- Z4 ^' i" }* Z m t& B# G/ y“囤地”讓長江實業逆市飄紅？公仔箱論壇3 N( ^. i) b' A4 T
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亞洲首富李嘉誠任董事會主席的長江實業，近日發布了2014年度半年報。報告顯示，今年上半年該公司股東應佔溢利為港幣213.45億元，每股溢利港幣9.22元，同比均增長59%。5.39.217.76* A8 i( F; b; c$ a
$ R+ p4 x! h- t F' h4 P7 ~: I5.39.217.76這與內地房企的遭遇頗為不同。由於今年內地房地產市場銷售放緩，多家房企業績持續低迷。如萬科（000002.SZ）的半年報顯示，2014年上半年歸屬於股東的淨利潤為人民幣48.1 億元，較去年同期增長5.6%﹔龍湖地產（00960.HK）的半年報顯示，上半年股東應佔溢利為40.1億元人民幣，同比增長4.2%。這些內地龍頭房企的上半年淨利潤增幅均低於長江實業。公仔箱論壇1 T) s3 u( b6 ^& R: |
( n/ y* H( I9 a8 Y/ r% `TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。長江實業2013年年報顯示，該公司所有或參與的“開發中或待開發土地面積”達1182萬平方米。李嘉誠作為董事會主席，在長江實業2014年半年報中回顧上半年業務時表示，上半年，內地多個物業項目的住宅單位銷售或預售進展緩慢，部分城市銷售情況遜於預期。此外，長江實業2012年、2013年年報及2014年半年報顯示，2012年以來，該公司在內地隻拿過一塊地。 - ?8 o" s# _' f. h: r4 o0 Ztvb now,tvbnow,bttvb / J8 X( X; b6 O# D: D公仔箱論壇那麼，長江實業2014年上半年多項指標逆市大漲的原因是什麼？一些業內人士表示，囤地是個中玄機。tvb now,tvbnow,bttvb+ y3 A1 L' U' [ n4 m- m( j F. f- V: M" D
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中國房地產學會有關負責人在接受《中國經濟周刊》採訪時表示，長江實業進入內地進行地產開發的一個顯著特點，就是通過分期緩慢開發、變相囤地，坐享土地升值。tvb now,tvbnow,bttvb8 C8 l2 `" |6 d0 s) L
3 C! Y6 y& t8 {6 M, c公仔箱論壇湘財証券地產研究員張化東曾向《中國經濟周刊》分析認為，長江實業的土地儲備主要集中於內地，這些地塊中絕大部分是在2007年以前取得的。由於拿地時間較長，中間採取“囤地”手段，其土地儲備均價處於較低水平，這樣就保証了將地塊的價值充分挖掘，從而實現項目利潤最大化。 * @% m9 y% l' n6 h8 `/ g0 m: Wtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb1 v- ~7 G: g' T% x( h* v' R6 o7 ^
長江實業也曾公開承認旗下的土地成本較低。其2009年年報稱，“由於現有土地的平均成本較低，集團有信心所持土地將帶來良好回報。”tvb now,tvbnow,bttvb6 r8 ?# ^' i% i0 c
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多位業內人士指出，分期開發正是長江實業慣用的變相“囤地”手法。$ U' n) c! m; J
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不過，對於這一說法，長江實業近期向媒體回應稱：長江實業及和記黃埔在內地之土地發展項目均依國家法規進行，並不存在囤地之情況﹔長江實業及和記黃埔並沒有囤地的意圖，公司一直希望盡快完成發展及出售項目，以便回籠資金進行再發展。2 C. f/ }1 y+ e' i3 v
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 F& U8 \2 ~) o' N4 F7 L 用1/4個世紀來開發一個項目tvb now,tvbnow,bttvb0 c8 e% _' X" g- _4 D3 [) T- |
`# f# C S M, }據了解，2008年譽天下的別墅上市時，價格為20000元/平方米，而今年譽天下別墅的最新價格為35000元/平方米。時隔6年，譽天下從600萬左右/套的經濟型別墅躍升為千萬元級別墅。3 w& [: n9 o" {% s+ H
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分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區的交通配套和區域環境都有了明顯改善，這大大提升了項目的土地價值。再經過10年的開發，中央別墅區可供開發的土地越來越稀缺，而且在房價不斷上漲的推動下，該區域地塊進一步提升了價值。 ' r, I) O% v0 L) i; F+ h5.39.217.76 . @) e, S6 O; a* a
" g# r- N# h8 N5 B" |1 Y5.39.217.76譽天下僅僅是長江實業被外界質疑的“先囤地坐等升值，再相機開發入市”策略的冰山一角。 & \+ M) h5 ~' e9 x! E- g9 o1 b6 `+ `! itvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% |# E0 b, z- M1 {1 i2 R
長江實業2014年半年報顯示，長江實業2014年預計完成的地產項目中，絕大多數的內地地產項目是在2005年前拿地的。如長江實業預計今年完工的位於廣東東莞的海逸豪庭項目第E1及E2期，實際上，該地塊竣工時間一再調整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項目的開發面積隻有三分之一。 4 j2 Q& A$ Q+ [! O$ n2 [5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb" b# A1 n7 P% ?; R
記者選擇了長江實業2005年年報和2013年年報，對長江實業在內地的土地儲備、開發情況進行了對比。 2 K: O8 U. Q. {( R |8 w7 | Q! Q* u1 C6 T
之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實業在內地大規模拿地的年份，土地越多，越具有代表性﹔二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實業的開發技巧﹔三是2005年至今，近9年的時間，一般來說，已經足夠開發完一個地產項目了。 6 H" P3 E( \+ E8 Ftvb now,tvbnow,bttvb $ [' c8 \# C! v7 Z1 a6 v# E公仔箱論壇長江實業2005年年報顯示，當年長江實業在內地共有29個項目，大多數項目的估計完工時間是2006、2007、2008年。而長江實業2013年年報顯示，這29個項目中，隻有10個項目處於已完工狀態﹔有18個項目處於未完工狀態，且最終完工時間普遍調整為2015、2016年左右﹔另有一個項目重慶南岸，具體開發信息不詳。! i' ]/ n! x" q7 T' p9 n
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這意味著，長江實業2005年的土地儲備項目，經過八九年的開發，還有近2/3未完工。而在18個未完工的項目中，有6個項目的開發完成比例為零，僅僅處於剛剛開發或尚未開發的狀態﹔其中，有4個項目的土地面積甚至出現了增長。如武漢江漢區老浦片項目，2005年長江實業的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時，該項目的權益建筑面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。 * h9 }5 b' z2 v0 m) Y9 r$ d5.39.217.76 3 u4 B/ W7 P; h. j! f5 F有業內人士指出，項目增加建筑面積的原因在於修改了規劃。一個房地產項目從申請修改規劃到最終落實，一般會經過規劃專家組論証、規劃部門出具意見等環節，需要一定的時間，因此，修改規劃往往不僅會為開發商帶來額外收益，還成為了一部分開發商延緩項目開發時間的重要手段。 & X5 B' v. Z Y公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 D2 F6 x0 X3 e8 w. Q8 x
而從個案來看，長江實業2005年年報顯示，廣州國際玩具禮品城項目佔地面積為32.13萬平方米，處於“計劃中”的狀態，其完工時間估計為2007年12月，這就是說2005年時該項目還沒有開工。, v( G9 E, S! L$ e5 D5 k
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而長江實業2013年年報顯示，該項目的部分物業估計將於2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項目並沒有任何一部分開發完成。2013年年報同時還顯示，該項目將於2017年6月完成所有開發，這一時間比2005年預計完工的時間晚了整整10年。 9 R* a' Z" L1 S$ ]公仔箱論壇 , c5 h" r$ T! u. J R“囤地”嫌疑籠罩李嘉誠家族 . C" q4 ?7 |2 h# ^; {/ J `$ | w5.39.217.76 8 G- o# X# \, L S w% E! F5 X公仔箱論壇《中國經濟周刊》記者發現，即使是長江實業已經完工的項目，也有著較長的開發周期，如上海馬橋項目，一度也遭遇囤地質疑。 ' u' b2 v9 @) h$ V! gtvb now,tvbnow,bttvb ! } Y# ^! d stvb now,tvbnow,bttvb2005年2月，長江實業與和記黃埔（00013.HK）購得上海馬橋地塊，目前該項目處於已完工狀態。但是在實際開發中，該項目開工時間不斷延期，其竣工時間由長江實業2005年年報公布的2007年，推遲至一期項目2009年竣工、二期項目2011年竣工，比預定完工時間晚了數年，受到市場的廣泛質疑。+ O6 c1 o: q( g( t* L
- k# ` a4 A& w0 R5 e a, w: J4 CTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2006年，東莞市開出了最大一筆土地閑置罰單，罰金高達近8000萬元，涉事房企正是長江實業旗下的東莞冠亞環崗湖商住區建造有限公司，該企業的開發項目“海逸豪庭”面積達1938.3畝的土地閑置了8年。/ n% v4 _# \5 f( {/ |
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2013年長江實業內地地產項目一覽表﹔分期緩慢開發、變相囤地、坐享土地升值的商業戰術，令李嘉誠家族長期蒙上了囤地的陰影。 + x9 M7 d* z8 X, jtvb now,tvbnow,bttvb+ W1 R+ F7 B$ _5 f
事實上，李嘉誠家族控制的企業中，並不是隻有長江實業因為囤地而遭受到政府部門的處罰。 3 f9 m8 `, x& u8 }9 f T+ H- n8 j5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 G+ `% v$ H3 k9 k
2010年3月11日，北京市國土局發布公告稱，北京啟夏房地產開發有限公司（下稱“北京啟夏”）旗下的朝陽區工體北路4號地塊，因超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬對其處以地價款1%的罰款，同時暫停北京啟夏及原股東香港盈科集團（下稱“盈科”）及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。公仔箱論壇8 w6 L; P: ~) n9 [, f
7 I4 i8 d f: g U盈科是李嘉誠兒子李澤楷旗下的公司。朝陽區工體北路4號地塊於2006年1月23日被盈科以5.1億元人民幣拍得，北京啟夏為盈科的子公司，負責開發該項目。拿到這一地塊之后，盈科遲遲沒有動工。直到2009年8月底，盈科以8億元將北京啟夏及其所有地塊轉讓給了瑞安建業，淨賺數億元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 H; J5 K: |7 q* z) D7 W+ A
2 v) y8 m$ e: y2 d+ C2 B+ r g2010年，國土資源部公布了全國房地產用地的閑置情況，其中有媒體曝光了一份1457宗閑置土地黑名單，李嘉誠旗下的和記黃埔地產(北京朝陽)有限公司持有的逸翠園2H1、2H2地塊位列黑名單中。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# x7 d; g* a9 S" [2 f
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