標題:
[中國內地]
一個購房者的反駁：房地産剛需是謬誤 堪稱流毒無窮
[打印本頁]
作者:
chnluer
時間:
2014-9-14 07:28 AM
標題:
一個購房者的反駁：房地産剛需是謬誤 堪稱流毒無窮
不知何時，“剛需”一詞成為地産商鼓動購房者的最佳説辭，在鼓動之下，老百姓也覺得“剛需”是支撐房價的擎天柱。想來是某個自稱經濟學家的家夥的“庸作”。
. |! d8 p' X' I; k2 R* Rtvb now,tvbnow,bttvb
. F T% j: u8 A3 A, w3 x* x2 @
筆者一位就職于碧桂園的同學解釋，行業從業人員説“剛需”的意思，即是自住型需要，包括婚房、改善、首置等，只是普通人員沒有經濟學概念，不知經濟學裏的“剛需”為何。
- I) r: ?' n5 X+ H' r g& n公仔箱論壇
$ ~4 N: W+ Q# D* d$ b& w
但説實在話，“剛需”説法堪稱流毒無窮。在經濟學語言中，剛需全稱剛性需求，即對某種商品的需求受價格變動影響較小。那麼，房子是“剛需”類商品嗎？顯然不是。
4 Q. M S) r; J" o; D5 |公仔箱論壇
公仔箱論壇' g3 z, A; O+ }# ^4 W' D
一個購房者調查的反駁
+ @9 {: M5 z& q& j! i& {tvb now,tvbnow,bttvb
5.39.217.769 r; O7 x8 e& e7 k' A
也許地産商不高興了，會説道，你到某個城市要住房，你結婚要婚房，生了孩子還得換大一點的房子，這不是剛需嗎？
) R! N0 Q% U7 R% u8 t7 |
$ s( P7 F: L! p( c7 R
不是！這不過是需要，甚至不是有效需求，先簡單用一個調查數據來説明。
tvb now,tvbnow,bttvb- y, I3 s6 G- ]7 t" p! q2 D
0 X0 D7 W; s: ^0 X7 W
世聯地産今年3月的一項調查顯示，盡管超過60%的人有改善居住環境的需求，但97%的人認為當前的房價承受起來並不容易。有需要但缺乏支付能力，這在經濟學上叫無效需求。
# |: o0 q; u4 ~. B5 B4 _* {9 C公仔箱論壇
( H4 \. }% c( n' A
大多數人對生活是充滿美好向往的，希望“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，但現實是殘酷的。
tvb now,tvbnow,bttvb3 j7 f N% g, V5 B% `+ B: X, C
" }3 \) y! I2 p9 k" A
此外，剛性需求是指對商品的價格變動不敏感，是相對于彈性需求而言的。房子顯然不是。
0 {4 x0 X0 ^2 j
( F3 G! x" V7 H3 G' ?( b6 V公仔箱論壇
一盒快餐因為種種因素漲價兩三元，比例雖高但也可以接受，而房子漲起價來豈是區區幾元了事，就連租金漲起來都很嚇人。
l2 r# T, }. X( s1 P; ^$ s7 l7 o
/ F# g& A( a/ w& F; N- o8 oTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
順便吐個槽，幾年前，筆者的老房東某日不請自來，説道：“我最近買面包，從9塊漲到12塊了，咱們這房租是不是也該漲一漲了？”怪我們太實在，當初基于信任沒有續簽合約。
公仔箱論壇7 }# D& l [6 [! W
u5 e+ @* _" R {$ B. ^0 x
但經過這一漲，老先生漲出了甜頭，時隔10個月，又來了，又要漲租金。人在屋檐下，一定要低頭嗎？不，果斷搬出！結果他過了春節都沒把房子租出去。
6 O( ?3 i! e) l3 F; _TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
' w+ N; d: D) q. G
回到正題，確實遇到不少硬著頭皮攢著三代的積蓄一朝堆在房子上，但沒見多少瞅著房價跳漲還死命往裏衝的。人不吃飯會餓死，但沒見到沒買房就會餓死，要知道，住房存在很多不同層次的替代物，如不同層次的租房、保障房，甚至目前市面上出租的集裝箱等。
6 U8 V! D# P0 s1 r
0 v/ C4 B% G$ G6 r. c" Otvb now,tvbnow,bttvb
現實案例之反駁：價格換銷量
+ i+ _" ]! }/ H" x" p. g, m2 b2 M
5.39.217.76( ~ i3 I9 f x5 V, s8 `
相反，一些明智的開發商不再抱著“剛需”的死腦筋，用降價來吸引需求。
" ^* H' F7 _! A5 g; u7 A8 U% OTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
* u$ e% @# ~" ~9 ktvb now,tvbnow,bttvb
數據顯示，2014年5月份萬科實現銷售面積122.9萬平方米，銷售金額145.4億元，環比分別增長12.44%及14.04%，成為今年以來表現最突出的單月。前五個月，萬科累計實現銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，也較2013年同期分別增長了7.0%和16.2%。
公仔箱論壇8 x M2 B% _3 \% H" h0 Z
- H4 _! c8 ]0 m$ s3 b+ P5.39.217.76
另外，根據德意志銀行5月底對大型發展商的調研，隨著推盤量的上升，各家5月份的銷售業績普遍優于4月。此外，該機構對多個一二線城市的調研也顯示，個別項目通過降價10%~15%即能換來理想的去化表現。
+ }, r& Q i4 W/ k7 i$ {, Xtvb now,tvbnow,bttvb
公仔箱論壇; s5 i6 [$ }( A( g2 `
萬科副總裁毛大慶也曾私下表示，市場中90%以上的購房者對臨界點特別敏感，2014年4月萬科北京的萬科橙項目，定價2.2萬元/平方米，在市場上引起“軒然大波”，4小時賣光。
$ g7 y' a) ?0 F! D6 c4 `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
5 n: I% p% g" [" n
毛大慶還透露，萬科做了個測試，一個樓盤價格賣到2.8萬元~2.9萬元/平方米，購房者人數立刻下降；賣到3萬元/平方米，購買下降得就更明顯；另一個在北京亦莊的3.6萬元/平方米的項目，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了。可見市場的價格承受空間和區間是非常明確的。
/ t) m1 I* e0 h- D公仔箱論壇
6 q* f! U* b+ S$ e1 M! m/ C2 I4 W
這從實質上説明了房地産並不是剛需物品，只要降價讓利，需求就來了，這還不夠彈性嗎？
5 b6 v! N1 R9 A6 M
$ D' \) G6 h* ]7 c( r& ]
被透支的“剛需”
( s0 d; _; g: @/ \% ctvb now,tvbnow,bttvb
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 r# V F$ [* W; G H: u" l* p5 Q. z
再退一步講，即便“剛需”是這些年來的樓市購買主力，很遺憾的是，目前已基本上被透支了。
. e4 b1 S! D9 ~) R5.39.217.76
2 d. B' k2 m0 a4 K3 l' _
2013年的住宅類商品房銷售面積創歷史新高，達11.57億平方米。但這可能是一個歷史高點，甚至是歷史最高。
z" ?( p+ L _% F
) }+ P/ P ^* L0 w8 ttvb now,tvbnow,bttvb
為何這麼説？原因有很多，如鄂爾多斯、溫州等局部性的房地産泡沫崩潰，人口老齡化以及人口紅利已過拐點、美聯儲逐步退出貨幣寬松等。這些本文暫且不表，來看個直觀的圖。
5 C& `- D" z; G9 Q( R- U# H" i- D
公仔箱論壇& `: s3 K3 S, { \
左邊這張圖描述了1997年以來的高端住宅(別墅、高檔公寓類)商品房銷售面積變遷，2007年之前一般住宅和高端住宅銷售面積趨勢一致。但2008年高端住宅商品房銷售面積較2007年銳降37%，遠勝于一般住宅銷售面積15%的降幅。
5.39.217.76# Z( Z! U( C! _$ \- A- H
5.39.217.761 o1 L1 a* M# ^1 c: {% O
更重要的是，一般住宅銷售面積2009年以來是維持增長的，而高端住宅商品房銷售面積是遞減的。這説明危機之後高收入階層的房地産消費或投資減少，近幾年火爆的房地産市場更多是中低收入階層在推動(某種意義上也就是所謂的“剛需”群體)，尤其是2013年房地産調控實質上的放開。
`" k8 o& r4 h( _0 JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
{( H) H, N; D* T- |& I6 V. X8 Qtvb now,tvbnow,bttvb
指望“剛需”來抬轎的地産商們可以醒醒了，買方透支的市場從來只有一種結果。大家都懂的。
歡迎光臨 公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)
Powered by Discuz! 7.0.0
