& Y! n& u, \# t1 Y9 F 以最具代表意義的北京為例，4月，北京二手住宅成交量僅為7616套，為近11個月以來最低水準，在“量跌”之時，二手住宅掛牌價格也開始下調。5.39.217.761 z! E# W& [2 {$ G O& S% G
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與此相對的是，依然火爆的土地市場。 + s6 p+ h" V' W6 f8 o% q- Z 1 g, q) }- L W* G6 k1 u0 g 一家第三方機構房地産研究院的數據顯示，前4月，包括北上廣深在內的10個典型城市土地出讓收入為3403億元，與2013年同期相比增長81.1%，較2012年同期大增330.6%，創造了歷史新高。這也是10個典型城市持續19個月呈現同比正增長的趨勢。 ( `! w9 e$ u# JTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 1 A% A ?# s( vtvb now,tvbnow,bttvb 其中，截止到4月底，北京的賣地收入已經高達1056億元，同比上漲92%，相當於2013年全年的58%。 " B1 r" H1 M: p2 m/ J) m9 [! n0 ^5.39.217.76 7 T8 o9 u: ^) X7 h5.39.217.76 “這也是當前房地産市場出現的一個新命題，即三四線城市庫存過剩，一線城市地價較高以及如何消化高地價的命題。”中國房地産市場學會副會長陳國強對21世紀經濟報道記者如是表示，三四線庫存較多，可以通過産業導入、減少土地供應等方式去緩解，而一線城市的高地價會推高房價，房企出於利潤的考慮，産品類型上更趨於高端。tvb now,tvbnow,bttvb. R; C% L8 G3 y: U4 P$ D. {( W
; a! n9 P) ~* u2 y+ k 看不懂的拿地經tvb now,tvbnow,bttvb7 ?3 K2 U1 d @; W- C- Y4 f+ h
0 \; B: k5 E0 }$ U' n 一個月前，中築以48.9%的溢價率拿下了北京市長辛店鎮辛莊村地塊7成以上為限價商品房的地塊，為業內關注。 3 f9 q7 w: {2 d3 z' `) o% P4 ~9 Ctvb now,tvbnow,bttvb 7 l, f& h$ ~" F1 K7 s: T “該宗地的地塊屬性有三種，包括居住類用地、托幼用地和中學用地，總成交金額為21億元，其中商品房部分的樓面價高達4.5萬元/平方米，”中原地産首席分析師張大偉稱，長辛店區域新建住宅目前的區域市場均價為3萬元/平方米左右，區域內二手房的成交均價在2.5萬元/平方米左右，是北京市場上典型的麵粉價格貴于麵包的情況。5.39.217.766 I. H4 p" h/ q* T( m" ~
8 c" t/ u+ p! W7 b+ r* { 對此，一位全國大型上市房企負責人向21世紀經濟報道記者表示，看不懂，“即使按照最嚴格的成本控制，按照目前的市場來看，也很難算得過來賬。” % @, e) ~& L' A, XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 z P0 u h9 q- {9 m
實際上，上述“麵粉貴于麵包”的情況在一線城市頻現，廣州增城、黃浦更是同一天誕生兩大趕超區域房價的區域“地王”。5.39.217.76& Q3 ^7 K4 G3 G2 ^' |
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根據中國指數研究院數據，4月，10個重點城市中，北京、上海等5個城市平均溢價率超過30%，其中，成都以66%的平均溢價率排名首位，上海的平均溢價率為65%，北京4月出讓的7宗住宅用地的平均溢價率為51%，亦創今年新高。 7 K' C$ f; T6 @; j4 n- K1 Jtvb now,tvbnow,bttvb + u( g9 V* u( q0 d2 E3 xTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 相比重點城市的高溢價的土地出讓，二三線城市的土地市場稍顯平淡，底價或低溢價成交的情況常見。 / d# N5 \) |. K2 K' h' S; [, Xtvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇: i e* {2 ^0 o5 K" a& d9 `' r
21世紀經濟報道記者採訪了解，瀋陽、佛山、順德等多個二三四線城市頻現土地流拍現象。tvb now,tvbnow,bttvb) m; U9 r6 H; z
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5月5日，瀋陽共有五幅土地掛牌出讓，最終四地流拍，唯一一幅成功出讓的土地接近底價成交。& d8 l/ i; W: O ~: ?2 M/ @
1 z, q& l: i: P' L; ]公仔箱論壇 北京中原地産市場研究部總監張大偉表示，一般來説，土地市場會慢于一二手市場3-6個月，諸如瀋陽、佛山等城市樓市庫存較大，在去年就開始回調，相對而言，一二線城市的樓市降溫才剛剛開始，預計土地市場的降溫會在二三季度顯現。tvb now,tvbnow,bttvb# ^! Q4 w6 o" c4 v- ]# u9 Q
& X) L. W7 [6 [7 I 誰在推高地價？$ m1 z' S* }4 R- J" B) N
; N, r- o% b, r- i- P" B' U9 f; W 談及一線城市“麵粉貴于麵包”的特殊情況，K8黃金灣董事長申威告訴21世紀經濟報道記者，一方面是出於部分房企在樓市分化的角度，回歸一二線城市搶地，激化競爭；另一方面，在供地上，一線城市供地規模更少，也更為稀缺。tvb now,tvbnow,bttvb/ V3 ^' h# U3 Z
! ~7 C7 p# p+ v# _0 l9 o5.39.217.76 以在三四線城市有龐大土地儲備的恒大為例，自2013年開始，頻頻在北京等一線城市高溢價拿地。+ i+ J A' m9 Y9 Z
3 a4 X8 H# K6 G2 T' g; J “恒大在北京拿的地，利潤非常微薄，”一位知情的房企人士對21世紀經濟報道記者介紹，不過，在樓市存在分化的情況下，只有在一線城市儲備土地的情況下，能做高資産和股價估值，受到境外投資者的認可，以便進一步融資。 1 \* `: Y: Q# P1 m% k Qtvb now,tvbnow,bttvbtvb now,tvbnow,bttvb0 k& v8 B" Q) }0 r
除了房企出於戰略佈局的考慮之外，地方政府也是高地價的一大推手。“土地財政佔比地方財政收入很高，也是確保地方投資性GDP增長的重要路徑。”北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥介紹説。5.39.217.76* h2 ^3 a5 V/ R9 y* w G
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財政部的數據顯示，一季度，我國國有土地使用權出讓收入達到1.08萬億元，同比增長40.3%，賣地收入與同期地方公共財政收入的比例達1：1.7。5.39.217.76+ C) {5 g C: e2 c9 o0 u
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“為確保土地財政，地方政府通過救市、供地的饑餓行銷等多個方式穩地價。”金永祥表示。 6 E* V$ `& Q# N$ J/ j3 e1 f5.39.217.76 % b$ A8 B+ o5 W- t( b4 ntvb now,tvbnow,bttvb 以一線城市為例，4月份，北京住宅用地推出量環比下降49%；上海下降75%；廣州僅推出1塊宅地；深圳無宅地推出。0 A( b( `' K! Z
) ^# o m8 x6 V- Z公仔箱論壇 “在各大房企回歸一線城市之時，一線城市也在相應收縮土地供應，供需矛盾下，地價必然會隨之推高。”金永祥表示。# V! R* D e% Y
" v: s. B. d7 M4 J+ q3 y 也就在2014年年初，國土部也曾表態，原則上暫停500萬以上大中城市的土地供應。公仔箱論壇2 @& k1 c# a* I& K4 N. G
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“不管是短期，還是中長期，重點城市的土地稀缺將成為常態。”金永祥稱，這也成為房企補倉的一個重要原因，不管地價如何，對於未來利潤率的衝擊怎麼樣，土地儲備依然是房企尤其是上市房企實力的主要指標。 " {( o& h; J9 j5 @/ d5 m; X公仔箱論壇" U k: r- W# _2 q
另外，一位在中部三線城市的房企告訴21世紀經濟報道記者，“土地市場的實際狀況比數據更加慘澹，但是地方政府保地價的手段很多，很多看似高溢價成交的地塊，實際上是捆綁了其他地塊或者後續通過稅收返還的形式還給開發商。”TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 G i5 t2 V) s' Z. u- e
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不過，陳國強也表示，地價上漲推手中，還有一個不能忽視的邏輯在於當前的土地制度，和以往相比，徵地成本在不斷上漲，在中央和地方稅收體系未改的情況下，地價剛性成本也在上漲。
