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[中國內地]
山西煤老板拋售北京二環百套房 曾被某中央單位團購
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作者:
chnluer
時間:
2014-6-10 07:45 AM
標題:
山西煤老板拋售北京二環百套房 曾被某中央單位團購
在新房進入全面促銷期、二手房價實質松動後，北京集中拋售物業的情況越發明顯。
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“東北二環、精裝修學區，現房開賣”，近日朝陽區和平裏地區的居民車上、小區門把手裏均塞滿了一個名為“和平裏八號”的樓盤宣傳單，該項目聲稱為二環外最後的公寓。北京商報記者調查發現，這個在房產電商打著新房名目推介的項目實際上是山西某煤老板2006年以20余名親友名義一次性購買的100余套房源，位于一棟樓內，曾被集中改為酒店式公寓統一出租，此番集中拋售主要是出于對資金的需求。
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在購房人看來，這似乎是千載難逢的撿漏兒機會，但由于房源實際歸屬者與名義產權人並非同一人，還曾經歷過至少兩次修改規劃，因而項目本身的購買及居住安全有待考證。
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低價拋售
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在東城區青年溝路最東端，緊鄰地鐵13號線柳芳站，一處挂有“和平裏八號”字樣的售樓處僅開放一周，卻迎來不少顧客登門看房。
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據銷售人員介紹，此次推出的房源約100套左右，均為精裝現房，售價在5.5萬-6萬元／平方米之間，如果現在購買每平方米還有2000-3000元左右的優惠，相當于5個點左右。
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北京商報記者隨後走訪項目周邊的中介門店，據鏈家地產的經紀人介紹，由于地處朝陽跟東城的交界，這一帶的二手房價差較大，與“和平裏8號”同屬朝陽房本、建築年代大致相同的項目，目前均價約為6萬-6.5萬元/平方米。“那項目確實便宜，相當于周邊二手房的8折，但不是新房，所以有好幾十萬的稅，算下來還不如買個產權幹凈的二手房。”
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“和平裏八號”銷售人員在隨後的房價測算中也證實了上述地產經紀“二手房”的說法。“比如這套76平方米的兩居室，優惠完的價格為440萬-450萬元。”當北京商報記者問及為何優惠之後還會多出來40萬-50萬元的房款時，這位銷售人員才吞吞吐吐地透露，這100余套房源是自己老板在2006年集中買下，當時這個項目名為“錦鴻閣”，一共兩棟，一棟為毛坯，均價約為8000元/平方米，被某中央單位團購，一棟為精裝修，共計109套房源，被自己老板以單價1萬元/平方米、總價1.2億元買下，現在除了內部認定的幾套房源外，準備全部出售，而且還進行了重新裝修，今年底就能交房。“房子雖然買了八九年，但房本下來得比較晚，還未滿五年，因而有較高的稅費。”
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據介紹，從5月的市場數據看，北京二手房再次出現量價齊跌，新房市場雖然成交價格在同比增長，但漲幅卻明顯收窄。如此市場行情改變了很多業主對房地產市場的預期，尤其是多套房持有者為了降低風險選擇甩貨。但是像上述項目一樣成百套地拋售，實屬罕見。
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兩次改規
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北京商報記者查詢市住建委網站，確實看到“錦鴻閣”是于2005年和2006年分別獲兩次預售許可證，開發公司是金政房地產開發有限責任公司，為70年產權住宅。
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北京市工商局網站也顯示，在此處經營的三熙商務酒店于2006年獲得了經營許可證。
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“如果該酒店獲得了經營許可證，說明政府對其住宅改酒店一事是知情並允許的，但是又從酒店改為住宅後，房屋面積是否出現改變？是否與房產證數據一致？在重新裝修過程中房屋內部結構是否進行了改建？”對于亞豪機構市場總監郭毅的提醒和疑問，一位從事快捷酒店經營的負責人直言，從住宅到酒店再改回住宅，至少前後兩次修改規劃。“純住宅的項目是不符合酒店要求的，即便是公寓，也需要拆除一些隔斷。”
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上述說法得到了現場銷售人員的證實，據其介紹，房源實際持有人曾于2006年為開酒店對房屋內部結構進行了變動，而如今又要按照普通住宅要求重新設計裝修，雖然銷售人員表示未對承重墻部分進行拆建，但卻也承認兩度修改規劃。
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原國家建設部2002年頒發實施的《住宅室內裝修管理辦法》明確規定，禁止在未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體等影響建築結構和使用安全的行為。北京商報記者就此採訪市規劃委員會，但截至發稿前未收到回復。
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多重產權
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除了兩次改規劃外，北京商報記者調查發現，上述百套房屋產權並非在山西實際業主一人名下。
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“在買房之初，業主是以20多位親戚的名義買的房子，也就是說，山西業主是實際持有人，而20多位親戚則是名義上的業主。” 據銷售人員介紹，由于20多位名義業主在外地，因此選擇由同一個代理人來代為辦理所有二手房買賣業務。銷售人員介紹，代理事宜已經在公證部門進行了公證。
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“一套房源擁有一位名義業主、一位實際業主外加一個代理銷售，捋清三者與房屋間的關係以及三者之間的權屬關係尤為重要。” 孔丹介紹，雖然銷售人員表示可以出具相關證明，但是購房人仍需通過專業法律人士來進行辨別，對于房屋是否仍在被抵押也需要進一步確認。
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值得一提的是，上述提到的代理人為開發商北京金政房地產開發有限責任公司員工，受山西業主委托進行銷售，並在後期為雙方辦理過戶、貸款等事宜。
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然而北京商報記者查詢市住建委開發商資質，卻發現在開發了錦鴻閣後，北京金政房地產開發有限責任公司已經沒有了房地產開發及銷售資質，查詢上述銷售人員，也並未在市住建委登記。
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“如果是無資質銷售，那麼這些銷售人員不但不會像其他二手房買賣中的中介一樣起到第三方監管的作用，而且購房者還有可能面臨資金的風險。” 孔丹提醒，由于該項目曾經改做酒店，因此要在購買時格外注意房源的基本信息是否屬實。
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此外，在資金方面業主要求在過戶程序辦理之前就要交納首付款，因此買房人一定要向業主提出資金監管要求，保障首付款的安全。對此，該項目銷售人員也表示，業主同意在銀行處申請資金監管，但是如果買房人無此要求，首付款也將直接打入業主賬號。
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