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標題: [美洲] 未發法定通知提醒享減租權被判敗訴分租屋客控疏忽多市府或賠百萬 [打印本頁]

作者: serrurier 時間: 2016-1-12 11:09 PM 標題: 未發法定通知提醒享減租權被判敗訴分租屋客控疏忽多市府或賠百萬

未發法定通知提醒享減租權被判敗訴 分租屋客控疏忽多市府或賠百萬

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一名多市柏岱爾區分租屋住客，早前代表該區數百名住客集體入稟安省高等法院，控告多市政府疏忽，沒有根據法例通知他們所租住的物業，因已被重新分類導致寬減物業稅而可享減租待遇，住客們在不知情下向房東付多了租金。該名住客指市府對原告住客們虧欠了應有的「謹慎責任」，向市府追討合共100萬元的集體損失。法院於本月初發表書面判決，主審法官認同原告住客的立場判他勝訴。法院將釐定該宗集體訴訟各原告成員的損失，以確定市府要承擔責任之款額。% V" ?4 y9 P6 i0 M5 U( g5 w- {% f* e

根據安省高等法院於本月4日發表的判決指出，該宗訴訟原告人威廉斯（Terence Williams），由2003至2008年間，是多市柏岱爾區（Parkdale）分租屋（rooming house）的住客。2003年8月底，安省政府修訂了《評估法》（AssessmentAct,1990）其中一項規例，將由市政府簽發許可執照的分租屋之所屬類別，由「多單位－住宅」（multi-residential class）改編入「住宅」（residentialclass），此類別的改動，導致分租屋物業的物業稅會降低。

按照《2006年住房租賃法》（ResidentialTenancies Act,2006），若一所住宅物業的物業稅下降超過2.49%，其租客是可依據既定方程式獲減租金，減租將於翌年1月1日起生效。如所涉住宅物業有7個或以上數目的單位，物業所在地的市政府是有義務去通知受影響的租客他們會獲減租。此法規定多市政府要向威廉斯和上述分租屋受影響租客發出法定通知，提醒他們是享有獲減租金的法定待遇。

判決書中披露，柏岱爾區居民協會司庫謝費華（Warren Sheffer）曾於2008年4月向多市政府官員查詢基於《評估法》修訂，該區租客有否享有減租待遇，市府官員稍後向謝費華提供資料顯示，由2004至2008年期間，柏岱爾區共有33間分租屋獲改編為「住宅」類別。除了當中3間分租屋之外，上述所有分租屋的房東均獲減物業稅至少25%，減幅最大更達69.3%。這些房東均有接獲通知，指他們之物業稅評估已獲降低。
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於2008年5月，多市政府檢視內部記錄時，發現在2003至2004年、2004至2005年及2005至2006年的時期，柏岱爾區內某些租住物業獲減物業稅逾2.49%，但當局卻沒有向有關房東和住客提供通知。對於這個錯誤，市府沒有提出爭議。& k% k3 h3 i8 S" V+ z

在2008年夏季，柏岱爾區居民協會嘗試爭取市府補發有關通知，但不成功。協會於2009年5月向法庭申請司法覆核時，市府才向有關房東和住客發出通知，闡述2004、2005及2006年物業稅的改變。

原告成員約200至500人tvb now,tvbnow,bttvb$ g" u7 K, }# A$ S4 Y/ P% x) V( p
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威廉斯曾出任柏岱爾區居民協會的執委成員，在2004年4月起曾先後遷入區內兩間分租屋居住，該兩間分租屋均獲減物業稅，而威廉斯也因此應獲減租金，但多市政府沒向威廉斯發出有關通知，威廉斯亦沒有獲得減租，並因而向房東多付了租金。

基於入稟訴訟的限期很可能已過，威廉斯沒有控告房東收多了房租，但他入稟法庭提出集體訴訟，控告多市政府涉嫌疏忽，沒有向他及其他受影響租客發出上述法定通知。
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威廉斯2010年3月啟動的集體訴訟，於2013年4月已獲法庭確立。作為該宗集體訴訟的原告代表，威廉斯於去年12月向安省高等法院提出簡易判決動議（summary judgement motion），請求法官宣判多市政府因沒有向他和其他200至500名原告成員發出可享房東減租的通知，市府虧欠對他們應有的「謹慎責任」（duty of care），並違反此責的標準。5.39.217.76' ]' y. z. T: t' Z, N

市府立場是反對上述簡易判決動議，並聲稱對原告是沒有「謹慎責任」。市府又指，當局沒根據《2006年住房租賃法》發出通知，也不存證據證明市府有違「謹慎責任」的標準。市府要求法庭駁回威廉斯的集體訴訟。
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判決書又披露，200至500名原告成員是一個估計數目，因為部分住客屬暫住性質。這些原告成員中，很多只有卑微收入，亦有不少屬殘障人士及領綜援者。
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該宗集體訴訟原告成員之個人索償平均金額約是3,000元，而威廉斯代表集體訴訟中所有原告成員，向市府索取50萬元疏忽的損失賠償捐失，以及50萬元懲罰性的損失賠償。

作者: serrurier 時間: 2016-1-12 11:10 PM

專家：個別案件 未必成案例

大多倫多華人及東南亞社區法援中心行政主任吳瑤瑤昨日向本報指出，該項法庭判決只是針對此宗訴訟中處於一個獨特情況的一批原告，並非等於或代表多市政府對市內所有租住物業房客均有一份「謹慎責任」。
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吳瑤瑤說，若有一宗性質類似此宗訴訟的事件在本地出現，受影響的租客是應先入稟業主及租客委員會（Landlord and Tenant Board）控告房東。她認為，若受影響租客選擇入稟法庭指稱多市政府有「謹慎責任」及疏忽，法官是未必一定會得出如柏岱爾區分租屋住客的訴訟之判決。

作者: serrurier 時間: 2016-1-12 11:11 PM

法官判詞指市府違反「謹慎責任」

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主審簡易判決動議的法官佩雷爾（Justice Perell）於本月4日發表長達18頁的判決書，判威廉斯勝訴，確定多市政府疏忽，對原告人是有「謹慎責任」。在市府承認沒向原告租客發出有關通知是錯誤的情況下，佩雷爾亦斷定市府違反了其「謹慎責任」。

佩雷爾判決書提及法律分析指出，該宗訴訟雙方不是屬於一種包含「謹慎責任」的已受認可關係之內，所以法庭要從三個角度要求，去確定該宗訴訟被告對原告是否存有「謹慎責任」。這三個因素分別是：一方的行為對另一方有否「可預見的影響」（foreseeablility）、兩者關係是否「足夠接近」（sufficientproximity），以及有否壓倒一切的政策考慮去否定任何建基於首兩個因素的「謹慎責任」。佩雷爾表示，多市政府承認當局是知道其通知，是可知會原告成員的權利。在缺乏此通知下，原告成員將不利地受影響，因此可預見的損害是存在。其次，《2006年住房租賃法》建立了多市政府與市內租住物業房客的接近關係，此法例規定市府要向原告成員和市內其他租住物業房客發出有關的法定通知。
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佩雷爾認為，基於對過往案例的分析，一般而言市政府對租住物業房客是沒有「謹慎責任」，但在此訴訟中，多市政府曾在柏岱爾區推出「柏岱爾試驗計畫」（Parkdale Pilot Project），該獨特計畫令多市政府與原告成員產生了特別關係，從而構成前者對後者有「謹慎責任」。( \, X, `3 _1 [9 J+ c

佩雷爾指出，比起市內其他也應收到多市政府通知的租客，「柏岱爾試驗計畫」將原告成員與多市政府之關係拉得更接近。「柏岱爾試驗計畫」是於2000年2月經市議會通過後由多市政府實行，計畫目的是應付該區非法分租屋的問題。計畫容許柏岱爾區內非法分租屋房東自願參與，當局不同部門會協助他們改進物業設施以符合條例，最終獲發牌成為合法分租屋。佩雷爾又表示，該宗集體訴訟現在應進入原告成員個人事項階段（individual issues phase），釐定該宗集體訴訟各原告成員的損失，以確定市府要承擔責任之款額。

作者: serrurier 時間: 2016-1-12 11:12 PM

司機避免行人被撞傷 屬謹慎責任0 t% ?4 |5 O1 d; m
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「謹慎責任」（duty of care）在侵權法中，是要求一方在做出一件預料會損害其他人的作為時，必須遵從標準而合理的謹慎之法律責任。它是構成一個疏忽作為的原則之一。原告人要指控被告人，需指出被告人違反的法律中，所指出需遵行的謹慎責任，未能遵行謹慎責任，可構成侵權行為。

以道路使用者為例，汽車司機負有謹慎責任，避免任何行人被汽車撞傷。以建築物為例，大廈業主立案法團對路過大廈的途人負有謹慎責任，萬一樓宇日久失修導致外牆石屎剝落，擊中途人，業主立案法團及所有業主需分擔該受傷途人的醫療賠償。- w: G# L G5 ]+ [

資料來源：互聯網

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