; }& R4 r3 C! s9 L 與此相對的是，依然火爆的土地市場。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, A0 Y D2 U3 z2 v
" [9 ?4 d( `& d
一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。 3 L4 @1 F% \) `" T3 ~tvb now,tvbnow,bttvb ) I9 A8 y3 f6 L. [( J, j1 xtvb now,tvbnow,bttvb 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。公仔箱論壇6 ]) D, C# h. C Q, P
6 \5 F9 w& g0 f" W “這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。6 [" F% ?" G0 e( b" x! Y( D
9 G* x: w5 m# p( x+ ^公仔箱論壇 “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。 7 P @* D& b! W6 E$ m+ s公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* Y/ r, y9 c! C* Z" b+ Z
對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。” 5 c. o4 p+ a9 u; w5 ~+ |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 % A+ A/ V# U5 L' v: t 實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。 - ^: Y e; `: @, r5 M7 S; a& F5.39.217.76 2 A% m; X5 s( z) y/ W- D- Q4 m, `5 c公仔箱論壇 根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。) z; E' X/ M1 S8 S; F- [
+ c8 u" T: s: O$ ]" } 相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。 " W; H! r5 L |/ r6 {, U' `tvb now,tvbnow,bttvb " B: F, b8 R% V2 A 21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。5 o# }3 K) y3 e' M) u
5.39.217.763 H# Q" i5 l& r8 }; [" T" c
5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。5.39.217.764 _5 z0 w5 l* D/ j; u* i
5.39.217.76, w' {9 I: V! v$ v6 j N0 N
北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。公仔箱論壇# r3 B _ C0 R
9 C7 E' ~* K$ l2 p+ F/ X 誰在推高地價？& }& \/ Z7 O3 j. n
; w! J- z9 I. y6 \: L( t 談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。公仔箱論壇; r+ r* i3 n2 A+ U Z. U1 S2 g8 g
/ D4 ~3 G- A$ O$ l! ~8 E7 Y 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。 " L4 U* i* C9 w. Y9 e9 d% gTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。* O+ G; Q6 Y/ T8 p& \- r
“恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。公仔箱論壇* a8 ` B6 k/ h6 I0 Y. d, U
1 H" @% ~" Z M% e6 H 除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。 - D. P* @2 N4 d" c# p n9 [$ E5.39.217.763 i. [, p5 _- Z% F
財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。 ! R" d* [9 {. Y2 h5 \; K2 s" C! H- Y' U$ o
“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。9 F& P# Z8 q1 E7 `2 ]- g7 s3 P. |
公仔箱論壇, P' K+ K" \7 a' |$ q/ @
以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。5.39.217.76- ]2 {4 t7 C9 O% e5 i1 R' `0 j
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 w: ~8 X2 }# }) s, g7 y' v
“在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。 3 m9 |% G' P8 R: cTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ( ?, R$ S, |& T# y2 ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。 8 |8 w) q2 a& ~ 1 X6 {# q( ~2 |& P- i# c5.39.217.76 “不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。 " D6 G& t( p) L4 D! K 7 x6 D9 a& i$ e* L4 t公仔箱論壇 另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”tvb now,tvbnow,bttvb" L2 g) u+ u! ] t$ C. S2 J; G* U
tvb now,tvbnow,bttvb+ e* _ |& W f- t
不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。
