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[馬來西亞]
過去3年交易減仍增值產業價不會降
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作者:
qqonqq
時間:
2014-5-12 06:47 AM
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過去3年交易減仍增值產業價不會降
（吉隆坡10日訊）馬來西亞產業經紀協會（MIEA）主席西華山卡爾說，過去3年，出現產業交易量減少，交易價值上漲的現象，從這點看來，我國產業價格不可能會下降。
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他指出，我國產業市場的像是，交易量減少，交易價值增。
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“按照這個趨勢，產業價格不可能下降。”
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根據西華山卡爾提供的數據，2011年及2012年的產業交易量，分別為43萬0343宗及42萬7520宗，雖然2012年的交易量已減少，不過交易總值則增長，2011年為1378億3000萬令吉，及2012年為1428億令吉。
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登記名字措施難打房
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2013年的交易量38萬1130，交易價值1523億7000萬令吉。
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西華山卡爾說，人民經常投資物價上漲及房屋價格高漲，所以促使政府推行許多的條例，及在財政預算案中宣佈各項的應對措施。
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他提到政府近期宣布購買4個房屋單位者，必須向城市和諧、房屋及地方政府部登記名字措施。
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他認為，房地產投資俱樂部將以個人的方式去購屋，所以有關措施將如何能達到打房的效應？
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“此外，當事人登記購屋後，當局需要多久時間來處理。
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“政府部門向來的處事態度，可能為購屋者帶來諸多的不便。我們經常見到，制定政策者，對一些問題的缺乏認知，所以所製定的政策令人無所適從。
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“政策規劃者，應該先聽取相關利益者的意見和看法，才來製定政策。”
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目前仍可買進產業
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針對當前要買還是不買（產業）的問題，西華山卡爾分析數個因素，覺得仍可以買進。
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他考量的因素包括經濟穩健、與其他國家比較，我國的房價相對仍然偏低。
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他預測，2015年及2016年的房產市場將進入另一個巔峰期。
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政府談話屬政策法律沒禁止屋數量
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億達法務辦事處（Chur Associates）創辦人陳佐彬分析法律和政策兩者之間的不同點。
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他認為，政府及從政者發表的談話，只是政策，不是法律。
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陳佐彬指出，法律是沒有禁止任何人購買兩間或三間的房屋。
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“熱門”產業區擁完善基建
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何振順研究私人有限公司高級經理凱魯丁雅谷說，從1990至2013年，吉隆坡屋價在這23年內增長了4.3倍，年均漲幅為6.55%。
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他指柔佛相關年均漲幅則是3.84%。
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隨著大馬即將推出消費稅制度及其他額外因素使然，他認為縱使未來的產業交易量下跌，但交易額預計不跌反漲。
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凱魯丁雅谷提到，“熱門”的投資房屋肯定靠近該區的基本建設點，這是投資者選擇房產時的重點考慮之一。
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他指這些基本建設包括捷運、高鐵、高速大道等，大吉隆坡、依斯干達特區等地就擁有這些特點。
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“例如新山的熱門投資房屋是努沙再也，因為當地將有高鐵設備。”
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3因素影響屋價明年續漲
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FAR資本私人有限公司總執行長法魯立祖安以三種因素預計明年的本地房屋價格會繼續高漲，促使交易量暫緩，但本地房屋仍有需求。
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他指這是因為2014年財政預算案帶來衝擊，明年起落實消費稅制度令建築材料價格提高，一手房屋價格隨之“水漲船高”；高額的產業盈利稅則間接拉高二手屋價。
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“另一種'不能吃虧當白痴'的心態，也會導致一些屋主紛紛抬高屋價。”
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法魯立祖安在“產業投資與你”講座會上的講題為“2014年投資趨勢”。這活動是由世界不動產聯盟（FIABCI）大馬分會主辦。
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對於今年的房屋投資“指南”，他認為地點仍是首要考量因素，其次是價格、供應及房屋類型。
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他說，投資者物色房屋時不能一味聽取“建議”，他們需要的是“事實”，同時自行展開不同研究。
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“購屋者也需了解各區對大眾市場、中低端及高端房屋的定義，藉此評估房屋出租率。”
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針對去年的大馬房屋交易，他指住宅交易量減少了10%，但交易價格卻上漲6.3%。房屋貸款批准率則下跌了22.5%。
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投資者應了解潛在租戶類型
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法魯立祖安說，其公司擁有34個高端產業單位，他表明投資高端產業的原因包括低首付、比較實惠、租金額高、資本增值良好等。
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法魯立祖安提醒國人購買高端產業前需注意數點，包括該產業需屬於有限供應及高需求、附近的設施良好（如有百貨商場、休閒場所等）、公共交通便利等。
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“投資者也要了解潛在租戶的類型，包括他們可能是學生或上班族。若租戶可能是學生，你的單位設備就要盡可能滿足他們的需求，如可以上網等，這些細節也能讓你促成交易。”
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至於大馬房地產是否供過於求，他認為整體上不至於出現這問題，因為大馬仍是“年輕”國家，加上每年有大量大學生畢業，房屋需求還在。
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其他主講者包括豐隆銀行有限公司抵押及個人金融服務總經理邱莠玲、i2M Ventures私人有限公司副董事經理蘇里亞蘇比阿、依斯干達特區發展局（IRDA）策略通訊高級副主席卡茲拉西等。
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與會者則有世界不動產聯盟大馬分會主席饒鐵生、大會籌委會副主席施金華等。
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須查屋主是否消費稅註冊者
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迪威國際公司（TY Teoh international）全國稅務主任溫富裁說，本地住宅物業不會被徵收消費稅，國人購買住宅或把住宅物業出售至二手市場，都不需支付這筆費用；至於買賣商用產業是否需繳納消費稅，則胥視出售者是否為消費稅註冊者。
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他提醒國人購買產業前，需先詢問屋主是否為消費稅註冊者。
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他提到，我國落實消費稅後，房屋發展商的行政成本將會增加，他們預料會把額外成本轉嫁給消費者，加上合理化補貼措施及通脹壓力，消費稅將導致產業價格上漲。
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“我認為，要買房屋就趁現在。”
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