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[時事討論]
建築地價高 利好工廈？
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作者:
hajid77
時間:
2014-11-17 08:14 AM
標題:
建築地價高 利好工廈？
佔中個多月，無疑為物業投資市場增添少許不明朗因素，但仍有大額買賣成交。當中全幢工廈一枝獨秀，連錄多宗成交，因活化工廈帶來商機，在今日建築費等成本高昂下，造就工廈在投資市場中跑出。
佔領事件至今仍未解決，從股票市場、住宅物業市場看，受影響未算嚴重，而住宅新盤銷情更是熾熱，可見佔領事件對樓市直接衝擊仍有限。相對之下，工商舖物業涉及營商環境，最近基匯資本基金負責人表示，政治不穩足以影響資金流入，為工商舖投資帶來不明朗因素。
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據中原報告指，從10月工商舖買賣登記錄得282宗，較9月份的318宗下降11.3%。金額方面，10月份登記總值21.81億元，較9月份的32.01億元下跌31.9%。
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整體買賣減少，但從大額工商舖買賣成交看，市況又不致太差，10月份至今，市場至少錄得10宗逾3億元以上買賣，值得一提，是逾半數成交來自全幢工廈，例如葵涌東方物流中心（7.5億元）、英皇購入葵涌Toppy Tower（4.18億元）等，撑起最近大額成交市場。
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活化成本低 時間較短
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全幢工廈買賣熾熱，由幾個因素配合。整體投資環境上，去年雙倍印花稅實施，短炒難有利潤，財團不得不轉陣，向長綫投資着手，故需透過翻新及改裝物業，提高價值。
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正好活化工廈措施，便是透過免補地價，更改物業用途。傳統工廈呎租僅約8至10餘元，若透過改裝成寫字樓，租金可升1倍，適合長綫投資。而政府早前宣布，活化工廈措施計劃的申請截止日期改為2016年3月31日，財團紛趕上尾班車，買入工廈改裝。
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活化比重建最大優勝之處，是成本低時間較短。興建全新寫字樓無疑有巨大潛力，但在目前客觀條件，重建成本頗高。首先，目前若購入工廈重建成寫字樓，必須補地價，而費用絕不輕，如億京去年為觀塘商廈重建項目補地價，每呎3,000至5,000元，連同地價，基本費用頗高。此外，現時建築工人、材料等成本上漲，建築費每呎約2,000至3,000元，需要投入大量資金作重建。
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外資基金鵬里資產近年積極作活化項目，該基金負責人提到，旗下觀塘the mark活化項目，改裝費每呎僅約700元，比起重建平得多，並指出活化另一好處，是涉及時間較短，一般活化項目改裝時間僅需6個月至1年，對比重建項目動輒數年，節省不少時間，始終一項涉及數年時間投資，存在一定風險及不穩定因素，活化時間較短可減低風險。
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過去曾參觀過兩幢活化工廈「製成品」，分別為長沙灣D2 Place商場，以及觀塘建生廣場商廈，活化後效果理想，只要裝修配合，實在與「正牌」商場商廈分別不大，予人信心，在用家角度，租金亦較傳統商廈便宜。
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觀塘KOHO 市值16億元
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對投資者來說，活化同樣有利可圖，基金把觀塘工廈改裝成商廈KOHO，上星期獲新世界以16億元承接，成為首幢活化後物業易手，基金帳面賺6億元而回，證明活化工廈有商機，何況現時零售氣氛轉弱，核心區投資前景相對偏淡，財團定會多加考慮殺入工廈區尋寶，預料工廈續成投資重點。
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