標題:
[港澳台]
專家樓論
[打印本頁]
作者:
hajid77
時間:
2014-11-27 08:42 AM
標題:
專家樓論
6 H) S3 ?) G) ftvb now,tvbnow,bttvb
tvb now,tvbnow,bttvb6 R6 k& Q, }0 i, k( Q. u' R
智經的研究報告指出，2014年6月整體樓價較1997年高峰超出44%。在2014年第二季，香港金融管理局發布的樓價與收入比率為14.0。
% T9 n2 m* ^0 A. }: j! qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
月入25% 14.4年儲首期
tvb now,tvbnow,bttvb2 I3 r. H1 t7 d. \0 M
不過，金管局數字是代表14年家庭收入，買538平方呎單位，不吃不穿不花，才能抵銷樓價，僅略低於1997年時的最高位（14.653）。
L9 G& U" t' {/ Z8 X5.39.217.76
智經的研究團隊則嘗試了解一對工作約10年的夫婦，若他們要購買一個40平方米以下單位（約431平方呎以下），樓價與收入比率在過去20年間（即相比上一輩）有何改變。
tvb now,tvbnow,bttvb8 J3 g9 K+ `* _& W2 u! n7 ]
由於假設夫婦二人已工作10年，故此參考按性別劃分的25至34歲工作人口的每月主要職業收入中位數，再計算夫婦二人每月合共收入。數據顯示，樓價與收入比率由1991年的7.3上升至2011年的10.6。
' \1 x# c5 H# z% e8 k& a5 S) ^TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
至於儲蓄置業首期所需時間由1991年的8.8年增加至2011年的12.7年；每月供款佔夫婦每月收入比例則由59.1%下跌至38.8%。在2014年第二季，樓價與收入比率為12.0、儲蓄置業首期所需時間為14.4年、每月供款佔夫婦每月收入比例為44.1%。
, j/ c; y G4 f9 m2 y
智經的數字是以收入的25%作儲蓄首期計算，翻查統計處資料顯示，按年齡及性別劃分的就業人士每月就業收入中位數（不包括外籍家庭傭工），25至34歲男女合計每月是29,000元，兩成半儲首期約為每月7,250元，儲足14.4年即為172.8個月，大約儲蓄125萬元左右，以首期為三成計算，可購買的單位樓價大約是417萬元。
+ d$ S' z7 q( j& Y! ^0 K9 stvb now,tvbnow,bttvb
不過，付了三成首期，買了一個431平方呎單位，但這個單位還不是這對夫婦的，持有七成權益的還是銀行或財務機構，如果把智經統計結合另一個數字便可更詳細了解。
5.39.217.76% m) C5 U4 H2 q4 ^ o
過去一般理解是付了三成首期，跟銀行貸款年期大約是20年，但到了今時今日，樓價高企、又有壓力測試等等，按揭申請人為了減低每月還款額，貸款年期高企，較大家理解的20年多出逾5年。
" D3 R- Y8 V: }" ?) `: y公仔箱論壇
1.4萬 供足25.5年
: N( J! r# n$ [$ |tvb now,tvbnow,bttvb
金管局資料顯示，9月份新批按揭平均貸款額再創歷史新高，達328萬元，如果以2.2%、25年計算，月供14,000元，主要是因為涉及一手物業、二手物業及轉按的平均按揭金額均全綫上升。同時，平均貸款合約年期於9月份為306個月，亦即25.5年。
公仔箱論壇( n* Z: X4 h8 n4 ~4 x. n
換言之，純粹從數據計算，年輕夫婦置業，要成為擁有100%權益的業主，需要39.9年，22歲開始工作計，大概62歲達成：
6 J# K P. f. P$ \; S+ Z# s s
首14.4年、每月儲7,250元、合共儲約125萬元繳付首期；
" ~# F+ z2 \2 P# L9 }! R: H% `7 ]tvb now,tvbnow,bttvb
後25.5年、每月供14,000元、合共供約428萬元；
, ?) b4 X6 y* I: z) m5 qTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
大約40年，合共付出約553萬元，取得一個現市值約400餘萬元、約400餘平方呎單位。
公仔箱論壇- i) b0 t% u8 Z: \4 A) s* Q7 D
當然聽古不駁古，當中有加人工、換樓、發了財、提早還款、當然也可以生病、男女一方失業、減人工、加息減息……。
歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)
Powered by Discuz! 7.0.0
