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標題: 證監查長實 雍澄軒回水 [打印本頁]
作者: felicity2010    時間: 2013-5-13 10:33 PM     標題: 證監查長實 雍澄軒回水

本帖最後由 felicity2010 於 2013-5-13 10:36 PM 編輯 公仔箱論壇0 f6 ]# D0 t4 x7 r9 o) j+ X% v

9 m+ s2 C8 {0 G  G! V: K, w7 Qtvb now,tvbnow,bttvb證監查長實 雍澄軒回水
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9 e3 M3 o7 M2 E! n( T5.39.217.76長實在二月底將旗下酒店項目「雍澄軒」拆售，有意想不到的發展。長實在今日收市後發出通告，主動披露證監會介入調查長實分拆出售雍澄軒酒店項目。證監會認為，有跡象指雍澄軒酒店房間的買賣安排，構成一項集體投資計劃。長實在決定取消雍澄軒銷售計劃，向全部300多個買家退款，並連同相關息率及相關法律開支費用。
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長實早前全數出售葵涌家庭式酒店「雍澄軒」單位，套現14億元。長江實業在今日收市後，根據上市規則的內幕消息條文發出公告：               
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長實之全資附屬公司接獲證監會的通知，認為有跡象指雍澄軒酒店房間的買賣安排構成一項集體投資計劃。長實並不認同證監會之觀點，認為有關安排並不構成一項集體投資計劃，故無須申請認可。
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長實指出，鑑於相關法律見解的分歧將可能對雍澄軒酒店房間買賣的合法性帶來不明朗因素，從而可能對買方的業權持有、按揭安排或日後轉讓酒店房間造成影響。故此，長實決定及與證監會同意安排取消酒店房間的所有相關《臨時合約》及《買賣合約》。tvb now,tvbnow,bttvb2 `/ L1 Y5 k1 c# Z
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（長實通告）

$ Y4 L: t+ h: x1 b; J公仔箱論壇僅額外賠息及1萬
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不過，長實表明「在不損害其認為有關安排乃非集體投資計劃的立場及不承認任何責任的前提下」，向買方退還酒店房間的所有訂金及付款，連同由繳付訂金及部分付款各自的日期起計至2013年5月30日止期間的訂金及部分付款的應付利息。) G& P0 @* W2 _
        
! s- B3 j' i) \2 Q% q公仔箱論壇此外，長實將會向買方支付與購買酒店房間，或者《臨時合約》、《買賣合約》有關的合理法律及其他開支，長實提出訂下1萬元正作為合理的法律及其他開支的款額。公仔箱論壇+ M, N9 p) p% [' h. T/ \! J
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9 a1 s2 U# x4 h! E8 I& K趙國雄死撐冇做錯  回水皆因想和諧7 |! X7 L0 V. `; z. Y- g+ T4 j
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李嘉誠旗下長實（001）在證監會干預下，回購雍澄軒酒店300多個單位。長實執行董事趙國雄在傍晚接受傳媒採訪時堅稱，長實「無做錯」。他指，長實若果與證監會對簿公堂，並非無勝算，願意達成協議是本著「以和為貴」的看法，「社會要和諧」。5.39.217.76- ?3 I/ |9 l, ^
        
2 I  ]7 e9 O" W5.39.217.76證監會指出，雍澄軒酒店房間的買賣安排，或構成一項集體投資計劃，銷售文件需要經過證監會「認可」，長實涉嫌違規將項目拆售。趙國雄說，「證監會覺得（拆售雍澄軒）可能是集體投資計劃，我們完全不同意。」他又說，若果集團堅持與證監會對簿公堂，並非毫無勝算，「但若進入法律程序，對買家都唔係好事」，和解是多贏的局面。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。& B; e+ r1 [3 j2 z' e
        
' |. R# ~% J) F5.39.217.76趙國雄又不認為政府針對長實。他重申，公司無收到買家投訴，不擔心買家或投資者對公司失去信心，事件亦不會影響公司推售新盤步伐。
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) s; r8 p' P4 I6 P: n公仔箱論壇12年前奇招賣樓 同遭證監叫停
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" E" U# d4 M8 y+ M* Z公仔箱論壇擁有眾多法律顧問的長實，並非首次因「非一般」賣樓手法被證監會叫停。長實在2001年淡市，以「奉送」恆指指數期權的奇招促銷新盤港景峯，將物業回報一定程度上跟恆指表現掛鉤，向業主提供相當於樓價3%至12%的保證現金回饋，引起市場哄動。最後證監會在主動接觸長實後，長實主動同意暫停以恆指期權作招徠。+ h2 @) L% V, Z6 P& m$ H% o! }, q) c
        
# P: d! \6 E- j* ]TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。證監會當時指出，長實以附帶期權形式促銷港景峯，或構成投資安排（ investment arrangement），是向公眾人士公開發售的集體投資計劃，可能須按《保障投資者條例》先獲證監會認可。長實指出，沒有一個買家採用該付款方案，主動撤銷計劃。當時代表長實推銷港景峯的高層，同樣是高調推售雍澄軒的執行董事趙國雄。
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* r; ^% E" w1 B/ }, Q( [3 @「梁粉」唐家成掌證監會
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今次事隔十二年，證監會再次出手，指長實拆售雍澄軒，有違集體投資計劃的規定。證監會近年大換班，大律師歐達禮重返證監會，執掌證監會行政總裁。去年10月，在特首選舉中曾提名梁振英的唐家成，獲政府委任證監會主席。58歲的唐家成出身自四大會計師事務所，唐家成兄長唐家榮，同樣是梁粉。唐家榮在80年代曾經擔任區議員、立法局議員，退出政壇後，成立顧問公司，為不少富豪投資管理資產。他在特首競選期間，捐款100萬元梁振英，是梁振英8名大額捐款人之一。
+ u, Z2 V+ w% j* J5 R5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 k( ^9 Z. E9 Z4 ~) |1 U, T
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證監會擬興訟   長實屈服回購雍澄軒
- z/ U3 i% p0 x6 F* ^7 ]2 Btvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 \0 G. l. W# V2 G" w8 U

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長和系多名高層包括主席李嘉誠、執董趙國雄，先後指拆售雍澄軒酒店，是「合法」，何以突然「縮沙」，取消全部交易兼退款？原來長實拆售項目雖然沒有違犯地契，但就有違《證券及期貨條例》之嫌。公仔箱論壇# L' S4 Z$ m! h; D* l/ e. A$ e" B
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證監會早前就雍澄軒拆售問題與長實交涉，指拆售項目應該是受規管的集體投資計劃，銷售文件需經過證監會審批，不能當作一般住宅售賣。證監會又向長實表明有意向法院申請，取消雍澄軒交易。最終甚少向政府部門低頭的長實也要屈服，與證監會達成協議，主動回購雍澄軒全數三百六十個單位。公仔箱論壇# ?0 L; x1 l+ \4 w3 ^) B3 g

/ E6 K  K$ V9 c, \; a2 W7 {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。管理權屬長實 非一般物業
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面對政府不斷推出收緊樓宗買賣的政策，擁有龐大律師團體的長實，在2月底使出一記奇招，「破天荒」將酒店項目雍澄軒拆售。由於雍澄軒名義上是酒店項目，不受住宅買家印花稅限制，吸引不少買家連夜排隊購買，單位迅速售清，長實因而套現14億元。不過，「成也酒店，敗也酒店」，由於雍澄酒店管理權是長實手中，並非一般物業，正是拆售雍澄軒可能違法的關鍵。
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集體投資銷售文件  須證監認可
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7 ~- u6 f( Y5 P# u+ A6 s& f! {公民黨立法會議員郭榮鏗在3月已經致函證監會，質疑拆售雍澄軒的安排，是受證監會規管的集體投資計劃，並非一般的物業拆售。
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證監會今日的聲明也指出，雍澄軒銷售具備集體投資計劃的元素，例如酒店日常管理交由長實子公司代替投資者負責，由酒店統一將客人編配至不同房間。《證券及期貨條例》規定，集體投資計劃的推廣資料，必需經過證監會審批，以保障投資者，意味著雍澄軒的樓書若果沒有經過證監會審批，就有違規之嫌。證監會行政總裁歐達禮（Ashley Alder）聲明中表示，集體投資計劃的投資者在投資前有權獲得的資料，多於雍澄軒買家投資者獲提供的資料。5.39.217.76  y. Z' H( t6 C# M+ I6 X
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已轉手單位 長實未覆怎處理: _8 @9 m6 N" f
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證監會表明，擬向原訴法庭申請頒令取消雍澄軒銷售項目，要求長實向業主退回訂金及款項。儘管長實表明不同意證監會的觀點，但長實最終屈服，與證監會達成協議，即日起向所有買家發出函件，通知業主，長實退還訂金及付款利息，以及退出1萬元的法律費用。買家需於十天內，簽署「取消協議」，方能退款。立法會議員郭榮鏗接受主場新聞查詢認為，長實沒有給予足夠的時間業主考慮。
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證監會認為有關解決方案屬合理的結果，會繼續監察回購的進展。不過，證監會與長實達成協議，仍有眾多不解之處。郭榮鏗質疑長實是否取消交易，便可以免除所有責任。% o- U* y5 j8 F$ Q* t. D+ S( j
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此外，部分雍澄軒業主購入單位迅速轉售獲利，包括長實售樓部三名女將，高級營業經理封海倫、何家欣，以及營業經理曹皎明，亦有購入雍澄軒單位轉售，平均賺超過三十萬元。長實到底會否向在二手市場購入雍澄軒的單位的業主回購？回購價根據什麼準則釐定？郭榮鏗認為，長實應該一視同仁，以業主在二手市場購買雍澄軒的價格回購單位。《主場新聞》已就有關問題向長實及證監會查詢，暫未有回覆。
作者: dming345    時間: 2013-5-14 12:19 AM

若真的有心 「以和為貴」，「社會要和諧」.....為何碼頭工人要罷工 40 天?
作者: felicity2010    時間: 2013-5-14 06:54 AM

證監出手　李嘉誠投降
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& ?. |' R& R/ ~! dTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。【本報訊】醞釀超過一年、經長實律師團隊反覆研究，「超人」李嘉誠向政府「挑機」拆售雍澄軒，最後卻因證監會介入而宣佈跪低。長實表示，由於出售雍澄軒酒店房間被指是未獲認可推銷集體投資計劃，已與證監會達成協議，取消所有雍澄軒交易兼向買家全數退款。有法律界人士認為，一旦有買家拒絕取消交易，長實可能陷入毀約或實行集體投資計劃的兩難處境。tvb now,tvbnow,bttvb; E* r: c8 o) k5 D  w
記者：鄧偉忠　陳健文　譚靜雯 公仔箱論壇; _4 h2 C! V& d3 Y1 G  l3 n
                                
3 a8 e9 i& J" b% r今年2月18日，長實突然將雍澄軒酒店房間當住宅出售，多名官員甚至特首梁振英先後開腔呼籲投資者小心，惟「超人效應」說服不少投資者，令雍澄軒全部360伙兩日內火速沽清，套現逾14億元。
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; y* W; B* z0 j9 w; R& g+ {TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。趙國雄：以和為貴6 }7 U. d) I: N( N' Y0 j7 \" k3 e, Q
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擔大旗負責推銷雍澄軒的長實執董趙國雄昨繼續「死撐」，表示長實「冇做錯」，與證監會協議取消雍澄軒買賣，是想「以和為貴」，因為香港需要和諧。
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' V) ]; X3 O0 e. z3 g; r# A證監會早已就調查雍澄軒與長實角力，由於一旦買賣協議落實將難以追究，證監會要求長實在6月份買賣交易死線前取消交易，否則將向法庭入稟叫停。本報獲得長實致買家的函件中，長實雖不認同證監會觀點，但強調交易可能會因冗長法律程序、及出現不明朗因素，可能無法就酒店房間買賣進行交易，提出取消交易。長實將於本月30日前向客戶全數退還定金，連同7厘利息（滙豐最優惠利率＋2％），以及向買家支付1萬元，用於支付律師及其他費用。
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對於拒絕取消交易的買家，長實在信件「恐嚇」，集團是在「不承認任何責任」的前提下提出取消交易，若買家不同意取消交易，證監會可能會在原訟法庭展開法律程序，向法院申請頒令宣告交易無效。公仔箱論壇7 T! N& L; S- K/ R: Y  i

/ s$ a& d5 t- x; k  g5 C9 V1 o- ?TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。執業律師黃國桐坦言，長實的公告「好陰濕」：「（長實）唔同意人哋（證監會）法律觀點，但點解又話要取消交易？」他表示，長實明顯是推卸責任，並指取消交易是雙方同意下才能實行，買家之後無權追究，但若買家要求繼續交易，一旦長實拒絕，可能構成毀約；但如果交易實行，則可能陷入集體投資計劃。
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證監會行政總裁歐達禮表示，集體投資計劃的投資者在投資前有權獲得的資料，較雍澄軒個案中獲提供的資料為多，故認為有關解決方案屬合理結果，並指方案若能落實，將可確保各方回復到交易前的狀況。5.39.217.76) d2 s) |; f$ _& |

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違規推銷集體投資
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5 C1 {& C' L/ Q0 G: U7 U, [5.39.217.76證監會指，有迹象指雍澄軒銷售項目具備集體投資計劃的多項主要元素，其中包括酒店日常管理是交予另行委任的經營者代替買方執行，而酒店營運者將會掌控酒店管理和監督所需的各項主要職能，其中包括把客人編配至不同房間。5.39.217.76; b) B! P) }: n) Q9 Q

( ~, l: w4 }7 b8 K7 @5.39.217.76根據《證券及期貨條例》，集體投資計劃主要包括四項元素，就財產作出安排、投資計劃參與者對財產管理並無日常控制、財產由營辦投資安排人代為管理，以及投資安排的目的是讓參與者從中獲得利潤回報。有法律界人士認為，長實今可能是過份集中於斟酌雍澄軒的地契問題，而疏忽或觸及集體投資計劃的可能性。公仔箱論壇  g2 }  Z! g1 ]8 W/ u2 Q) P( L. t
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0 ^5 D4 a! x- @3 n ■雍澄軒首批單位平均建築呎價5,236元，平過部份二手居屋價，吸引買家搶購。 - m( T7 X9 I) V; C  s0 D

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京溫馨提示　勿惹民憤                         
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【拆局】
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證監會指長實拆售雍澄軒房間屬集體投資計劃，長實雖不認同有關法律觀點，卻未如以往訴諸法院「撐到底」，反選擇取消交易。               
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, f7 i" N: w( H9 P( \7 |/ R少有「未打先投降」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; m4 d6 F6 b9 [5 }% x

; O' ]6 @( x2 I! N# s. ]5.39.217.76不少政、商界人士把今次事件，與早前和黃突然在貨櫃碼頭工潮中讓步聯繫一起，認為李家已收到北京「溫馨提示」，少做惹起民憤的事，不要為梁振英政府添煩添亂，但會否全面轉軚挺梁，就有待觀察。有商界人士指，以往長和系不怕與政府打官司，如早前市建局向長實子公司追討一筆土地發展公司年代遺下的收地開支欠款，雖只涉2,300萬元，但李澤鉅堅持打官司，與今次「未打先投降」明顯不同，亦顯示李家不想「搞大件事」。
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早前特首梁振英與長和系主席李嘉誠密會，不久和黃及貨櫃碼頭外判商即提出加薪9.8％方案，令工潮得以化解，該商界人士相信李嘉誠對主管港澳事務的人大委員長張德江，要求港人減少爭拗、多搞經濟的指示心領神會，今次長實不戰而降，相信也是不想北京覺得李家「唔聽話」，至於李嘉誠會轉軚挺梁？「呢個好難講，唔做添煩添亂嘅事，唔代表要撐佢（梁振英）。」5.39.217.768 {& |2 ^+ x: o( z# H! W: M

- V3 F' T$ h9 }  N. Z; {; o8 u; L5.39.217.76TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ `' b8 I/ Q$ c/ t( o0 }( W. b3 o, d
李澤鉅一意孤行撞板                         - N7 ]9 s) Q0 ~# J

1 Q8 ^3 m5 {: w; J. g$ V6 I+ Gtvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】長實以「蠱惑招」拆售雍澄軒，表面是被證監會找到法律漏洞，惟對擁有龐大律師團的長實，竟未有計及上述因素實屬罕見。有市場人士擔心，集團主席李嘉誠或會找人「祭旗」。
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趙國雄硬銷項目
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/ Y" k. u8 Y. g' I+ m7 X% g2月中旬，長實執行董事趙國雄揚言：「（雍澄軒）係一個劃時代嘅地產投資項目。」對於當日有人質疑，長實分拆酒店房間只是「扮住宅」出售，趙多次回應：「呢個唔係住宅」。7 v& e+ X  J9 R- W9 F$ |
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及至3月初，法律界立法會議員郭榮鏗去信證監會、指拆售雍澄軒應落入《證券及期貨條例》中「集體投資計劃」範疇，當時長實副主席李澤鉅堅持做法合法。
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% m; D5 S$ p8 ]* a. V# v公仔箱論壇有地產界人士透露，拆售雍澄軒的決定，是由李澤鉅拍板。長實的法律團隊曾仔細研究項目的地契及地政條例，認為有足夠法律理據拆售項目，但疑有人「漏招」，忽略項目性質或牴觸證監條例。知情人士稱，有長實高層曾提醒李澤鉅，拆售有潛在風險，但李澤鉅堅持去馬。+ j1 x2 r! D! M$ B3 l" M
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郭昨指出，今次事件不涉刑事責任，故買家只可循民事訴訟索償。至於索償對象，律師梁永鏗表示，應是負責拆售雍澄軒的子公司、即Pearl Wisdom Limited（PWL）及相關董事。資料顯示，李澤鉅是PWL其中一名董事，趙國雄亦是董事之一。
作者: felicity2010    時間: 2013-5-15 06:34 AM

本帖最後由 felicity2010 於 2013-5-15 06:37 AM 編輯 公仔箱論壇& w! z  j' R! s1 G7 ?

9 h* ~  G* Q9 l  @- O5.39.217.76 加碼回收雍澄軒難逃追究　證監咬實李澤鉅面臨刑責
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# V& A+ O$ Q) {$ I8 i【本報訊】長實昨晚雖疑向雍澄軒摩貨買家額外賠償，冀令所有買家接受長實回水建議，取消買入雍澄軒交易，避過證監會檢控。消息人士透露，證監無意放生長實，即使所有買家接受條款，惟長實事先未獲認可推銷集體投資計劃，事後仍會被追究，意味長實副主席李澤鉅、執行董事趙國雄等人要孭刑責，最高刑罰為罰款50萬元及監禁3年。
1 b5 y# J) H1 I) o  F) P9 z記者：鄧偉忠　朱連峰
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- ^' \6 e/ ?/ d" \% {公仔箱論壇TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 [1 }" H! ]( S

0 q' k9 l. h$ f) d* ^; W5.39.217.76 【風騷推銷】% Y- r) X  ~) r: o- Y
2013年2月19日
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證監會發言人昨重申，根據前日發表新聞稿，雍澄軒事件目前仍在調查過程當中，強調會監察雍澄軒取消交易進度，以決定會否採取任何進一步行動。消息人士透露，證監原擬根據《證券及期貨條例》第213條，向法院申請頒令取消雍澄軒交易，與長實宣佈取消交易效果其實相同。
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9 ?7 u7 z4 a; h7 m9 iTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。根據《證券及期貨條例》，任何集體投資計劃在未經證監會批准下銷售，最高刑罰為罰款50萬元及監禁3年。法律界人士相信，在今次拆售酒店事件中，代表雍澄軒的Pearl Wisdom Limited（PWL）需負上責任。翻查資料，PWL董事包括長實多名高層如李澤鉅、葉德銓及連番以出位言論推銷雍澄軒的趙國雄等，一旦證監決定起訴，隨時要「上身」。
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【死撐無錯】
* r' o4 v% z# t0 ztvb now,tvbnow,bttvb2013年5月13日
  X3 w5 B1 V% K3 ]2 E* ~6 |TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。5.39.217.76. S& @# ?# ?  o/ n4 N
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趙國雄推銷言論可被追究公仔箱論壇4 _3 V3 N" |$ h) k1 m2 n
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有不願具名資深律師表示，趙國雄在推銷雍澄軒時的言論，實際上與推銷集體投資計劃雷同，即使問題解決，買家接收長實回水建議，證監仍會於事後追究。由於雍澄軒拆售引起軒然大波，倘若政府認為雍澄軒經營存在問題，更可引用《旅館業條例》暫停雍澄軒酒店牌照，屆時長實損失更大。5.39.217.76" O* k' V5 c& u( x* Y
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長實原本只向接受取消交易的買家支付1萬元，作為律師及其他費用的賠償，昨晚突然讓步，指若買家因取消買賣涉及法律及有關開支以外之合理實際損失，在證明屬實後，買家可獲有關賠償。律師梁永鏗認為，由於雍澄軒不少單位已摩售，但是長實取消交易，「呢啲都係有得證明嘅實際損失」，長實都應該要賠。
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" b: W4 y* ^& rTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。8 Q) q3 n/ f8 C0 e0 b

5 }* L" f+ Z3 @# { ■李澤鉅 5.39.217.76' }" a) `" L2 n
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一名任職地產代理的買家在1個月前摩出雍澄軒1伙速賺逾20萬元，他昨天問過長實售樓部相關職員，這20萬元長實會否賠給他？但該職員「叫我打長實售樓處查詢熱線自己問」。他表示已打定輸數，該20萬元很難向長實追討，當發了一場夢。記者昨問長實，聲明中「以外的合理賠償」是否包括上述的個案，但截稿前仍未獲回覆。
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! A1 e: Y) R( N: D/ S! ]: }& Y公仔箱論壇雍澄軒一手買家昨天陸續收到長實要求取消交易的通知，買家昨諮詢代表長實的胡關李羅律師行的意見，買家可以怎樣處理，「佢同我講好簡單，一係簽名同意取消，一係就繼續買」，但未提及後者當中的風險；另長實澄清，與買家訂立的臨約及正式買賣合約內，並無雙倍賠訂的條款。公仔箱論壇# Q* h' Z: {& @

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, E, a, T# R" d; n趙國雄踩界言論與集體投資計劃雷同
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趙國雄言論：
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% m! M( Q! k/ m2 [/ p( y1 s6 G投資安排：（雍澄軒）唔係炒賣，呢個係一個地產投資項目- z% r* z6 e6 V! z- v

+ i" \- _3 \$ kTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: Z" r0 j1 [8 a  t5 d& Y
參與目的是獲取利潤回報：目前回報約莫係我哋（長實）定價嘅4厘，4厘零左右啦
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" R& j+ D# A" J: l0 X投資由安排者營運：（雍澄軒）喺未來一段時間內，仍然會由我哋投資管理有限公司管理公仔箱論壇" p5 j+ }9 p1 ^
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參與者無日常控制：任何人客入住（雍澄軒）都要畀租金我哋，我哋會喺七到十日內將收到金額退返畀業主tvb now,tvbnow,bttvb! ^) v; s1 P& @+ |" ^" ]/ s
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律師意見：) _0 n" C7 q  a0 b+ s

8 W5 z1 d1 F, m+ j- O+ ~2 S* D公仔箱論壇集體投資計劃的4大元素，涉及一項投資安排、參與者無日常控制、投資由安排者營運、參與目的是獲取利潤回報，與趙國雄推銷雍澄軒言論有雷同之處，或有踩界之嫌，證監可藉此追究責任
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8 z+ |" h: B3 i# Ytvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇5 t* J& C/ c( m# a  g
必買必賣原則　毀約須賠償                         
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6 ?8 k2 O9 [* ]6 btvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】長實拆售雍澄軒「捉蟲」，究竟買家可不可告長實，答案是可以。資深大律師湯家驊昨天看過由長實售出其中一個單位的正式買賣合約，其中一段法律合約條本提到，「冇嘢係可以阻止買家去攞佢任何嘅賠償」，即是任何法律賠償，買家都可以追討。
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* h4 ]4 f0 }7 R# ]  l5 |金額遠多過1萬元
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對於長實向取消交易買家退回全數訂金，另支付買家1萬元作額外賠償，湯家驊則稱，若買家拒絕取消交易，而長實最終未能完成交易，等同毀約，並不是退訂及賠1萬元般簡單，由於買賣雙方已訂立正式買賣合約，等如「必買必賣」，悔約一方除須向另一方賠償雙倍訂金之外，買家亦可透過普通法，向對方追討包括樓價升值的差價，如果單位已摩售，「俾下手追討賠償，呢啲都係損失」，都可以同長實追討。tvb now,tvbnow,bttvb: H; i1 P- `) [3 F
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港大法律學院助理教授張達明亦指出，雍澄軒正式買賣合約中，並無任何特別條款，係令發展商有額外得益，因此按照「必買必賣」原則，假如任何一方毀約，另一方可索取賠償，意味長實要賠的金額，遠遠多過1萬蚊。tvb now,tvbnow,bttvb8 V! |$ p7 c$ y7 u

) G1 l0 S" a& _5.39.217.76雖然多名法律界人士皆認為買家可以同長實打官司，個別買家現階段仍然諮詢法律意見，月底死線前尚存變數。tvb now,tvbnow,bttvb0 Y2 b4 T9 g! I3 Y. t
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長實追撻定差價不手軟                         
% _' D" m' j6 t; E3 L( wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。                                
# c( U% o* M# U: E# y3 H4 ]' Mtvb now,tvbnow,bttvb【本報訊】向來重視合約精神的長實，向撻定買家追討差價的例子屢見不鮮，有多年前購入葵涌雍澄軒旁住宅雍雅軒的撻定買家，怒轟長實當年向他窮追差價，如今卻只向雍澄軒買家退回定金及利息等基本開支，做法並不公平。0 i4 d7 k: r8 X4 V
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於2006年斥資280萬元、一手購入雍雅軒的吳先生，因半年後發展商劈價散貨，故撻定15%（約42萬元）離場，但單位再以220萬元易手，遭長實追討差價及律師費逾65萬元。他隨後幾年向多個部門求助不果，終在2009年賠錢了事。公仔箱論壇1 j8 X: e7 |6 V8 }/ q
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* R6 p" o6 C1 F7 f4 z$ w5.39.217.76轟長實今次做法不公
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吳先生對雍澄軒買家抱不平、不公，指自己當年賠足錢，但如今雍澄軒取消交易，「只係畀番定金同律師費，依家樓價都升咗，應該向買家賠番升值差價先公平！」他斥「姓李嘅好無良、心狠手辣。」* F0 X. w8 |) |- _3 e- S

, \  W1 V2 H+ |- v6 O- `近年樓價一直升，令市場甚少出現追討差價的個案，不過在1997年樓市爆煲後，長實旗下天水圍嘉湖山莊、紅磡海逸豪園及馬鞍山聽濤雅苑等屋苑，湧現大量撻定買家遭追討差價。當中過百名嘉湖山莊及海逸豪園買家被長實入稟追回物業差價，最長追足8年，令一群無力上會的買家飽受困擾。
% ~( K* R. G& w2 v) ctvb now,tvbnow,bttvbTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ }* O+ g( ]' y# B6 o% P  z8 F/ i; K
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雍澄軒34宗摩貨 二手買家或索賠tvb now,tvbnow,bttvb) J1 i! @3 `4 Y4 @, N; B% z

/ y# I! e& I' I, m& E( v  \' n: DTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 u) d: T  a" z0 @. p
【明報專訊】長實取消葵涌酒店雍澄軒分拆的交易，當中34名買家已將單位「摩出」（成交前已轉讓），當中28人更已賺取差價，金額由10多萬至60多萬不等。本身為事務律師的立法會議員涂謹申表示，若一手買家與長實簽署「取消合約」前未得二手買家同意，可能要承受被二手買家追討損失的風險。律師葉成慶則表示，二手買家通常可以假設購買相類物業的差價追討，惟雍澄軒較特殊，難找到參考估價。
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3 i3 A. M, B. Y此外，當日對長實「撻訂」的雍澄軒買家也獲得退回款項，Pearl Wisdom Limited（雍澄軒酒店業主）發言人回覆本報查詢表示，所有買家，包括未有簽署正式買賣合約或未如期付款的買家，在簽署「取消合約」後，已付款項可連息全數獲退回。
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6 x2 Z5 z  H7 K$ c28宗有賺 最多逾60萬
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4 V; A7 _! |8 p' h9 U- WTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。360間雍澄軒酒店房間已全數出售，長實前日宣布取消交易，並向買家退回訂金、已付款項、利息和1萬元的律師費等手續開支。根據土地註冊處資料，在3、4月將房間轉手賣出的買家有34名，當中28名從中賺得差額10多萬元至60多萬元不等。; Q: O& N' q) |: V( G+ g

$ H6 j6 ^$ T+ X$ N" F- R其中一份雍澄軒買家與二手買家的摩貨合約，寫明若賣方未能完成交易，買方除可取回訂金，亦可追討損失。事務律師葉成慶表示，二手買家能否向一手買家追討賠償，視乎合約條文，一般樓宇摩貨買賣若未能完成，二手買家可假設購買相類似物業和該物業的差價，作出追討。但雍澄軒的項目比較特殊，因為沒相類似物業可比較，估價比較困難。
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% s/ |6 Q& }# Stvb now,tvbnow,bttvb無相類物業 雍澄軒難估價5.39.217.76; q, h& x  j* O# J8 Y0 R$ o

, }' E# l) r0 N+ ]' f$ u$ B6 g至於一手買家能否向長實追討摩貨差價，葉成慶稱要視乎買賣合約怎樣寫，轉售損失是一個可追討的合理損失。5.39.217.76' T  S; s; y) _3 e3 \% Z' u

% F! j$ @# n- @8 P/ R7 ntvb now,tvbnow,bttvb涂謹申則認為，一手買家不一定要簽署「取消合約」，因為按普通法可以向長實追討金錢損失，甚至可要求法庭頒令強制長實履行出售單位合約，惟法庭未必批准強制履行合約。他稱，一手買家一旦簽署了「取消合約」，便不能再向長實追討賠償，二手買家也會喪失了向長實的追討權。5.39.217.76  I* {& f* I. ]( z7 o) Q1 U
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他解釋，由於摩貨轉售實際上是一手買家將自己與長實簽訂的合約權益，轉售給二手買家，因此一旦交易因長實而告吹，二手買家可以用一手買家身分控告長實。倘一手買家未經二手買家同意而放棄追討權，二手買家可以改為控告一手買家，追討賠償。
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8 F' j+ T" M/ M早前虧蝕20萬元將單位摩出的海通國際證券環球投資策略董事潘鐵珊，拒回應會否擔心二手買家追討損失，重申正了解情況，暫不能回應。
8 A; x$ u3 H& F% aTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
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! i: i; X2 k- o( [# ^. S% J- U6 Htvb now,tvbnow,bttvb佣金利息律師費 長實料蝕4500萬! V2 I+ Y4 C, ~
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【明報專訊】雍澄軒360個房間全部取消交易，據代理消息透露，長實已支付樓價1%的佣金，而餘下的1.75%，亦表明會全數支付。粗略估計，長實今次將損失約4500萬元，相當於旗下荔枝角新盤「一號．西九龍」近5個單位的價值。公仔箱論壇* {& F7 H% H( X. `
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雍澄軒的佣金安排是地產代理界最關心的問題之一。據業界人士稱，長實暫已付的代理佣金只有1%，因項目的佣金比例為樓價2.75%，即長實仍有1.75%佣金未支付。代理消息稱，已接獲長實通知，餘下佣金將在完成所有取消交易手續後發放。若以整個項目套現金額約14億元計，單是佣金支出已達3850萬元左右。
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* _, Q, n. ?: [4 T7 ]0 }5.39.217.76長實允賠買家其他損失
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其他損失方面，若以項目總金額14億元、買家已付樓價兩成訂金計，長實迄今已收取2.8億元，根據該公司日前公布的利息以最優惠利率（P）加2厘（實際即7厘）計，所涉及利息約為327萬元；另360個單位每戶可獲賠1萬元作支付律師費等開支，共涉及約360萬元。換言之，長實今次將損失約4500萬元。但值得一提的是，據長實昨日回應，若買家因取消買賣涉及法律及有關開支以外的合理實際損失，在證明屬實後，買家可獲有關賠償，長實可能仍有其他金額作賠償。
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作者: lovetlo    時間: 2013-5-15 07:14 AM

今次算唔算係斬腳趾避沙蟲呢!?



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