樓花爛尾律師破產 千萬訂金蒸發苦主多為華人 & v% Y! v S# S2 `5.39.217.76+ M* M+ E: Q R) i. y' ~. a$ e
[attach]2921444[/attach] $ h4 V+ }6 T1 p% ]5 \! g! B; }四年前購買了北約克某黃金地段樓盤的買家,滿心歡喜等待收樓,殊不知等了四年,新樓盤不但未動工,連發展商也去如黃鶴。部份買家近日接獲通知,代表該樓盤的律師也宣佈破產,存放在該律師信託賬戶裏的1,000多萬訂金不知去向。目前已有苦主到所屬警局報案,尋求法律保護。% I' @/ F8 Q, V3 U
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家住多倫多的馬先生、陳先生和高女士,分別於2010到2011年期間,先後購買了北約克某黃金地段樓盤Centrium at North York。這個號稱集酒店、商鋪和公寓於一身的複合型開發項目,由於地點好、價格平,一度熱銷。5.39.217.766 |5 } F' v" Q( ]; [
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三位買家在集體接受本報記者專訪時聲稱,他們在購買了該樓盤的公寓和商鋪樓花後,分數次將20%的訂金匯入指定信託帳號。去年9,10月份,他們聞說這個樓盤轉手了,到了今年1月,他們收到開發商的來信,告知該項目進行不下去了。1 A( d: E* e" c/ h c. o, ^; n
$ o+ x# r- }0 o9 Y他們相約找到發信的地址,發現所在地已變更為一間車行。由於在購買該樓盤時,訂金是放在律師的信託帳號裏,他們自信就算項目取消,拿回訂金應該不成問題。但當他們去信聯繫該律師時,遲遲得不到答復,最後透過代表律師發出詢問,對方回復稱一切都在按程序進行,不會有問題。 , K& e# x) H% h3 x4 s. e7 S% o" L' qtvb now,tvbnow,bttvb8 d$ |% ]/ P, g1 E 收到破產通知信 7 x! n4 Z( W- U3 B, o& Z; l' C: O Q) ]: b2 I, x+ E3 ?* I+ O公仔箱論壇到了今年8月初,三位買家稱他們先後收到該律師的破產通知信。本報記者從他們出示的這封信中看到有如下描述:「我被聘為多倫多一公寓樓盤律師,以此身份,我以信託的方式共收到該樓盤商鋪,酒店和公寓單位訂金1,210萬。我失誤地將這筆信託資金放給了開發商,而他帶著這筆錢潛逃了。」(I was retainedto act as the solicitor for a builder/developer (「Developer」) of a condominium projectin Toronto. In that capacity I received, in trust, deposit monies forcommercial, hotel and condominium units totaling approximately $12.1 million.In error I released these funds to the Developer who absconded with the funds.)0 @) L3 g' ?- O. _# O& \
爛尾樓案查前因後果 搜發展商辦公室警撿走兩車文件公仔箱論壇# R5 a& z# B* Y+ g- i
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多倫多警方於周三上午搜查了北約克Centrium in North York爛尾樓盤發展商CentrustDevelopment Group的辦公室,取走大批文件。5.39.217.76( a8 T% ~( m8 B* c }: C
地產顧問:五大範疇待改善 2 F$ \3 t) O4 b, R' v [3 u # s I W* u7 J: T/ G2 Y/ F! P: T
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北約克爛尾樓花事件在本地造成巨大影響,許多人已開始思考這樣的事情怎麼會在加拿大這樣的法制社會出現,以及今後如何杜絕漏洞避免再次發生。曾參與不同發展商多個商住開發項目的高級地產顧問馮玉蘭(見圖)表示,從一般意義上探討,至少有5個環節可以改善。 4 A' T4 Q" a+ D3 C' x" t# ?tvb now,tvbnow,bttvb + S7 S1 e) g6 ]. u" Y公仔箱論壇馮玉蘭指出,事件首先顯示對發展商的監管應該要加強。目前政府對承建商實行發牌制,以確保建築物符合安省及各城市的安全、消防標準,但對於發展商的監管相關較少。她指發展商是整個地產項目團隊的核心和話事者,發展商是否達到資質,是否了解本地的法律規定和項目開發的程序,以及過往商業信用如何等都非常重要。但政府對於發展商的資質審核和操作監管十分有限。另外,新屋保險計劃僅提供買家按金最多2萬元擔保,且不涉商業物業,這些規定亦已與市場脫節。! R- S& Q: w- P/ n2 u9 V
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買家之所以放心將按金繳給發展商,很大程度上是因為知道按金將放在律師管理的信託戶口中,而律師是受安省法律和律師公會監管的專業人士,在一般人印象中是值得信賴的。馮玉蘭指律師公會是在安省政府的監管之下對其會員進行管理。今次事件顯示在對執業律師及其信帳戶的監管上存在漏洞。 * w: `3 Y* N$ t* d% M$ M. yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ( o% `0 E7 l5 z* P4 ftvb now,tvbnow,bttvb馮玉蘭指出,今次事件也顯示銀行制度上可能有脆弱環節。信託帳戶是否應由律師全權支配,銀行是否可以發揮相應的監管機能,以及銀行在有問題出現時有無相應的預警機制等,都令人關注。作者: serrurier 時間: 2014-8-28 10:41 PM
經紀律師合作 為消費者把關 4 M1 g3 K$ b1 a' U h9 [, X$ j0 y, q公仔箱論壇; h) O+ R" M( @. V' }
高級地產顧問馮玉蘭指今次投資者和買家的損失令人痛心,消費者更應從中得到自我保護的寶貴經驗。而地產經紀作為受過訓練的專業人員,作為保護自己客戶的一道重要防線,也要克盡專業職能和操守,幫助客戶把關。 & W0 r2 @1 {) Q3 ?5.39.217.76公仔箱論壇4 x+ v" P1 j, q7 Z
馮玉蘭表示,現時發展商的資質良莠不齊,政府又缺少相應的監管,消費者唯有增強自我保護意識。公仔箱論壇! c$ `. | P( Z& f k
* t; Z; Q& C; n" l* rtvb now,tvbnow,bttvb在考察樓盤時不論自住還是投資,不僅要看樓盤的位置、價格、促銷優惠,或者是其代表經紀給多少佣金回扣,還要看發展商、以及發展商為這一地盤項目特別組成的團隊,其資質、實力及商業信用是否令人滿意,包括發展商委託管理按金信託帳戶的律師樓是否有可靠的信譽。5 E% ~: V0 {! l7 i: k
% ~7 `& L& u0 X5 U* A 小發展商難申請貸款# ?( K/ I9 t# L5 m
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她指現時買家在簽約10天冷靜期內,將購樓合同交給律師查看並徵求法律意見的比例並不高。5.39.217.764 O5 k1 M) i3 c; ~
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即使是這樣做,律師一般只負責查看合同的法律條文,很少去替買家查看發展商的資質。地產經紀在這方面要發揮專業作用。 $ d) s0 L# `* z, Ttvb now,tvbnow,bttvb 5 I. i3 z7 T% A2 lTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。她指發生爛尾並非在所有情況下都是發展商有意欺詐。但一些發展商出於經驗不夠或是操作不夠規範,或在市場激烈競爭的情況下,都有可能令發展項目中途夭折。 2 O0 x$ n8 I# ^/ P9 e 0 ]3 u, D/ z3 C7 A" i5 z Vtvb now,tvbnow,bttvb另外,銀行要求樓花預售達到一定比例(如75%)才有資格申請建築貸款。但這並不代表發展商只要達到這樣的預售比例,就一定會得到銀行貸款。公仔箱論壇) c5 B' f& `3 U+ n8 U$ ~$ j% S6 a
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近年多倫多樓盤開發愈來愈多,銀行為了管控自己的風險,一些名氣不夠的小發展商,則很有可能申請不到銀行貸款而導致項目爛尾。作者: serrurier 時間: 2014-8-29 11:41 PM
涉案金額達1490萬部分苦主見曙光 爛尾樓160買家可取回900萬元 : E2 z3 ?6 J( u0 f公仔箱論壇 5 Y8 d- ^! r- V B& U$ I+ {7 |* q公仔箱論壇[attach]2927579[/attach] ( {' b5 U1 }" K; K2 YTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- l6 D) f! Y7 p2 V1 A9 ]
涉及總額1,490萬的北約克爛尾樓盤案,部分由Brattys律師事務所託管的訂金,可望全數退回給受影響買家。但事務所曾經在未經授權下,把另外約160萬訂金轉交律師Meerai Cho,金額至今仍無法起回,投資者取回這筆投資的機會渺茫。5.39.217.76! `0 R( h6 m* F. p S
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除涉案的1,490萬元投資金額以外,有約近160名買家投資約900萬元,這筆訂金仍然以信託形式,由旺市的Brattys律師事務所管理,代表公司的律師希爾(Craig Hill)表示,這些客戶最終將能夠領回百分百金額。公仔箱論壇- F5 {" i6 ^* p& O- U
$ z" d: ?4 Z* f+ G1 K公仔箱論壇還有數百萬不翼而飛公仔箱論壇, H, T! t$ e& S
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但Brattys有把價值160萬元的商業訂金轉交Cho,過程未得到投資者授權,這筆金額最終亦連同其他數百萬元,涉嫌被Cho撥交予發展商,其後不翼而飛。警方已證實Cho帳戶不見任何存款。tvb now,tvbnow,bttvb% ^$ v& ^* {( D
( m6 A! H9 C: T# t- ]/ h7 n公仔箱論壇案情指有近數百名買家,投資由發展商Centrust Group Inc.開發的Yonge夾Finch商住物業,自2010年開始,Brattys和多市房地產兼移民律師Cho,分別以信託形式管理這些訂金。但Cho涉嫌不當地將資金撥給發展商,發展商總監Yo Sup(Joseph) Lee隨後失蹤。tvb now,tvbnow,bttvb8 e' M# N: |' m' T. i! s5 e8 o' I
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安省律師公會(Law Society of Upper Canada)周二指控,Cho未能妥善管理其信托帳內的1,490萬元,致使這筆款項損失,因而裁定暫停Cho的律師牌照,警方同時以75項訛騙、藏有贓物及違反誠信罪名逮捕Cho。資料來源:星報作者: serrurier 時間: 2014-9-6 10:55 AM
本帖最後由 serrurier 於 2014-9-6 10:56 AM 編輯 % ?2 z/ k$ N' A, x( mtvb now,tvbnow,bttvb; c+ L' ~' ^/ P$ @- @. a 爛尾樓線索增警方發現更多帳戶 華婦失8萬元歎新移民難捱 " I( l, o1 c" R0 E+ O5.39.217.76 + r" I: a Y+ D' `[attach]2932231[/attach] [attach]2932232[/attach] - a$ o: L' ~! X, P8 ^! P公仔箱論壇& d- X9 o: D( G8 j' `
北約克爛尾樓事件,部分買家將可以拿回數以百萬元計的訂金。不過,其他有關投資者卻可能無法全數取回訂金。 m, ?! G+ I+ J( I5 m公仔箱論壇 ( a O# A' w2 m# S' B( mtvb now,tvbnow,bttvb女事主Sally Huang於2010年在央街(Yonge Street)5220至5254號的Centrium inNorth York樓盤項目中,投資了80,000元,而支票是開給Brattys LLP律師行。 / i3 r& H0 G0 R5 A4 g2 o* y5.39.217.76 , H6 k' f; u; dTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。被控多項詐騙罪 # P* d5 S6 H! d( D % B1 R# c+ S. z4 W, q! b0 ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。Centrium的發展商Centrust Development Group其後與資金一起失蹤後,法庭判決存於律師行的信託戶口的900萬元,將發回給買家。不過,Huang發現自己將不會獲發一分一毫,原因是她的款項2011年時,被轉移給房地產律師Meerai Cho;Cho日前宣告破產,並因Centrust的關係,被控多項詐騙罪名。6 J. A+ F$ h# I0 Z8 e* V
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Huang表示自己是加國新移民,要賺錢及儲蓄給下一代並不容易。Cho於8月26日被捕後,被控25項詐騙超過5,000元、25項藏有贓物及25項違反誠信。5.39.217.76! X& m: K K% a
收集簽名交9部門促立法監管 爛尾樓苦主示威討公道 & F D* b1 T5 l$ \5 X, V% s' D % m+ z; i0 q% ^: aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。[attach]2937674[/attach] - v, L/ c+ a2 i4 o' Ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( T/ z. {$ i6 Y4 w
約60名購買北約克Centrium in North York爛尾樓盤的業主,昨日下午集會簽名要求安省律師公會及三級政府等各部門,致力保障購買樓花小業主權益,立法監管律師處理樓花訂金所設的信託基金時,必須完善運作及具透明度;受影響小業主擬於下月初涉案韓裔律師出庭前,到安省律師公會及省議會示威及遞交請願書,他們正與律師商討循民事途徑追討血汗錢。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. x& c J- ]1 w& n. l! A& j! v7 e
. D2 A! \/ m. Jtvb now,tvbnow,bttvb請願書指苦主們不能接受Meerai Cho的代表律師,辯稱當事人「不小心處理」及「犯了簡單錯誤」,且在處理事件「缺乏經驗」,苦主認為說法似有淡化事件的嚴重性之嫌。 " U+ l' M; B2 X8 ~6 \" w5 h+ c* G ' \: G8 ]5 [% R4 w/ S+ T苦主代表強調收集各業主們的簽名及進行請願,是希望喚起公眾對事件關注,也促請安省律師公會及省府有關部門,做好監管樓花代辦律師及信託基金運作的把關,保障小投資者及業主。作者: serrurier 時間: 2014-9-14 09:37 PM
華裔代表:律師公會責無旁貸6 R( V. s2 [& v- O# q
/ B% X$ q% U6 F5 J; V; k' n5 u公仔箱論壇[attach]2937675[/attach]5.39.217.76$ Y4 W' I, n" S- g9 W
5 r7 [! E* c- j( N9 q爛尾業主代表之一黃小姐(見圖)認為,安省律師公會應監管轄下律師會員,在處理大型交易事務時,有否在過程中涉違規行為,例如看管這類信託基金時,應購買相對保額的保險,她感到事件發展至今,律師公會應該是責無旁貸。 ( Y+ U3 Y2 o" I1 R! PTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 8 ]4 \! j) I6 w Y1 GTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。黃小姐表示,是次簽請願書行動,將遞交予不同級別政府部門及相關監管機構,黃小姐認為事件反映相關機構監管不力,結果苦了以半生積蓄買了爛樓,現時血本無歸的小業主。 ! O/ W5 K1 o1 v' N " P8 f3 r9 L/ C3 {+ gtvb now,tvbnow,bttvb「政府監管不力」tvb now,tvbnow,bttvb& N, K+ Y2 T, U: y$ `
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到來簽名的苦主們希望請願能令當局、相關監管機構與警方,盡力調查事件真相,協助約150名苦主追回支付了的訂金,同時從事件中汲取教訓,加強監管樓花出售過程,與律師處理信託基金時手法是否正確等措施,避免將來再發生同樣事件。 5 z$ }. \4 K& X B+ i公仔箱論壇( q3 \/ c' V! I6 U% P
支付了4萬多元購入一個約400多呎商業單位的周先生表示,難以相信在加國這法制健全的國家,也會發生爛尾樓事件;一心打算購入小單位做美容及髮廊生意的周先生稱,這是其首次在本地買舖做生意即遇上滑鐵盧,他以後也不敢再買樓花,即使投資做生意也只考慮買現成商舖。5.39.217.76, \7 [$ e- h) D+ Y# ~
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他說事件令他不再相信任何信託基金,周稱律師在掌管信託基金時,應購買相對保額的保險,但當他被告知存入樓花訂金的信託基金是沒有購買保險時感到驚訝,正如駕車要買汽車保險一樣。作者: serrurier 時間: 2014-10-1 12:55 AM
向省府請願 促9部門協助 80爛尾樓苦主 遊行抗議3小時公仔箱論壇3 d5 W( r2 `1 Z. V9 P4 v+ m
2 b1 E1 A) x! ?- R6 d6 [TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。[attach]2949895[/attach] [attach]2949896[/attach]公仔箱論壇% G) C. {' N/ B3 `2 b
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約80名購買了北約克Centrium in North York爛尾樓的業主,昨日出席了首場債權人會議後,進行了歷時3小時的遊行抗議。業主代表在省議會遞交了致省長韋恩的請願信後和平散去。5 o( j% L" P' H; K; o, G
! l6 L/ o8 ]7 x% \6 s5.39.217.76約80名購買了北約克爛尾樓盤的業主,昨晨到位於St. Clair大道的加拿大聯邦破產監督辦事處(Office of the Superintendent of Bankruptcy),出席首次債權人大會。$ D) q" x6 g; f+ ~- A8 ]
4 |9 c R) v9 T之後,苦主們在辦事處外宣布發動抗議行動,並遊行至大約15分鐘路程以外、在爛尾樓事件中涉嫌詐騙的韓裔女律師Meerai Cho的辦公室,進行第二場示威抗議。5.39.217.762 N1 O. i, U5 C& O* D- b
8 x: J/ r& l# y! a6 T G; z) ]TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。大隊隨後再遊行至安省議會大樓外,省議會大樓的保安及為數約10名的警員早已在場戒備。苦主代表馬瑜東原擬向省長韋恩親手遞交請願書,但在場保安指示他只可將請願書投遞到信箱中。 - E: R7 D- g/ ^- r8 Q [" w' p% ^; ?5.39.217.76 ' o( V. q" B) z; q3 O* Z, b& w7 ?tvb now,tvbnow,bttvb賠償小業主損失公仔箱論壇) b3 y8 S; }" e- q; P
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此外,他們會向安省律師公會、多市警察總長、總理哈珀、以及多市市政府等9個部門發送該請願書,希望各單位能協助苦主討回公道,同時敦促律師公會透過賠償基金向小業主賠償損失,並要求相關政府部門重新審視目前的監管制度,是否確實保障公眾及避免詐騙。 . v# h p: c, x8 r! ]5 A( K3 t) b+ R/ l' k/ X* T. g 損失4萬至68萬! t n7 f5 d- E8 a4 _
( ~: S! F J" P+ OTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。請願書提到,涉及芬治大道5220至5254號爛尾樓盤的150名苦主,損失金額由4萬元至68萬元不等。 # h( G% M- M3 z6 P& i4 B' |# u* x9 O& Y
由發展商Centrust Group聘請的韓裔女律師Meerai Cho負責處理業主訂金存款的信託基金,但她涉嫌將1,490萬元存款不當地過戶到發展商,發展商總監Yo Sup Lee其後攜款潛逃。 ' z& T: H& F. M N, A, J) Jtvb now,tvbnow,bttvb* @! A! R* T# A/ v
Meerai Cho在今年8月6日宣布破產,小業主合共1,490萬元訂金一夜間蒸發。 ' A5 b$ w: e% A4 h+ J' |公仔箱論壇+ v) {* T0 m1 n n- b5 r9 d8 B
請願書又指,苦主們不能接受Meerai Cho的代表律師William Trudell辯稱當事人「不小心處理」及「犯了簡單錯誤」,且在處理事件「缺乏經驗」。由於加國對「白領犯罪」的懲罰近乎零,這種幼稚的解釋只會助長更多詐騙行為,更危險的是律師懂得如何以法律漏洞來騙取利益,再利用其專業知識去保護自己。這意味,本國任何人士都可能成為受害者。 4 a" Y2 @3 `2 p1 ?+ g h公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. D9 Z4 U* A: L7 c; ~3 L
原本大隊還計畫在省議會遊行到安省律師公會遞交請願書,但由於大部分苦主經過之前幾小時遊行後已感疲乏,遂決定於省議會前提早解散。作者: serrurier 時間: 2014-10-4 12:02 AM
& Z E. x9 T4 d約60名北約克Centrium爛尾樓苦主,昨日身穿印上被控涉嫌行騙罪韓裔律師樣貌的汗衫,手持寫上「保障我們權利」及「加強司法制度」字句示威牌,遊行至市中心安省律師公會請願,要求律師公會盡快從補償基金中,撥款賠償予苦主,希望律師公會能於兩個月內給予答覆。6 ~3 z( h# g: g+ ~2 i. w5 y