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標題: [時事討論] 一手可供銷售樓花預測 [打印本頁]

作者: hajid77 時間: 2015-7-7 08:24 AM 標題: 一手可供銷售樓花預測

今年上半年，一手成交登記總值約有近900億元，成交宗數亦有8,500多宗，依此類推，一般估計今年全年一手成量約有1.7萬至1.8萬宗，與去年相若。當然，有更樂觀的估計是升至2萬宗甚至更高的水平，如果從土地出售的層面，亦即包括政府賣地、鐵路、市建局、換地及私人重建等，投放到私人住宅市場開始興建發展，可以預計，數字上反映，新盤樓花供應可持續回升。
過去4年度年均可建1.8萬伙5.39.217.76" v5 f' {& a; z, R' D
附表是近年依照上列多個途徑，土地投放到私人市場後，估計可供興建的住宅數目，可以看到2011/12年度起，港府恢復賣地後，每年可供發展的住宅數目變化，過去4個年度合計有75,310個單位，平均每年18,827個私樓單位。
假設土地投放後，經過3年大概可以預售樓花，以2011/12年度出售發展的土地，大約在2014年可以銷售樓花，而政府是在該年起加快增加供應，而剛好同一年，一手住宅成交大增，由2013年的1.1萬多個單位，跳升至近1.7萬個，雖然當中有因為2013年實施一手新例使發展商推遲至2014年賣樓的影響在內，但仍不能抹殺2011/12年度起加大供應的影響。公仔箱論壇/ X8 `9 u& Y9 N' H6 c
賣地後料3年可預售樓花5.39.217.76- B, M1 V" s9 d' _0 l7 c
如果繼續以附表模擬推算，2011/12年度土地可發展1.9萬多個單位，可供2014年推售樓花，結果大約賣出1.7萬個，尚餘2,000多個順延至2015年銷售。不過，唐榮這種推算相當粗略，2014年成交的一手數字，除了銷售樓花，亦有部分已落成新樓、亦有發展商保留下來的存貨等，這種推算主要是方便讀者了解趨勢。
如此類推下去，2012/13年推出的土地，大概在今年，亦即2015年可以賣樓，舉例，像今年先後開售的將軍澳嘉悅、帝景灣，都是2012/13年度賣地計劃中售出，大概3年左右以樓花形式登場。2012/13年度賣地等可發展16,600個單位，3年亦即約在2015年有16,600個樓花可售。
繼續推算，2013/14年度賣地等有18,050個單位，預計2016年有相若數量的樓花推出、至於2014/15年度可建21,200個單位，加上3年發展時間，大約在2017年可推售樓花，近日發展局局長亦表示，2015/16年度1.9萬伙土地供應的目標審慎樂觀，假設能夠達標，便可視為2018年可推售樓花的數目。tvb now,tvbnow,bttvb0 N3 O7 a4 r Y: e9 w
當然，以上全部是數據得出來的結果，仍然有很多前設，如土地能夠順利售出，發展商工程進度理想，還有，發展商不一定3年賣樓，理論上買入地皮後，4年可賣、5年可賣、甚至現樓亦可賣，換言之，仍有很多不確定因素存在。tvb now,tvbnow,bttvb: N1 F# J) w5 }6 M5 y
倘持續供地發展商貨如輪轉! ~7 Y' b5 u% _8 n+ r
不過，在此亦反映港府持續供地的重要性，如果掌握港府持續每年約有1.9萬伙單位的土地供應，持續有吸納土地的機會，而囤積賣樓或延後（短期或現樓）推出其實不利於資金回籠，發展商會更傾向貨如輪轉。5.39.217.769 y8 r$ y1 q0 x
當然，下一波或要看看推地的可建單位量是否足夠，像去年一手成交1.7萬伙，略低於2011/12年度的可建單位量，今年最樂觀預計銷售2萬伙，若一如預期將超過2012/13年度的1.6萬餘伙可建單位量，這是值得留意的變化。, ?* K( @* W% {% Q% g* E: g4 S7 N

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