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標題: [時事討論] 專家樓論 [打印本頁]

作者: hajid77 時間: 2014-12-8 08:57 AM 標題: 專家樓論

500萬元以下，或價錢再高一點點、市區、細單位、開放式或一房兩房，是今時市場主流，有留意發展商推售新盤或預告發展計劃，都會有意無意地提到有一、兩房供應，細單位成為最吸引眼球的類型，或最低限度是認購人數的保證。
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不過，往績顯示，細單位並非穩賺不賠。
早前有地產代理發放成交信息指出，由於佔中事件及預期市場加息影響，有收租業主遇到實在買家，不惜蝕讓沽貨套現。錄得的是大坑尚巒中層單位成交，建築面積349方呎，實用面積265呎，開放式間隔，向東望開揚景，獲區外投資者議價以520萬元成交，建築面積呎價14,900元，實用面積呎價19,623元。
上址現收租14,500元，租約期至2015年7月，新買家可享回報達3.3厘。原業主於2010年3月一手購入上述物業，當時作價557萬元，持貨至今逾4年易手，帳面虧損37萬元。5.39.217.76: G9 ~& ~# v, V) Z
有熟悉市場的人士指出，除了這個蝕讓中高層單位，當年另一個接近樓層、同樣實用面積265平方呎的單位，買入價是463萬元，早前亦以528萬售出，賬面有65萬元利潤。換言之，一個賺一個蝕。
最新成交虧損37萬元，有市場人士估計，兩個單位樓層接近、面積相同，二手轉讓價差別不大，但當年買入價卻有極大差異，一個是463萬元、一個是557萬元，估計是採用的付款方法各有不同，購入價較低的應該是即供期付款、較高的應該是建築期付款。尤其是遠期樓花，建築期付款與即供取得的折扣有較大的差異，如果以這項物業計算，直接導致賺與蝕的差別。5.39.217.76' r% `6 z5 v. {$ Z6 ]) W
一手倘受捧開價較二手高( g5 q+ b* T2 j% p3 X
過去已多次提及，早年一手單位受捧，一手開價往往遠較二手為高，有極高的溢價，而當買入的是遠期樓花時，除了新盤的溢價還叠加遠期樓花的溢價，因為市場氣氛好，普遍預期兩年落後的價格更高，買賣方均有此預期，建築期付款自然出現特高價位，或者相對即供付款是零折扣。
不過，即使即供的價位較低，以上列單位賬面有65萬元利潤計算，假設貸款300萬元，即供期計算（按揭100萬元、2.2%、20年，首年利息部分是21,596元、第2年利息20,701元、第3年19,787元），首3年大概有18萬多元的利息支出，將會吃掉部分獲利。

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