本帖最後由 felicity2010 於 2013-6-6 06:49 AM 編輯 8 T& G+ u4 n6 B8 \. ^( U , m$ Y1 h3 W1 Z G: M! D 國企硬食 港人港地 5.39.217.76+ m5 b- m. f& ?5 B3 d
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【本報訊】特首梁振英視為上任以來最大政績的「港人港地」政策，頭炮兩幅位於啟德發展區的土地（圖）昨公佈招標結果，有國企背景的中國海外，竟以接近市場估計最高價的45.4億元，硬食這兩幅「港人港地」，令不少政商界人士譁然；原本用來趕絕內地炒家、保障港人買樓的政策，反成國企長驅直入香港地產業的踏腳石。公仔箱論壇, B6 o! ^$ ~5 ]
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北京發功托地價 # [) h6 w1 v* v) a: V$ d" q公仔箱論壇 1 G6 B4 d( a! {! ]) t對於中國海外以高價搶地，擊倒一眾港資地產商，不少分析均認為背後有北京「發功」，不惜以高價硬食港人港地，務求托住地價，以免港資地產商成功以低價中標，令外界批評港人港地政策向地產商輸送利益，再打擊梁振英政府民望。 # X3 N: s2 `+ I2 v# k5.39.217.765 ^% E+ _- q8 f( f
但有市場人士指，兩幅地的樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息成本及合理利潤，項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，絕非一般打工仔、甚至中產上車客所能負擔。港人港地所起的樓，竟是大部份港人負擔不起，政策成敗，有目共睹。. g; u6 d& k2 h# c. j: }6 D7 x1 G
6 [8 h+ M! c4 {* P% d5 s ) S2 U+ c. z5 f$ i8 P0 @$ q* \* dtvb now,tvbnow,bttvb 實呎勢破萬 難負擔 市民繼續捱貴樓 ; i; K! |5 ^8 G3 n2 A0 [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 ?8 a* c: T" r# l9 M: q6 u
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【本報訊】港人港地淪為中央企業插旗領土。民望持續低企，管治能力備受質疑的特首梁振英，倡議的港人港地政策，首兩幅試點卻被有央企背景的中國海外以最高價逾45億元奪得，撼低本地主要發展商，以真金白銀托價，硬撐現屆特區政府。港人港地達不到政策目標，香港人要承擔梁振英藥石亂投的房屋政策苦果，繼續捱貴樓。 ; d# l' @; `2 ?# S$ z& E5.39.217.76記者：林志光 湯家明 譚靜雯 tvb now,tvbnow,bttvb. R8 b' y: {# f
% h" W6 ?" E! o0 c2 G0 h2 P& y政府去年底推出的買家印花稅（BSD），連同今年2月推行的雙倍印花稅等，基本上已把絕大部份內地買家摒除於本地樓市，但梁振英為凸顯關心港人居住問題，繼續推行港人港地政策，並以啟德發展區內兩幅土地為試點。由於兩地建成的單位買賣限制極多，如單位30年內不可以賣予非本港永久性居民，故本港地產商一直對地價潑冷水。公仔箱論壇0 ?" p" o, P3 f6 m( B+ Y
; K+ N0 g- k; k7 y 2 @$ F2 o2 j# k6 s9 C- c- l* UTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 ■梁振英為挽民望，力推港人港地；圖為他去年巡視啟德地皮。 公仔箱論壇0 Y, g3 K2 ~$ C, @4 j. z$ i
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成交價合共45.4億2 R) L; X6 N: R
1 `( ^. C( f. G R5.39.217.76兩地上周五截標，全屬暗標價，收到29份標書，為近年少見盛況。市場估計部份發展商想以平價「執死雞」，入標價相當保守，大型發展商如長實、新地及恒地等均兩地皆投，可是出價最終均非中國海外敵手。地政總署昨公佈，兩地均由中海旗下高龍發展有限公司投得，成交價均為22.7億元，合共45.4億元。 $ K$ H! K, W# P" o+ t. N& i. N5.39.217.76/ d3 O6 Q5 x0 J7 L! P1 ~! z8 |
兩地成交樓面地價每呎分別逾4,900元及5,400元，貼近業界預計的4,500至5,400元間的上限，即麵粉價都要5,000元。有個別發展商指，每呎地價逾5,000元已是非常高。宏基測量師行董事陳昌傑說，港人港地設立的目標是只限港人才有資格購買，杜絕非港人買家入市，但不是限制其賣價。他表示，以現時每呎建築費約2,000至3,000元計，連利息等成本及合理利潤，相信項目將來的實用面積呎價要達約1萬元，換言之，一個實用面積500方呎單位也要賣500萬元，非一般上車客所能負擔。現時啟德周邊較新兼大型樓盤，實用呎價皆超過一萬元。公仔箱論壇# ?, @ V1 ^+ g, w y. v" l
5 P- d F" W* ?. B' k中原地產創辦人施永青認為，政府首次推出的港人港地，只是增加港人入市機會，但不代表要平賣予港人。他指政府原構思「係怕內地人搶樓」，但BSD已達此目的，直言「有效既藥唔使食兩次」。目前只有個別內地人願付重稅入市，故港人港地政策作用已不大。至於是否意味港人要繼續捱貴樓？他說：「當然有咁嘅機會啦。」 , \% t1 D* i9 h) h/ U7 s, {5.39.217.76 9 G. J# R. F6 Z. e. [5.39.217.76經濟學者林本利表示，由於現時已有BSD等辣招打擊內地人買樓，加上政府已復建居屋，港人港地的用處已不大。另一經濟學者關焯照認為，當日梁振英選址啟德作「港人港地」，屬於判斷上出現問題。高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，成交價屬市場預期上限，反映發展商出價未受港人港地及限量條款影響。韋堅信測量師行估價部董事林晉超指，日後落成的單位呎價過萬元，質疑未必有太多香港市民可受惠於港人港地措施。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# p0 m& h4 d& F' J) d1 _1 V
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' F" o3 q9 ^3 ^; \ a1 G. a6 L5.39.217.76中海：會獨資發展 / s) r# x& J# c6 B7 p+ k* S% D5 ]# [TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& [! j/ z b, O
中海外是最早「走出去」的其中一家央企在港上市的子公司，於92年上市，隸屬中國建築工程總公司，紅色資金形象雖漸淡化，但本質仍是具濃厚的央企背景。中海地產董事總經理游偉光認為，出價充份反映港人港地的限制，且現時買家以本地客為主，外地客只佔成交量約10%，故不擔心項目將來的銷情。他說會獨資發展，總投資額約90億元。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' A- G: C l: X) K' n
8 C. W* R6 p$ A, c: N% O 港人港地為阻內地人炒樓 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。$ i: h3 n- J1 }& G7 n: C( Y) Q
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原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。 , {8 L, y8 g$ B. A公仔箱論壇( K! ]9 a) X( B! \8 }6 G0 X* w
4 m& O! x4 I! B/ O$ f( Q7 xtvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) m( i4 j: k G* O
■啟德兩幅港人港地土地（紅框示）均由中國海外投得。黃耀興攝 4 W) ?6 \7 ^2 M( a; P& o0 @. {/ L . f4 [0 s( }) y公仔箱論壇 ! n8 v. `+ f) v9 Y$ k# |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 6 I1 F) W1 [9 D U0 v& e3 p xtvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】特首梁振英早在競選時已提出「港人港地」政策，以保障港人買樓權、阻內地人炒高樓價博取民望，可是有關政策因公務員有保留，未有立即推出，直到梁上任後民望創新低，才於去年9月匆匆推出，但之後政府再連環出招，以買家印花稅趕絕內地炒家，令「港人港地」政策失去實際作用。 K Q U! g' W: N% _* C0 Y2 l
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施永青最早提出* u- o# N2 _) C( z
; V/ J7 c' y8 u LTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。「港人港地」概念並非梁振英首創，最早提出是中原地產創辦人施永青，前特首曾蔭權政府也曾研究「港人港地」法律及產權問題，但認為執行有困難，最終無限期擱置，到梁振英參選特首時，才將有關建議「翻炒」博取民望。- p- z( W; e+ _
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梁振英當選特首之初，曾因公務員對「港人港地」政策有保留，未有立即實施，直到梁民望不斷插水，他才於去年9月即宣佈推出「港人港地」先導計劃，將原本預留給「梁粉」前市建局主席張震遠作「樓換樓」的啟德用地改為興建「港人港地」單位，限定只供香港永久居民購買，30年內轉售也只限售予香港永久居民。5.39.217.769 T$ H# g+ D+ j' A. O
7 w/ b' i `: b5.39.217.76不過隨住本港樓價不斷上升，政府在宣佈「港人港地」後一個月，再推出雙辣招壓抑樓市炒風，當中買家印花稅（BSD）若非永久性本港居民以個人名義置業需額外付15%印花稅。新措施下，已成功阻嚇境外人士在港置業，政府今年首季數字顯示，境外人士以個人名義購買私人住宅物業跌至只有270宗，而去年全年宗數為3,524宗。 * O, ~, R% e$ \% l$ o! _0 E! @/ @TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。 & ]' B; Y' K1 g公仔箱論壇tvb now,tvbnow,bttvb5 _% k K& M7 U, v
4 _: W0 }- |) n/ F政策失實際作用 ! Q {0 v+ S7 f7 H! v! ~& A1 p* |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; \3 e. C9 [5 i7 s3 E( w
原本在趕絕內地買家後，「港人港地」政策已失去實際作用，但梁政府仍堅決推行有關政策，發展局局長陳茂波日前仍力推港人港地政策，指政府正研究立法，完全不理「港人港地」政策是否仍有需要。 ' Z: h6 G- T% X( @) N: y( D; _+ \( Z8 y; f. d
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港人港地單位買賣限制條款 ' N& K6 X% S* Z+ b公仔箱論壇- @, A1 E; A& I( O0 K2 N
•30年內只可售予本港永久性居民身份的港人 0 z. R2 m( R; B3 U$ Z•買家只可以私人名義購買，不接受公司名義認購 * M r9 c5 k2 {6 x# Ftvb now,tvbnow,bttvb•買方如跟非香港永久性居民聯名購買，此人須是近親，即父母、子女、兄弟姊妹公仔箱論壇9 `1 E$ z8 v% z3 _: b
•買方申請按揭前，須向地政總署署長提供買賣合約副本，以證其買家身份tvb now,tvbnow,bttvb; x2 W4 w2 P4 D
•發展商必須推售所有單位，不得持有單位作出租用途 : b) h- `/ V3 k+ z- e3 E公仔箱論壇•業主可出租單位，租客不限背景，但每份租約總租期不得超過5年公仔箱論壇( h' X/ E5 y: a/ i B8 X
. j M8 d3 Q5 U : O/ N8 h2 o, [9 ^' Ptvb now,tvbnow,bttvb 中國海外 搶赤柱地受重創 / u) E2 j, ]6 ]( V: o% T
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TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ c% D' a2 ]+ [8 O R 3 F$ E" F7 d8 ?/ f ■中國海外於97年起不斷在港吸納土地儲備。資料圖片 / _3 {4 \: r/ `& ^" `9 i公仔箱論壇 ; l* z1 |$ C* e) H, x! M8 N # X0 ^. s6 x/ I* j1 w6 ~! v
【特稿】 ' S4 c+ z1 ~! z0 `- f6 T; Ktvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5 c& K% B0 i' M. O: V% q
挾中資企業背景的中國海外，乃早年「北水」來港開拓地產市場的發展商。集團97年金融風暴前夕，在港摸頂買入多幅貴價地皮，最經典一役乃夥拍百利保及富豪酒店以55億元投得赤柱黃麻角地皮，現建為富豪海灣，其後金融風暴來襲，樓價暴瀉，集團更要為物業貶值作撥備，一度淪為落難財團。tvb now,tvbnow,bttvb0 l S5 W" n5 P& h. m
j" C' T" G1 {* u: q3 W公仔箱論壇在港上市的中國海外，97年積極在港吸納土儲，包括屯門南浪海灣、何文田雅利德樺臺及在拍賣場上以高價投得的赤柱豪宅地皮，當年每方呎樓面地價1.28萬元，發展成百多幢臨海洋房。tvb now,tvbnow,bttvb/ n' l0 y2 V* |/ N
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遇金融海嘯見紅 5 X- a% i( ?3 J4 t0 {( T5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。) u% K. C6 P8 p8 b5 a I
其後爆發金融風暴，樓價拾級向下，項目一度完成地基工程後停工，集團要為項目貶值作撥備，在港業務飽受重創，98年度更出現上市以來業績首度見紅。 8 S } Z; g! H8 W. p5 p6 L6 w5.39.217.76 ) j- g& p& d+ U0 E$ T+ v- G9 u公仔箱論壇97年一役後，集團易地再戰，大力在內地發展房地產，在國內多個城市發展項目，直至04年後再度在港吸納土儲大展拳腳。事實上，除中國海外，近年不乏「北水」入侵本地樓市，如內地龍頭地產商萬科置業早前便和新世界合作，以高價投得荃灣西站最後一期上蓋住宅項目。 . y, `) Z( ]$ M2 D, C7 m1 v9 vtvb now,tvbnow,bttvb+ r% H* Q8 Z6 y$ q5 |& O8 m7 a
7 N7 G z1 z5 G+ ] 制衡財大氣粗港資地產商公仔箱論壇' D- Q1 h+ M [$ L+ }- s$ ]
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■啟德港人港地吸引包括港資地產商及央企入標競投，最終收到29份標書。資料圖片 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。% M) I+ t' I3 L/ E: t
3 T5 ]) h. L Y0 qtvb now,tvbnow,bttvb TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 \2 W9 }( G7 p* r3 r. D) |7 p
【拆局】公仔箱論壇$ A% V2 L z, y& O/ E& E
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特首梁振英視為挽救民望的港人港地政策，首次推出的兩幅土地，均落入屬央企的中國海外手上，不少政商界人士分析，相信北京有在幕後「發功」，要央企出手支持港人港地政策；也有政商界人士指，梁振英的港人港地政策變相扶植央企染指本港地產業，長遠有制衡財大氣粗港資地產商作用。& t! C) ?5 s/ ^1 o& x' V0 M5 i
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挺梁味道濃公仔箱論壇* C. b+ p0 w1 V6 A
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中國海外以近市場估值上限價投得兩幅港人港地，不少政商界人士均認為有濃厚挺梁味道，因港人港地有轉售限制，不少地產商早已放風入標競投地價會有折讓，但即時遭部份立法會議員質疑變相明益大地產商。 * d6 R. H2 c2 \* y! e itvb now,tvbnow,bttvb+ F$ }. e3 K0 A* _
有商界人士相信，北京不想港人港地淪為另一被指官商勾結政策，再打擊梁的民望，不排除示意央企出手頂住：「叫佢哋用市場估計上限價入標，防止班港資地產商齊齊低價入標博執平貨。」事實上，昨日同時公佈西鐵朗屏南站項目投標結果，華懋以低於市場估價中標，未見中國海外加入高價搶地，難免令人猜測中國海外競投港人港地，背後有政治考慮。5 a: K5 X) _8 c+ A' H% F2 H
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另一商界人士稱，港資地產商對競投港人港地明顯不太進取，令中國海外「乘虛而入」，而梁表明港人港地陸續有來，日後大有可能成為央企插足香港地產業的門檻，「最好港資地產商唔做，等央企插手做」。 ( L# r8 q3 s( l公仔箱論壇 4 G; q, l9 m$ G+ l) y貴為藍籌的中國海外市值達1,867億元，實力媲美本地大地產商，較李兆基旗下恒地（1,275億）及鄭裕彤的新世界（756億）還高，李嘉誠長實及及郭氏家族的新地，市值為2,451億及2,676億元。 + d$ _- ?9 t m/ L6 g公仔箱論壇 8 R6 d* ^; H: T& o6 K9 D土地監察主席李永達指，中資一直想插手香港地產，但投地一直不敵港資，土地儲備有限，現在港人港地變相為他們提供機會染指地產業務，有制衡港資地產商效果。
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