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[中國內地]
炒地利益鏈：官員隱秘身份參與 暴利程度超炒樓
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作者:
chnluer
時間:
2014-7-8 09:08 AM
標題:
炒地利益鏈：官員隱秘身份參與 暴利程度超炒樓
與投資客炒樓相比，炒地生意更為隱蔽，但其暴利程度遠遠超過炒樓。
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《華夏時報》記者從有多年炒地經驗的開發商處了解到，炒地利潤高達20多倍的案例並不少見。在這條灰色利益鏈上，部分地方官員以隱秘身份參與其中。
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“炒地生意是一塊肥肉，但官員不好直接插手，通常會找相熟的地產商在背后運作。”一位不願具名的廣州小房企老板透露。
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灰色利益鏈
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日前，陝西省神木縣財稅監督檢查局副局長陳志平因“坐擁大面積商產、打砸門店”等問題遭紀委調查。據媒體報道，陳志平借助“炒煤礦”積累了巨額財富，並從陝西省煤田地質物探測量隊手中買下了15.48畝黃金地塊，並繳款120萬元土地出讓金，隨后將部分土地轉讓給神木經濟開發區恆源煤焦電化有限公司，通過炒地皮獲得暴利。
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參與廣州三舊改造工程的開發商李紹林（化名）向記者透露，與他相熟的一位官員得知他在廣州某舊城改造項目中擁有眾多宅基地和物業，曾主動提出合作。
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“合作的方式是，這位官員幫我解決幾個大問題，一是物業、宅基地產權的戶名過多，需要將其他聯名人去除，這能讓所有產權歸到我的名下﹔二是能夠以最高標准獲得征地賠償，且可以獲得相應比例的公共物業，並納入我的名下﹔三是輔助炒高地價。在事成后，我要與他進行分成，並不是分給他個人，而是另外一家與他有關系的投資公司。”李紹林稱。
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除了由政府主導的舊城改造項目，工業地產項目也容易卷入炒地利益鏈。
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有多年炒地經驗的地產商郭健（化名）參與了佛山某產業園區的投資，據郭健介紹，一家有政府背景的投資公司運營該園區，該園區從農民手中廉價征來上千畝的土地，價格約為每畝30元，政府統一從該投資公司手上征收園區土地。在2000年期間，開發商給這些農民提出的收購價格已經高達每畝300元。
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郭健在上世紀90年代收購了該園區附近的近300畝土地，並建有公寓、廠區。他為了能使該區域納入產業園征地范圍，且把征地標准提高，跑了不少政府關系。最后，郭健如願以償，該有政府背景的投資公司以高於市場十倍的征地價格征收，並收購公寓、廠區等物業。
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“在工業園區的附近，這種炒地的方式並不少見。一方面，政府委托經營的園區公司通過征地的時間差和價格差，賺取巨額利益﹔另一方面，小開發商如果要在土地流轉中獲取更多利益，那也需找到相關領導跑關系。”郭健說。
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佛山一位從事工業地產開發的開發商吳寶林（化名）稱，市場上流轉的一級土地開發權大部分都是2004年“8·31”大限前遺留下來的。“8·31”大限后普遍實行招拍挂制度，土地流轉自由度大大降低，同時，價格信息處於更封閉的環境中。
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吳寶林補充道，近幾年，由於政府統一進行征地、拆遷、安置和補償，與土地相關的交易需與政府對接。“炒地”過程中，需要對相關環節進行“打點”，盡管這幾年土地價格漲幅很大，但利潤卻有所降低。
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郭健和李紹林均表示，隨著反腐力度的加大，地方官員對“炒地”這類生意變得很謹慎，即使花費人力、物力打點關系，也不一定能把事情辦成。
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“有些想托關系解決的問題，一直擱在拍板的領導手上，這位領導調走后，接任的領導根本不敢貿然接手，事情就懸在那裡。”郭健說。
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暴利炒地生意
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“我們早年拿下的城中村土地和房屋隻花了不到200萬元，舊城改造啟動后，整體已經漲到近3000萬元，其中，土地部分的估價升幅最高。”李紹林告訴記者。
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在城中村改造之前，李紹林以較低的價格收購了廣州某城中村多宗土地和物業。2000年，與李紹林合作的生意伙伴幾近破產，將部分宅基地和相關物業轉給他以資抵債。當時李紹林並未過多留意，但一些官員私底下向他打聽該村的土地收購價格，讓他嗅到了舊改可能帶來的土地升值商機。
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隨后幾年，李紹林派人盯緊該村土地轉讓的情況，“哪家哪戶生意不行、資金出問題了，我們出手，與其達成合作協議，拉攏村干部，迂回地把土地和物業轉到我們名下。價格在這個時候談，通常是最低的。”通過類似手法，李紹林囤下了不少土地和物業。
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去年年初，參與廣州舊改的開發商找到李紹林談土地轉讓事宜時，地價已飆升近7倍，連帶物業等眾多附屬條件，最終轉讓價格接近3000萬元。按李紹林自己的估算，與其總投入相比，大概賺了10倍的錢。
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“我們確實不願參與項目開發，市場風險和資金風險很難預估。但投資土地不一樣，雖然需要等待較長時間，但土地一直在增值，此外，交易過程也減少了很多麻煩。”李紹林坦言，投資土地的關鍵是，低納高拋，還需要借助一定時機。
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廣州從化一位以炒地起家的小開發商何明（化名）表示，“炒地的生意一直都存在，前些年，利潤甚至達到20多倍。現在還能掙不少，但這門生意越來越不好做。”
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有廣州度假后花園之稱的從化，最近幾年吸引了眾多地產商進駐，爭先開發溫泉度假、養生度假等旅游地產項目，對土地產生了大量需求，這讓手中握有土地的“地主”生意旺盛。
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何明上世紀90年代在從化囤下不少土地，其中，部分用於出租給種植專業承包戶，另一部分出讓給開發商或者政府。廣州某知名開發商在從化一處優質地段開發旅游地產項目之前，何明又提前收購了多宗連成一片的地塊，形成較好的議價能力，最終以高價與開發商達成交易。
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“除去收購成本、打點關系等費用，利潤高達25倍。”何明坦言，這屬於炒地生意比較正常的回報率，通過兩頭壓價最大可能地實現“剪刀差”，是大部分炒地商人慣用的手法。
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如今，何明在老家杭州也囤著一些地塊，他認為，杭州城鎮化發展比較好，早年的土地交易價格並不低，所以價格不到最高的時候，也不適合放出來交易。據媒體報道，杭州一地產中介機構一項調研表明，在房價上漲8倍的同期，地價上漲了20多倍。
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近期，河北出現了“賣地者”以合作社名義到北京等城市招徠租地者，估算出租地面積后，回到本村以低廉價格預先流轉土地或使村民以土地入股成立土地股份合作社，再加價轉手租出，像炒房一樣在農村炒地。
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