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標題: [中國內地] 央行喊話禁停個人房貸一周追蹤: 銀行個貸未現松動跡象 [打印本頁]

作者: chnluer    時間: 2014-5-21 07:44 AM     標題: 央行喊話禁停個人房貸一周追蹤: 銀行個貸未現松動跡象

本帖最後由 chnluer 於 2014-5-21 07:47 AM 編輯 tvb now,tvbnow,bttvb. R# ?; e" M1 |1 _7 U4 P0 C3 @

/ F- T/ k9 q1 }+ Z  ytvb now,tvbnow,bttvb“房貸難、房貸慢和房貸貴的確已經是不爭的事實。在北京地區,只有寥寥幾家銀行]銀行可以對優質客戶購買首套房給予基準利率下浮的優惠,大部分銀行的首套房貸利率都是基準甚至上浮。還有不少銀行將信貸重點轉移到個人經營貸和小微企業貸款,個人房貸業務已經很少涉及或者主動大幅縮減。與此同時,銀行放款時間明顯拉長,也影響客戶交易。”
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9 m0 A  I. ?5 J; S( I5.39.217.76  貸款究竟有多難?5.39.217.76) G" j& ]/ p1 b1 Q- Y8 w! z

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  晚了一個月優惠利率沒了5.39.217.76- Y  u! l& k% n4 J

1 R" c9 W- O! }# U3 K4 R公仔箱論壇  在某國企工作的李先生3月中旬看上了北京某新建樓盤的一套兩居室,總價大約300萬元。他計劃貸款180萬元,貸款期限30年。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% d: @5 H3 ^4 @% i8 C
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  李先生說,看房的時候,售樓人員告訴他合作銀行對首套房提供的利率應該是9.5折,但是說不好什麽時候就會有變化,隨時可能往上調。“我以為他們是為了催我趕快下單,只是說說而已,並沒當回事。”
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  4月中旬,李先生在仔細考察比較後,終於下定決心。但是,這個樓盤的合作銀行明確告訴他,首套房貸利率不可能下調,只能是基準利率,而且再往後很可能繼續上調5%。在事實面前,李先生終於覺得當初售樓人員的話不是戲言。為了防止銀行調高利率,他以最快的時間遞交了所有資料。5.39.217.767 I& p& M) O' A7 u1 B
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  李先生算了一筆賬,如果3月份他就簽下合同辦貸款,可以享受9.5折的利率6.2225%,180萬元30年期限的貸款,月供是11050.74元,累計支付利息是217.83萬元;而現在按基準利率6.55%算,月供漲為11436.47元,30年要支付總利息231.71萬元,多出了近14萬元的利息,每月月供增加386元。/ [# G6 N4 I0 z6 i* {7 z1 Y6 I

" F, C9 d) I  R0 j/ j' }! n$ m+ a2 iTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  案例二TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ S0 x0 {* d5 r0 |1 q& {; {

% @7 e! p6 ?' O, yTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  優質客戶也拿不到利率優惠
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0 ~, N* K* y$ y2 r& J  與李先生相比,石先生好像更加郁悶。去年11月,市場上已經很難找到8.5折的首套房利率。石先生多方打聽,終於憑借自己的優質客戶身份,在某國有銀行申請到8.5折的貸款。但對方也留了句活話:“最終利率以實際放款時為準。”
8 l6 Q" o6 G% W# R: k  bTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。9 ~' U: f1 e$ s" v. S) }+ e% {
  石先生萬萬沒有想到,盡管自己隔三差五就打電話催促,這筆貸款竟然直到今年4月份才放出來,而且銀行通知他說,只能給予9.5折的優惠。“8.5折漲到9.5折,30年時間就要多付幾十萬的利息。”石先生感到非常無奈。
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  中原地產首席分析師張大偉透露,目前北京等城市,二手房交易放款時間平均在3個月左右,相比往年拉長一個月以上,導致很多交易停滯。
2 A( h3 o; Y! M4 l' V* k6 rtvb now,tvbnow,bttvb5.39.217.76( j; Y4 L4 b3 u( {# B
  多家房屋中介的工作人員告訴北京青年報記者,今年以來,商業]商業銀行普遍取消折扣,恢復基準利率。少數銀行會根據自己的額度寬松情況不定時推出折扣,但是由於放貸時間很慢,在實際放貸時未必能拿到折扣。現在的情況只能以實際放貸利率為準,中介也絕不敢給購房者承諾哪家銀行有折扣。公仔箱論壇0 p- Z* y5 @9 b3 n; N
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  原因銀行惜貸因為有更好的財路
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  對於銀行惜貸如金,一些看空房地產]房地產市場的人士認為,銀行主要是從風險管控的角度出發,一旦樓市崩盤,房奴斷供,銀行的不良貸款會直線上升,處理抵押房產也非常麻煩。在他們看來,銀行不願做房貸就是因為房子太貴,不值現在的價錢。
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  不過,北青報記者采訪中了解到,銀行業已經註意到房貸領域可能出現的風險,但這種想法絕非銀行業惜貸的主要原因。中國的房地產市場的確正在調整,少數地方的房價已經開始下降,但總體來看,絕非崩盤的節奏。即使房價大跌,對於銀行來講,由於中國的房貸首付成數高,足以抵禦房價大降的風險。
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0 |- n7 ]- ^& O5 T8 A  大額房貸斷供案例已經出現
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5 z1 {; d9 Y" `! P9 v: [# G公仔箱論壇  目前,北京地區對貸款購買首套自住住房的家庭,最低首付款比例要求是30%。貸款購買第二套住房,首付款比例不得低於70%。如果在建委系統中無房、但曾有過住房貸款記錄,第二次申請貸款購買住房的家庭,首付款比例不低於60%。公仔箱論壇# X4 j- e  o- s1 G

0 h2 |& E6 |5 R( k; I- {- h1 V7 g+ MTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  “房價至少要跌三成以上,甚至六七成,才可能讓購房人斷供。你覺得對北京的房子來說,這可能發生嗎?”一位房地產業人士這樣反問北青報記者。公仔箱論壇3 T9 F4 ?2 g' O( t( f7 T! d1 x$ P

4 v- h5 @3 ^! l+ Q6 {* F: @" j' ?TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  從銀行方面反饋的信息來看,目前我國還沒有發生大規模的“棄房”現象;但大額房貸斷供的案例已經出現。雖然因為抵押率低不會出現最終風險,但由於處置抵押房產比較麻煩,而首套房也不能強行趕走房客,所以銀行對首套房貸依然謹慎。
& F+ G4 t# B  D2 oTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
  J) o' K1 w( }  銀行不願虧本做房貸
6 j' k! S; O7 H3 i; ?6 Z* Y( cTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。tvb now,tvbnow,bttvb( {$ F- A9 L' j7 y2 s  k6 Y
  從過往歷史看,個人住房貸款一直是中國銀行業的優質資產,其不良率一直低於所有貸款的平均水平。2009年末全國個人房貸不良率為0.60%。截至今年4月末,工行個人房貸的不良貸款率為0.27%,低於全部貸款的不良率水平。
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  既然銀行不是因為看空樓市,為什麽要放棄個人房貸這個“香餑餑”呢?多家銀行的有關人士均對北青報記者表示,主要原因就是個貸業務不賺錢,在資金成本高企的當下,有限的信貸資源都優先投放到貸款利率更高的業務上。作為上市企業,經營壓力不得不考慮。tvb now,tvbnow,bttvb9 n- t1 y! B5 @: C& T: G

: e. b1 Y& e# G8 n/ ^5.39.217.76  有銀行人士算了筆賬,現在5年期以上房貸基準利率為6.55%,若按基準利率0.9倍執行,優惠利率為5.895%。互聯網企業推出的余額寶、財付通等理財產品收益率一度高達6.5%,目前仍在5%左右。受其倒逼,銀行理財產品收益率持續推高,維持在5%-5.5%。銀行理財收益率高於9折房貸利率、接近房貸基準利率。
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  目前5年期的存款利率為4.75%,為了拉存款,不少銀行都上浮10%,也就是上升到5.225%。這意味著,銀行發放房貸的利差空間不到1.5個點。在這樣的情況下,銀行投資他行理財產品,也強於發放房貸。2013年12月,一年期同業存款利率高達6.8%,銀行存放同業,也好於發放房貸。
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  小微企業貸款更賺錢1 ]" d& R+ N+ R/ x
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  北青報記者在采訪中也了解到,小微企業貸款已是現在各銀行大力推進的業務,既是響應了監管部門支持小微企業發展的要求,其貸款利率也比房貸合適得多。
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, E& j% k8 D/ `( w! E& r: aTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  目前小微企業貸款利率一般在基準利率基礎上上浮30%,而房貸業務中最掙錢的二套房貸一般也只上浮10%。舉例來說,銀行有200萬元,如果貸給個人客戶買房,即便是二套房貸,按照5年期貸款,200萬元最終約可獲得37.8萬元的利息。而如果貸給小微企業客戶,5年最少獲得利息45萬元,可多掙好幾萬。
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1 q4 a. R) B: P9 Z( \" e- vtvb now,tvbnow,bttvb  動向
8 |1 G; I5 _* _! Z5 UTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" O- @! _- g8 U! v  O
  銀行開始收緊個人商業用房貸款1 ~* _9 d9 i5 R, `2 P$ T* v$ l) U, {
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  當然,目前的房地產市場形勢不容樂觀,對不同地區、不同類型的房產,銀行自有不同的風險考量。上個月,一家大型國有商業銀行在北京地區已經收緊個人商業用房貸款,而針對住宅的個人住房貸款則保持穩定,優質客戶甚至可以獲得首套房貸利率下浮的優惠。
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  據透露,這家銀行此次收緊的個人商業用房貸款主要針對的是商鋪寫字樓、商住兩用房等物業。其個人商業用房貸款的首付比例從五成提高至六成,貸款利率的上浮幅度也從10%上調至20%。0 u" l4 V9 E4 l1 k# e/ l# I
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  這家銀行某支行的一位客戶經理告訴北青報記者,也許上面嗅到了某種風險。商用房不限購,泡沫可能大一些。但銀行並沒有收緊個人房貸,說明房貸還是比較安全的。目前市場上購買住宅的多是剛需,投資投機的人已經很少。$ W$ |) O1 [1 g* [

% Q& I! Z$ @$ k/ h" A- {  政策
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  央行喊話沒用5.39.217.76- G7 }% ~) h5 W3 C4 i, Y
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  個貸未現松動跡象
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  5月14日,央行副行長劉士余主持召開了有15家商業銀行代表參加的住房金融]金融服務]服務專題座談會。會議的主題是研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務。普通購房者房貸難的問題終於受到監管層的關註。, N9 w! m; \' s9 m( A" W
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  央行此次發話後,銀行是不是就會對個貸業務特別積極呢?但專業人士普遍認為,這一會議只是例行的窗口指導,沒有下發任何正式文件,對市場信心肯定有提振作用,但對市場的實際影響不大。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, I2 e3 Y' w: ]" f6 m% s
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  中原地產首席分析師張大偉認為,“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加,所以這一會議更多只是例行講話,對商業銀行無任何執行影響,銀行不可能冒著虧損風險放貸”。
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: A; W5 c/ g2 b# F% ~  張大偉同時指出,房地產貸款的風險在增加,特別是溫州等房價下調比較多的城市,已經出現了局部斷供的現象。TVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& j& m; X: K. Z- Z5 s: [' v: m
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  中信證券的最新報告也稱,各銀行表示不會因此調整房地產和按揭政策,執行層面會加強總分溝通和資金支持,確保額度內的按揭貸款正常發放。) P' N$ b+ {( n5 h7 b- {# g, s) o: X
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  截至昨天,北青報記者從中介人士處獲悉,目前各家銀行的個貸政策沒有任何松動變化,也許還需要時間落實央行的要求。tvb now,tvbnow,bttvb4 ~% P; G5 B+ W0 p5 J) ]2 E+ K  t. T% L/ E
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  觀點
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  一線城市應放寬至“3套住房”tvb now,tvbnow,bttvb& W3 X' f$ u6 \, w

- q2 y  i4 H2 Q6 f2 d4 N  華夏銀行副行長黃金老認為,降低利率是穩定房貸、房價的治本之策,但可以作為的空間比較有限。中期內,我國利率的趨勢性上升或維持中高位,難以逆轉。他建議,分類微調限購限貸政策,釋放中高端收入群體購買力。tvb now,tvbnow,bttvb0 }' e: l7 p/ o
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  具體做法是,對於一線城市,對於戶籍居民,放寬至家庭擁有三套住房,視情況逐步放寬非核心城區的住宅限購;對於非戶籍居民,維持限購政策。限貸政策方面,首套房貸首付款放寬至二成,二套房貸首付款可放寬至五成,三套房貸首付款放寬至七成,非首套房貸利率不再設立底線。二三線城市,對於戶籍居民,允許其購買第三、四套住房直至取消限購政策;對於非戶籍居民,允許購買第二套住房。限貸政策方面,允許辦理三套房貸款,二套房貸首付款可放寬至四成,非首套房貸利率不再設立底線。5.39.217.76$ D- n7 s" V+ ^* h+ B& U
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  他還提到,我國住房不良貸款的處置異常困難,個別城市甚至規定抵押房屋的處置必須同時滿足房內沒有住人、不掛戶口和當事人親來簽字三個條件。結果,一種低風險的貸款,變成了中高風險的貸款。
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- X) b  _6 h. a& n  f4 hTVBNOW 含有熱門話題,最新最快電視,軟體,遊戲,電影,動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  黃金老認為,在涉及抵押住房資產處置的案件中,強化對市場經濟法制的維護,遵守契約精神,嚴厲打擊債務人逃廢債行為,對於促進銀行多做房貸業務是有積極作用的。




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