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香港樓市降溫 漸成買家市場
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作者:
serrurier
時間:
2016-1-3 11:35 PM
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香港樓市降溫 漸成買家市場
香港樓市降溫 漸成買家市場
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有別於中國大陸一線城市勁飆的樓價與火爆的銷情，香港去年歲末的住宅單位銷售反應一般，準買家睇樓毫不熱鬧。其中民眾外遊是一大原因，但這方面影響只屬短暫，美國加息衍生的樓價下跌心理預期，影響則會盤桓不散。
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美國加息步伐緩慢，香港銀行更未起步，民眾的供樓負擔暫時沒有加重，樓價也沒劇挫。不過，加息影響民眾對後市的看法，心理預期成為壓抑樓價的重要力量。現時發展商推售新盤，計及各種折扣優惠，民眾實際的負擔與買二手樓相差無幾，二手樓業主不得不降價求售。差餉物業估價署的樓價和租金指數，開始回落。
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二手樓市經歷過相當長的買賣僵持局面，買家覺得樓價將回落而壓價，賣家則覺得樓市說不定還有上升空間而堅拒減價，導致成交淡靜。最新的發展是愈來愈多人認為樓價將會下調，部分業主態度開始軟化，買家則還價更狠，甚至殺價一、兩成；本來求過於供的香港樓市，逐漸由賣家市場轉去買家市場，不斷錄得低於市價達一成的二手成交。如此氣氛，地產商不但開價謹慎，標投政府土地亦出價保守。近日開標的香港屯門掃管笏住宅用地，平均每方呎樓面價格比五個月前同區官地跌價一成二，海景較少和地皮涉及司法覆核，只是局部原因，主要還是在加息和經濟前景陰霾下，地產商也不敢採取進取策略。有香港本地的銀行亦開始調低一些熱門屋苑的單位估價。
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美國加息後，香港特區政府公布調低未來十年建屋目標，基於住戶增長遜於當初預期，把總建屋量由四十八萬個單位降低兩萬，即平均每年調低二千個單位，居屋一千，私樓一千。擺在樓市當旺的日子，這樣的消息肯定刺激樓價進一步飛漲。不過，今次消息公布後，卻不聞業主封盤加價聲。
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由於土地供應緊張，建屋計劃能否達標仍然成疑；眼前的現實則是當局加快推地而建成的單位正大量增加。香港差估署曾經預計：明年私樓落成量可能達十多年來新高。由於地產商紛紛發展中小型單位，預計落成量將持續增加。
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供應增加配合加息引發的心理預期，還有經濟增長可能放緩，從而影響收入和供樓能力，多了本來準備入市的買家改為採取觀望態度，令香港樓市面對多重夾擊。稍感安心的是樓價今天的抗跌力遠比九七年亞洲金融風暴時強，調整料會溫和。
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當年香港特區政府大量推出居屋，供應量大增，而不少實力不足的小市民參與炒賣，借貸槓桿率甚高，樓價稍跌已經要斬倉求售還債，令原本已經相當充裕的市場供應，再添大量割價求售單位，形成惡性循環。偏偏經濟不景、失業裁員，又令需求急降，使得香港樓市雪上加霜。
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近年樓市重拾升勢，當局即收緊按揭，還加上種種「辣招」稅，淘汰實力不足的炒家，令樓價回落時不致出現恐慌性拋售。市場仍有結婚生子產生的剛性需求，而當局推出的居屋和青年宿舍數量有限，為市場提供一定的承接力。
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這些用家可以承受輕微跌幅，不過，如果樓價持續下跌，賣樓套現都還不清樓按貸款的負資產業主數目增加，市場對下調幅度的心理預期便可能進一步加強，大家都只看不買，就可能變成「自我實現的預言」，政府需要謹慎評估，適時「減辣」來避免樓價跌幅過大。
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