標題:
[中國內地]
一個購房者的反駁：房地産剛需是謬誤 堪稱流毒無窮
[打印本頁]
作者:
chnluer
時間:
2014-9-14 07:28 AM
標題:
一個購房者的反駁：房地産剛需是謬誤 堪稱流毒無窮
不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。
7 V* l! ~4 k: g! G# ETVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
公仔箱論壇1 S5 G+ g, X: u" A0 Y4 \
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
( S6 M, v- U/ l p" g+ C5 ~, ~/ G5.39.217.76
7 T4 d$ k3 {# P% Dtvb now,tvbnow,bttvb
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
- X+ m) w# W$ t- X: C% W# _ ]
: G6 j1 W% P" _/ o+ tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
一個購房者調查的反駁
/ B! h6 S$ Y5 M+ X5 s* \$ xtvb now,tvbnow,bttvb
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, E$ A$ |; \* y) O2 `$ M8 h9 d
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
: c' R1 u4 I+ c4 Q
, o. H9 d9 ~) H6 o" P
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。
' v' I! e; ~( e, `6 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
! s# X6 n* a: B( N. Q
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
8 H, V" ]/ _6 l1 L a
9 g* n0 c% e/ P) z
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
" }; ?/ {! ]# d. G; K. A公仔箱論壇
5.39.217.760 B* g; d1 R4 d9 m- z& N0 S
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
公仔箱論壇* s' _7 \/ c5 B$ h2 ]( B
' }" o) G- b% L9 N
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
公仔箱論壇" S6 O' Y5 S0 e/ _6 K
1 b- E, B, i0 D9 I @* Ptvb now,tvbnow,bttvb
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
. l7 F! S0 P# H+ o! QTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
8 A \" B. F* m5 u# ?
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
( x: u/ t# Z( F% E6 S6 P1 c8 t公仔箱論壇
" }6 }6 F2 ~8 m$ S) f4 j: Q% j* m
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
; G- v/ q$ k/ uTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5.39.217.76; F y4 H/ N3 w1 a+ D
現實案例之反駁：價格換銷量
- T2 u' e2 J) p& q. W! g! t
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 _7 Z' z v, W5 N% |
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
tvb now,tvbnow,bttvb, \: g# s! n! r9 F
公仔箱論壇- o) @0 c. }% H; P6 _0 E$ {" Q& z
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
7 t! x# G c+ t# u; t
tvb now,tvbnow,bttvb* `. ^1 |7 ~! W; @' s* }0 v
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
! U8 e2 I4 Q }+ w4 g M. D# c
5.39.217.76! t5 c6 k: o+ s
萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
# U/ d( n. n2 L4 F1 P7 \
: v! [" N" I3 F" k; t
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
; {% j9 L/ `3 ^( E0 T; ]
$ h' v. F: J+ b+ B# k, Y8 h7 ?/ |0 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
+ z+ M/ N. @) E5 u @1 ?* p
tvb now,tvbnow,bttvb3 V) j% K) m4 M; P) D7 {
被透支的“剛需”
tvb now,tvbnow,bttvb2 B: W4 \9 F5 t1 B
; }: L" K* `* t# c( o7 f: _0 [* W5 X公仔箱論壇
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
5.39.217.766 F& V4 U' ^/ Y1 B% Y- H9 W2 I
6 _1 u, N' n, D4 Z8 q- N5.39.217.76
2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
9 J- ^) s$ _. a6 c+ ?6 e2 tTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
. n( G- c" l: O: I) |$ p- x' g5.39.217.76
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
7 P A4 e4 n5 h J7 U+ S8 v
! r" j; ~. o f0 Q* k- k
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
9 S3 D8 [" B; ]+ B$ n* ?: lTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
1 r# I1 S- D& ]4 n0 n0 f公仔箱論壇
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
2 }& B* A; K1 X/ h+ W; R
. {) ]4 N7 C- U: D1 V# k/ \) p5.39.217.76
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。
歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)
Powered by Discuz! 7.0.0
