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標題: [美洲] 8個月150萬 改造獨立屋 華裔潮買舊屋重建 小平房變3千呎豪宅 [打印本頁]

作者: serrurier    時間: 2015-10-12 04:19 AM     標題: 8個月150萬 改造獨立屋 華裔潮買舊屋重建 小平房變3千呎豪宅

8個月150改造獨立屋 華裔潮買舊屋重建 小平房變3千呎豪宅  E/ D4 J5 c/ [8 E: m
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大多地區樓價不斷飆升,加上搶購買房屋意向書(Offer)情況不斷,要找到一間全家大小都合心水的房屋實在不容易,所以近來一些有實力的華人,開始流行購買舊屋,將它推倒重建成一間新的理想家園。( T' x$ y; B4 g1 e6 O0 o/ Q; t
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將舊屋拆卸重建新居,需有眼光及很多專業知識,業主通常會委託地產經紀和為個人度身訂造建築樓宇的公司代勞。地產經紀黎宇昌表示,他最近就有一名顧客提出舊屋重建構思,他最終為客人在Yorkdale區以70萬元購入一間40呎乘132呎的一層獨立屋。, _# b2 @1 I8 u
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耗時長恐存風險
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8 u$ Y& F* Z; J( j& O: v' i5.39.217.76黎宇昌透露,業主委託他找到一間由華人經營的建房公司,提供由拆至重建的一條龍服務。建築公司花了8個月時間,重建成一間全新的3,300多呎豪宅,建築費約70多萬元。換言之,整個重建計劃的成本為150萬元。而同區房屋的二手價約為200220萬元。相對來說,這名買家於一年內不但建造好自己理想家園,還在屋價上賺了5070萬元。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 R# e! ^9 ]3 R  |( I

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黎宇昌又稱,用這個方式置業或投資物業需具備實力,因為相對購買一個二手物業作為自住或投資而言,前者有一定風險,需要時間、資金和心機。購買二手物業只要動用屋價的2030%資金作為首期,即時就可以擁有物業。但打造一間翻建房時要動用的資金,通常達到100150萬元。並要凍結約一年的時間。同時在翻建房建築期間會有很多不可預見的問題出現。如果有某些地方出錯,其成本可能會大增。

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) p8 G& n$ ^6 G" p' e公仔箱論壇他又指出,選擇購買甚麼舊屋來重建亦有一番學問,首先是選一些環境好及近超級公路,又或有名校的社區,並且要一些屋齡高的舊屋,越舊越爛越細越好,因為細屋佔地面積小,拆除容易,最好選一些單層獨立屋,這些屋佔地範圍大,但往往屋比較細小,拆除費用比較便宜,加上在拆除及建築的一年期間,作為新業主,所交的地稅亦較低。
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同時有幾十年歷史的房屋,其附近綠化巳經十分好,例如樹木十分高大。附近社區又成熟,有商埸、醫院及學校。黎宇昌稱在選購舊屋前一定要進行查冊,看看這間屋是否已被列為歷史保護。通常最好是選一些翻建屋十分頻繁的區域,例如央街、雪柏大道及惠柳第等區。這些地區名校林立,方便及一切措施都有,最重要是政府並沒有將這些區域列為歷史保護文物區。

作者: serrurier    時間: 2015-10-12 04:20 AM

翻建房業主 五成是華人5.39.217.76- I2 @6 z0 o6 @# V

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有多年翻建房經驗的公司東主李永熙表示,以往其顧客多是非華裔人士,但近年有50%顧客是華人,而且不乏來自中國的新移民。他們透過地產經紀的介紹,加上對住房有一些中國特有的文化背景要求及口味,故現有市場上的二手樓盤設計,往往不合符他們的口味,為了能夠在加拿大擁有一個理想家園,全家安居樂業,他們往往願意多花一些時間及金錢,以翻建房形式來打造住宅。
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* J* d  ^8 i  U5.39.217.76業主可擁更多控制能力6 w* f" y4 q7 m  Q/ n0 S- _8 P5 Q  M# e" Z

6 s4 Q4 u& S; N3 |tvb now,tvbnow,bttvb李永熙稱,如果翻建房是用來自住,而非作大型樓盤向外銷售,業主不用擁有安省房屋保險公司(Tarion Warranty Corporation)發出的牌照,只要聘用的則師、建築師及工程人士擁有其行業的安省合法執照,並由承建公司向市府申請翻建房各類批文,就可以開工。* O5 e  E2 D4 f, f6 P! N; S) S
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以李的公司為例,他會為顧客提供兩類服務,一是為業主拆除舊屋,再建築一間新屋,然後交給業主請人作內部裝修;一是建好新屋後,他們根據業主構思裝修,完成後業主可即時搬進居住。
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收費方面,李永熙表示他只當中介及監理工程公司角色,為業主策劃整個工程,找尋各項工程的承建商與業主直接交易,而他就一直跟進整個施工、質量和進度。公司收取項目全部建築費的1012%作為管理費。這樣業主可以有更多控制能力。例如目前有很多業主選擇重建房時,喜歡在新屋第一層建造一個套房,方便家庭一些長者居住。
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李永熙強調,公司代客建造翻建房時,所有建築師及工人的費用及建築材料的選擇及費用,全部由業主決定,並直接支付給供應商,他是以高度透明方式取信於業主。

作者: serrurier    時間: 2015-10-12 04:21 AM

50年屋齡舊屋 或列文物禁拆卸重建$ W1 e1 T9 A! s0 ~8 c" ~
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% c# x9 y+ M1 _5 WTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。萬錦市市議員何胡景表示,萬錦市最近的確有很多業主將舊屋拆除,然後就地重建新屋,只要拆除的物業原本是住宅,而在原地重建一間新屋,其新屋前後園及容積率都符合市府條例,通常政府工務處是不會阻攔的,申請手續亦十分簡單,費用也不會很大。
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改變土地用途難獲批

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4 E0 ], g( q9 l/ O; v" V, zTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。但何胡景特別指出,市民若要購買一間舊屋來重建,一定要了解清楚,屋齡最好不要超過50年或以上,因為萬錦市很多地區已經劃定超過50年或以上的房屋為歷史保護文物,如沒有充分理據,業主是不能隨便推倒重建的。他舉例稱,如萬錦市於人村內就有很多房屋是歷史保護文物。市府最近雖曾批准過一間超過50年屋齡的房屋拆卸,但主要原因是這間屋實在太殘舊,幾乎接近倒塌,政府以房屋為危樓而批准業主拆卸重建。

7 _+ t) c! q5 hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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何胡景指出,如果市民要將一間住宅房屋推倒,重建一間商業用途的樓房,這樣就有一定困難,業主申請改變土地用途時,要經過公眾諮詢聽證會,再要申請一連串批文,整個計劃要符合政府的土地使用政策及管理,才有可能獲得批准。
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如果房屋是在一個住宅區中,業主獲政府批准改變土地用途的機會是等於零。就算這間房屋是一家在大街邊的獨立房屋。在申請改變土地用途時,最難過是鄰居的不反對。他舉例最近有一宗教團體在Steeles St.申請將一間舊屋推倒,重建成一個信眾聚會中心,結果因為鄰居一直以中心會帶來停車、噪音、人流及燈光等問題而反對,申請一直拖了6個月都無法在市議會中獲通過,最後業主到省政府上訴,才獲得批准改建。

作者: serrurier    時間: 2015-10-12 04:22 AM

業主可申建築期按揭
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% A8 C' u( y7 M8 H' K5 U+ x有很多業主都會擔心將舊屋推倒改為翻建房,會將一大筆資金凍結812個月,造成很大的財務負擔,但如果業主有實力及有周詳財務計劃的話,在其翻建房興建期間,財務負擔其實沒有預期這樣沉重。5 y# X# ~6 [& X* _

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按揭業人士張婉君表示,業主可以用建築商身分,以翻建房的項目向財務機構申請建築期按揭,如果獲得財務機構批准的話,按揭貸款將會分段發放,即是地基完成時會發放一些錢,以後就會按照翻建房完成階段而放款。例如房屋外殼木囊完成後,財務機構就會發放全部按揭款項的30%

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張婉君稱,建築按揭只供利息,不用還本。直至翻新屋全部完成可以入伙時,業主立刻可以利用新物業到財務機構做正式的房屋按揭,得到款項後可還建築按揭本金。換言之,業主於翻建房建築期間,只用建築成本的利息來支持,並不用真金來應付。因此一間連買地及建築費70萬元的翻建房,利用這種槓桿式借貸,到翻建房建好時,業主的資金成本約是1萬多元利息。





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