! ~- z8 W8 j) z8 f! l4 S5 j5.39.217.76二、 3 Y6 s- v3 H* x% T) ^3 S公仔箱論壇公仔箱論壇7 n9 ]5 C, v3 K% E" l! ~
一方面人口急速增加、經濟持續可觀增長；一方面政府操控官地拍賣、物業發展商囤積居奇，結果造就了香港物業市道大約四十年的持續旺市。在「適當時機」置業者當然大有所得，未置業者怨天怨地且怨入息無法負擔樓價，便不難理解。一向以來，經濟學者大都說樓價升勢不輟，是經濟繁榮、人均收入上升及資金不斷流港有以致之，而這些均足以顯示香港是個好地方！然而，這種看似大有道理的說法，卻非放諸四海而皆準。公仔箱論壇+ P7 i5 U/ Q8 Y6 B: F
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溫哥華便是顯例。去月底，溫哥華sofard.tumblr.com有特稿題為《沒落的溫哥華》The Declineof Vancouver，這個港人也是世人心目中「最宜居」的城市因何「沒落」？原來其根源為樓價升幅大於平均入息增長！根據統計，在過往約二十年，市區獨立屋（detached house）價格每年平均增值十萬加元左右（平均計年增幅不足百分之十），但溫哥華中產平均年收入，在過去十年，徘徊在六萬五千加元水平，那意味沒有「穀種」（seed capital）的人，只憑工作所得，永遠無法分享物業榮景……TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 Z2 E% e9 ]4 o3 r0 P
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樓市興旺令溫哥華出現兩個對比鮮明的階級。其一有樓其一無樓。顯而易見，有樓階級坐享樓價上升身家厚積的優勢，「財富效應」令他們有財力過「高人一等」的物質生活；反之，租殼（沒有自己的殼）蝸牛，只能過量入為出、精打細算甚且勒緊褲帶的日子。在一個以追求公義和爭取人人平等的社會，這種從生活形態上撕裂大眾的現象，不能為大多數人接受；令溫人擔心的，由於無法改善居住環境，精英分子便對溫市卻步，那等於說長此以往，外地精英不來、本地精英伺機外移，溫市工作人口的質素無法不走下坡，這對優化經濟當然有消極影響。那正是該作者認為溫哥華會走上「沒落之路」的底因。 & O$ _. J6 L4 ?' G' P+ C5 h+ \" q0 O公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb: F; f/ O4 E' K% V$ x9 c5 n
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8 Y/ p- ]1 ]' L) [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。三名德國經濟學家（柏林及萊比錫大學）去年十月在美國聯儲局達拉斯分局發表論文《一八七○至二○一二年環球物業價格》（環球化及貨幣政策學社研究報) o' {7 a0 Q: U1 \1 F
告二○八號〈www.dallasfed.org.workingpaper No. 208〉），指出從一八九○年（此前至一八七○年的統計不齊備）至一九三八年，全球十四個發達經濟體系的住宅價格，撇除通脹因素，幾乎毫無寸進（同期英國實質樓價每年約跌一個百分點）；至上世紀五十年代中期，樓價才呈升勢，而隨着時間推移，升勢愈來愈凌厲！ 8 K1 ?2 @, W$ W9 `+ X1 E7 j* Ltvb now,tvbnow,bttvb ( C: t2 y" d* Q8 P) a7 j' atvb now,tvbnow,bttvb導致五十年代起物業價格上揚的因素，主要是地價飆升（建築費升幅遠遜）及交通運輸系統大突破。論文舉了不少鐵路、電車及地車所經之處的地價節節上升的現象，這種港人熟知的情況，毋容多說。一句話，由於市場需求轉趨殷切，政府和私企建成了對乘客十分方便快捷廉宜的交通網，不僅為日趨興旺的經濟提供了足夠的就業人口，亦讓交通工具所及地區的土地有價；而五十年代中期開始出現的「城市規劃」，規範了發展商不能隨意覓地興建樓宇，助長了被規劃範圍內土地價格的升勢。tvb now,tvbnow,bttvb& a" {) V$ c8 z! d& E
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科技日新月異，未來的地價樓價何去何從？撇除百分之一有銀士的超高級豪宅，一般中產家庭居所的價格，在世界無戰事天下太平的前提下，大概是市區的下降、偏遠地區的溫和上升。造成這種現象的理由有二。其一是交通四通八達及快捷，令住於城郊對工作不會構成不方便；如果無人駕駛汽車成功商業化（四月七日《金融時報》報道至二○二五年在路上行駛「由電腦操縱的汽車」達一億零四百萬部），司機因堵車心情煩躁的情形不再，意味居於遠離工作地點的人，會合資購買無司機或司機聽電腦指揮的汽車作為交通工具。上述情況在在令非商區住宅需求上升，其價格因此不會大瀉；其一是科網進步、普及，令愈來愈多行業的工作人員，能夠「在家工作」，這等於說這類人可以住於遠離塵囂的郊區家中電腦前工作，這種情況一旦成為新常態，是令市區及郊區的中產家庭樓價背馳的原因。公仔箱論壇! d# V4 s5 A2 `+ j M; t& A
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《經濟學人》論《空間和城市》Space and the City，四月八日高天佑在本報「新聞點評」有很扼要的譯介（把unrealized human potential譯為「懷才不遇」，妙絕！），但筆者仍「有話要寫」。《經人》引述馬克．吐溫的妙語︰「買地吧，他們已不再製造土地了！」有土斯有財（從《大學》︰「有人此有土，有土此有財」衍化而來），古今中外皆然，當然，要在其中牟利，第一是要在三權分立及法律保障私有產權的地區；第二是要有在大熊市中不必「割價求售」的資本。港人都知道，和吐溫時代（1835-1910）不同，現在「製造土地」（開山填海），技術上已沒困難，只是成本太貴而「少產」而已。 7 G) x$ t3 R. P/ ~% y5.39.217.76 7 |2 d; M! s% t$ f, C《經人》對地價長期漲升的看法，其實與本文第三節所引三位德國經濟學家的看法相近，即為「城市規劃」及「科技進步」所促致；為什麼先進國家突有「城市規劃」，《經人》指出這是由於十九世紀，隨着工業革命經濟蓬勃，大量物業（住宅、工業及少量商業）無序地建成，令聚居地區因為人口稠密成為罪惡淵藪且是傳染病溫床，政府「被迫」出手進行干預，綠色地帶及分區制（Zoning）的規劃於焉出現。在這篇文章中，樓價昂貴的城市為倫敦、孟買、紐約和過去十年才直追的香港；不過，《經人》認為最貴的住宅（呎價計）為倫敦的Mayfair（每平方公尺八萬二千美元），肯定未及本港豪宅的最新成交價。公仔箱論壇' A% F) f: q, O% h
8 o$ G! G% g0 `# K( z" u7 _0 L5.39.217.76《經人》這篇文章的有關建議，似不易行，這點高文已指出；對筆者來說，《經人》不足之處為隻字未及「黑（熱）錢入市」炒高高價樓的現實，美國政府對銀行中的「黑錢」追查甚嚴甚緊，對購進美國各地物業的資金來源則眼開眼閉……。試想，如果沒有這些見不得光的錢流入，紐約曼哈頓一平方里大小地區的住宅市價會高值一百六十五億美元嗎？顯而易見，是貪腐官僚和黑人物的資金，令頂級物業價值升完可以再升！, i7 |4 n, S; u- i
