
D
座法團前委員黃太亦稱，若有可能不受《建築物管理條例》第
29A
條的保障，會影響其他委員的連任意願。
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「全港業主反貪腐反圍標大聯盟」成員莊榮輝指出，《建築物管理條例》用意本為鼓勵業主自理大廈的管理，今次判決會令業主卻步。民主黨立法會議員涂謹申解釋，當時與訟雙方仍爭拗閘門誰屬，除非關太取得法律意見稱可拆閘門，否則若未有法律意見下便行動，便有可能被指不合理地行事。
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