公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: 起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账 [打印本頁]

作者: chnluer 時間: 2013-6-7 07:22 AM 標題: 起底地方卖地纯收益：一笔数万亿元的糊涂账

2008~2012年五年间，地方政府土地出让总收入超过11万亿元，其中地方政府净收益多少？% y" L) S; m5 q
公仔箱論壇1 @) p5 ?) X" ^. D3 h5 g. P4 _
一位学者通过计算后得出，这五年扣除征地拆迁等成本后地方政府纯收益超过4.1万亿元。不过，这个数据尚未获得官方认可。
+ j7 s9 ]) a- W2 G* z3 ?4 g
这一笔巨额的财富，其去向外界却难以知晓。今年两会财政部提交的“关于2012年中央和地方预算执行情况与2013年中央和地方预算草案的报告”中，有关地方土地出让支出的表述只有一句：国有土地使用权出让收入安排支出28046.04亿元，下降1.3%。
公仔箱論壇( P3 [- ^/ c7 o! r6 h$ V: N
这或许不能满足外界的知情权，尤其是这些所出让的土地，性质上还是属于全民所有。专家呼吁，国有土地出让收入是政府性基金预算，其收支账目应该公开。

占地方财政收入最高近四成
公仔箱論壇1 Y- u2 K6 N. K+ m& z

财政部副部长王保安去年底在《人民日报》撰文称，土地出让纯收益占出让收入还不到1/3，不到地方可用财力的一成。5.39.217.76: q1 D, e  a0 r! }  G, ^9 N
tvb now,tvbnow,bttvb1 J  T& v3 ?- S# a3 C) Q7 o" z
但民间数据并不支持这一观点。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。. L4 `2 s8 _  G  O

北京工商大学贸易经济系副主任、中国市场学会流通学术委员会副秘书长徐振宇近日发布了一组数据，得出了2008~2012年五年间，地方政府土地出让纯收入约4.1万亿元的结论。5.39.217.76" f! z5 c% b* Z4 k, f+ C1 u. f
5.39.217.76' g8 j( s1 U( T
此外，土地出让纯收入占地方财政收入比重，除了2012年为9.49%外，其他年份都超过了两位数，最高的2010年超过了38%。

在接受《第一财经日报》采访时，徐振宇表示，其数据来源于历年财政预算执行报告、国土资源部官方网站及《中国统计摘要(2012)》。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。  k6 U8 W2 Y& V& @" t/ n

不过，上述几个来源并没有“土地出让纯收入”这个数据，他是根据相关计算得出的，即用土地出让总收入减去土地出让收入支出总数(记者注：这里包括征地和拆迁补偿支出，以及城市建设支出等)。

徐振宇提供的只是全国层面总数，具体到重点城市如京沪广深，鲜有此类数据公开。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 H# P1 F" V& Y& Y- ^5 `# m/ Q
本报记者统计了今年前5月北京经营性用地出让情况，在除去招标出让地块外(因招标地块不对外公布标底，无法计算溢价)，北京共出让50余宗地块，出让总金额约263亿元，这些地块的出让起始价总金额约170亿元，土地溢价约93亿元，占比约35%。5.39.217.763 A+ ~5 P% B4 `; A6 X) y

这个比例较低于外界的推断，一般认为，征地拆迁等成本约占土地出让收入的四成左右。
$ {5 o0 G5 l) Y7 L  k7 ^
本报记者此前获得的某直辖市土地出让报告显示，2011年该市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地区当年土地出让净收益率在60%以上。
* f* ]! q* j7 v4 g" r
徐振宇支持地方土地收益下降的观点。他认为随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施，以及农村居民维权意识的不断增长，地方被迫提高征地和拆迁补偿标准，导致政府土地出让纯收入近年来迅速降低。* G$ s0 ?* \+ J

即便如此，地方政府仍然热衷于土地收储。在土地财政的运作模式下，通过土地出让直接赚钱是小，借此搭建投融资平台才是重点。+ l% W. k9 D* K4 m

中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地已成为地方政府投融资的一个重要工具和手段，政府通过土地出让和抵押等环节，可以扩大城市建设规模。“哪怕这块土地出让不挣钱，政府也通过土地出让让企业和资本进入，进而带动区域发展。”

《2012年中国国土资源公报》显示，截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。公仔箱論壇0 O( y8 u! }* C$ D
tvb now,tvbnow,bttvb( k; `; r/ J! f) F: {' w
浙江大学土地管理系教授杨遴杰也表示，分析地方土地财政不能仅从纯收益的角度看，地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
公仔箱論壇- y+ K0 F# C" z) Z- T
5.39.217.76# \( w" f6 }+ z7 `
底价：政府卖地的底线

当前，一些城市土地出让的溢价看似不高，但其中却另有奥妙。政府在土地出让中设定的起始价等，一般会高于成本价，这个差价加上溢价部分，实际上政府获得的纯收益会更多。4 e, G% k9 h! x4 ~, C

目前，一宗经营性地块的出让过程会出现多个价格，包括评估价、底价、标底(起叫价、起始价)、竞买价(成交价)等。

政府在委托相关机构对地块进行价格评估时，一般有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都应涵盖成本。在地价评估结束后，政府会根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，综合确定出让底价。

如果在出让过程中，最终竞买价低于底价，则意味着该地块流标或者流拍，不能成交。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; p. ~8 X7 x' ]# @- f$ V( u
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。" Z, ?$ g6 F" n) d
杨遴杰对记者表示，地方政府设定的出让底价一般会高于成本价，因为若将地块底价设定为等于成本价，一旦参与竞买企业购地欲望不积极，地块以底价成交，这种情况下政府就会毫无收益。不过底价具体高出成本价多少很难统计，相关部门会根据当时的房地产市场形势，以及具体地块而定。
; ^9 V# \6 S5 \8 l% t
一位不愿透露姓名的国土部专家也对本报表示，一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右，换言之，只要该地块能够最终出让，即便是以底价成交，也相当于会有超过25%的纯收益。  e: {4 d8 K; Y8 q- m

做高土地成本规避上缴

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。( d0 F8 D3 s& P) ]2 Q4 o* G$ s
地方土地出让纯收益的多寡，除了会影响地方政府经营城市的能力，也会直接影响民生领域工作。公仔箱論壇& T$ X: u" G2 W, @2 o+ I

此前中央要求地方在土地出让纯收益中提取一定比例用于农业、水利、保障房等建设。这包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。/ x, i( [+ `6 P9 R- e

一旦地方土地出让纯收益降低，意味着地方可以减少用于上述项目的开支。而且，地方如通过某种“合规”方式来减少计提土地纯收益，中央其实很难查处。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 s3 f( J  ?- F! m5 C$ D. A

通过操纵成本收益账目表，做高土地出让的成本来规避资金上缴的方式，就是一种“合规”方式。公仔箱論壇  a& x: s9 _# ]$ I, C

杨遴杰对记者表示，不排除地方政府会做低土地出让的纯收益，因为前述四大支出项目要提成45%，这是很大的一块资金。地方为了多留，可能会将很多其他费用统计到成本中，比如对地块周边进行绿化，修建市政道路等。

他举例称，比如一条道路的修建原本应由财政出资，但土地部门可以将之放入土地出让的一级开发过程中，这就变成了成本。土地出让后看似纯收益降低，但实际上地方借此减少了财政支出，相当于增加了财力。并且，地方也可以据此减少对上述四大支出项目的提成。公仔箱論壇  v7 B  v6 Z, }8 V! Q: ~' Q9 J$ C
5.39.217.762 h$ ^, R1 a7 _
徐振宇也认为，之所以土地出让纯收入会不断下降，也有地方政府为防止资金过多上缴给上级政府而有意识地“打埋伏”的考虑。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: ?' C4 F( E7 N6 E) Z

% b* H- F8 a2 ?3 S2 z: x2 i
政府应公布土地支出账本

4 O3 z5 k5 D  @* g& O6 V
2006年，国务院就要求将土地出让收支纳入地方预算，实行“收支两条线”管理。简单言之，国土部门收钱，然后交给财政部门将之纳入地方国库，并设立专账(即登记簿)，专门核算土地出让收入和支出情况。
5.39.217.76- v: @: ]7 S. C. l; p5 y
但这个账本并未真正对外公开，在土地出让领域腐败层出不穷的背景下，外界对于土地收入的收支公开呼声日渐高涨。

在财政部公布的全年财政收支预算中，土地出让金作为地方政府性基金的一部分，会公布其收支的总体数据，但并没有如公共财政支出等账本一样，详细公布其支出流向。
tvb now,tvbnow,bttvb! }, O5 L3 v1 n+ v- ?
中国社科院财经院财政室主任杨志勇接受本报采访时认为，国有土地出让收支账目应该公开，这部分钱是政府性基金预算，仅仅看数字是看不明白的，“目前预算报告里关于土地出让收入的数字其实什么都没说清。”
- C' d5 U6 ^8 x6 [! g
“从技术上来看没困难，既然能算出支出的数字，如何支出肯定也有账目，就是怎么公开的问题，而这往往又牵扯到保密制度或是数字敏感的问题。”杨志勇说。/ L' ]1 Z% k7 `; N1 O% T
公仔箱論壇! n$ `" M+ g9 K2 n: M5 ~5 y
2008年，某直辖市曾表示，今后将继续加大公开透明力度，土地出让金等各界普遍关注的公共性资金必须公开。至今，仍未见到更进一步的举措出台。

作者: feng13620 時間: 2013-6-7 10:57 AM

房价降不下，跟这个有好大关系

作者: 达文西 時間: 2013-6-7 03:35 PM

分稅制不改變，土地財政也不會改變。

作者: macally7450tvb2 時間: 2013-6-8 05:34 PM

分稅制不改變，土地財政也不會改變房价降不下 people can't buy

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)