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標題: 政府查長實售酒店房稱可自買自租地契列明只作酒店 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2013-2-20 02:14 AM 標題: 政府查長實售酒店房稱可自買自租地契列明只作酒店

政府查長實售酒店房  稱可自買自租地契列明只作酒店
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【明報專訊】長實宣布拆售葵涌雍澄軒300多間酒店房，並稱買家購入酒店房間後，可以租客身分入住，又指毋須繳交額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），建築面積約900呎單位售450萬元，結果首推65伙即日售清。不過，管轄該區的葵涌地政處昨晚表示，「正調查所述拆售有否違反相關地契條款」；本報翻查地契和城規會文件發現，雍澄軒列明只准作酒店用途，令這個全城熱議的「筍盤」能否繼續熱下去，添上變數。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。: [: m* L: q9 G' }9 [2 T* H
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政府高層非常關注影響
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接近政府消息人士表示，政府高層非常關注今次事件的影響，正積極研究有關安排是否合法，如果有關安排涉嫌違反相關法例，不排除會採取法律行動。
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長實：拆售純屬商業投資6 E  u, c+ m4 f" b; y

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長實執行董事趙國雄強調，雍澄軒拆售酒店房間，純屬商業投資項目，而非住宅物業；由於並非住宅，買家購入的酒店房間，可以不受額外印花稅、買家印花稅等雙辣招影響。他稱，不排除買家自行入住酒店房間，「如業主選擇入住，即同時有兩個身分，包括業主及租客，而租客就一定要跟條例，繳交租金及管理費」。趙國雄並說，所有酒店客戶，皆須簽署酒店房間使用准許協議，方可入住。tvb now,tvbnow,bttvb% F) W# e( U( c$ `' N$ ]; G
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趙國雄否認長實今次是為迴避雙辣招而推出的銷售新招，說只希望為市場提供多一項投資產品。本報記者追問他有關地政處正就今次拆售展開調查，趙國雄以手機短訊回覆「沒有回應」。
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否認迴避「雙辣招」
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雍澄軒首推的65間酒店房間，開售約兩小時已沽清，套現逾2.46億元，今日會再推30間房，供長實員工優先認購，另餘下200多個房間亦擬日內加推，並考慮加價。! J( _5 ^+ e1 u, J
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在市場熾熱反應下，政府取態審慎，荃灣葵涌地政處晚上回應傳媒表示，正調查有關拆售會否違地契，現不宜公開討論事件。5.39.217.76" D0 r, M) s# [4 r5 O; Z" w
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首推65間即日沽清
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根據雍澄軒的地契，指明業權人須提供最少21,190平方米樓面的酒店，若有任何改變，可能違反地契。另根據城規會文件，雍澄軒的地皮准許用途為「酒店」，若作非酒店用途，可能須向城規會申請改變地皮用途。5.39.217.76! {0 b- M1 Y* _9 u; i( y/ W3 g0 }+ c

根據《旅館業條例》，旅館（hotel、guesthouse）的定義為「任何處所，其佔用人、東主或租客顯示在他可提供的住宿的範圍內，他會向到臨該處所的任何人提供住宿的地方」。& ^2 Q" D# B' F" i$ H1 j
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立法會議員湯家驊表示，若大部分買家是「自買自租」，實際上其他人根本不能租房，便有可能不符合旅館（hotel）定義，但由於本港並無類似案例，仍須法庭判斷。
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須否繳新印花稅政府未回應
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此外，本報翻查土地註冊處文件，發現長實早於去年12月售出雍澄軒酒店38樓一房間。賣方為長實附屬公司PearlWisdom Limited，買方為葉建昌，成交價359萬元。至於印花稅金額，合約上寫覑「pendingadjudication（有待裁決）」，即有待稅務局裁決或評定要繳付的印花稅。本報昨日多次追問稅務局，此宗交易到底須否繳付買家印花稅和額外印花稅，政府發言人只稱稅局會根據《印花稅條例》處理雍澄軒的物業交易，並無正面回答。tvb now,tvbnow,bttvb/ x  I4 {7 t" K( i+ j1 R8 k

議員轟走法律罅「無良心」- J+ }9 B$ g2 N

立法會房屋事務委員會主席王國興和副主席馮檢基均認為，長實此舉根本是變相賣住宅，王國興指長實「太無社會企業良心」，「肥到襪都著唔到，仲要走法律罅」，批評長實公然挑戰政府「雙辣招」。馮檢基則指長實為了公司利潤而走「法律罅」，做法不道德。不過，湯家驊則稱，酒店拆售房間在外國並不罕見，因為買家受到不少限制。5.39.217.76/ E8 _& L+ W! U8 l5 V8 `

明報記者# |, q  Z& |6 J0 S2 e6 a) w& |

長實拆售雍澄軒酒店房間，昨傍晚6點開售後，中環長江中心大堂有人滿之患，排隊人龍佔滿了平時空蕩蕩的大堂，每名地產代理一般帶覑三四個準買家、等候半小時才能進入高層售樓現場；現場更傳出有人因爭位爆發爭執。（劉焌陶攝）

長實趙國雄（中）稱，拆售的葵涌雍澄軒房間，屬商業投資項目而非住宅物業。他稱酒店將來雖由長實負責營運，但買家購入後，房間內部維修保養需買家自行負責。（尹錦恩攝）

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堅持合法合理長實加推雍澄軒6 Y9 V$ A, V6 k4 L5 n; o( c
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發展局局長陳茂波表示，長實拆售的酒店葵涌「雍澄軒」，單位只可用作旅館用途，受旅館牌照管制，不是住宅單位；發展局需向業權人了解「雍澄軒」拆售後的運作模式，再斷定有否違反規定，陳稱目前不會作揣測性回應。$ n. G3 f* p4 Y! Z

長實執行董事趙國雄堅持拆售雍澄軒合法合理。截至傍晚，「雍澄軒」360個單位中，245個單位已開售；昨日推出的65個單位及今早50個員工內部認購單位，已全數售出，今日兩度加推共130間，包括晚上7點後推出、加價3%的單位。

政府今午發聲明指，「雍澄軒」的酒店單位只可用作旅館用途，受旅館牌照管制，不是住宅單位。陳茂波稱，市民若購買「雍澄軒」是為投資，單位作旅館用途，不會觸犯法例，但「雍澄軒」不可作為住宅居住，若業主違反批地條件，地政總署將採取適當行動，包括收回單位。對於長實稱自住買家可每月交租，長實數日後退回的做法有否違反規定，陳指當局需進一步向業權人了解拆售後的運作模式，暫不作揣測性回應。5.39.217.76' F& Q& V5 T9 i( E, C) ~1 Y( t  h

今早，趙國雄曾向傳媒表示，集團已翻查過地契及入伙紙，認為拆售合法合理，沒有與政府「對著幹」。
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趙國雄指，在物業分拆出售前，集團已審視過地契及入伙紙，認為項目是沒有受到不可分割買賣的條款限制。他強調，集團於1年前已計劃拆售，與政府出招抑制樓市無關，集團沒有與政府對著幹，認為拆售是合法、合情、合理。
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（香港電台報道）  y/ l, U1 n* m- y8 q4 H

旅遊發展局數據顯示，截至去年12月底，香港有超過210家酒店，共提供約6.8萬房間，當中96家酒店為2003年以前落成，估計有3.81萬房間，屬舊酒店地契，即超過一半的酒店房間有潛力分拆推售。長實此例一開，旅遊業議會總幹事董耀中在港台節目表示擔心旺季時酒店房間供應緊張，若果隨意改變土地用途，對旅遊業會有很大影響。不過，趙國雄今早曾稱，目前無計劃拆售旗下其他酒店。
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長實三度加推雍澄軒加價5%
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政府一邊重申長實開售的「雍澄軒」酒店房，只可用作旅館用途，受旅館牌照管制，並非住宅單位；另一邊，長實今天多番堅持拆售項目，依足政府要求，絕不違例。雍澄軒銷情火熱，今晚八時後，長實更第三度推售65伙單位，較首批售價高5%。整個項目累計已有超過八成的單位，即310伙開售。
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政府及長實今日就雍澄軒互相表態。政府今午發聲明指後，雍澄軒只可用作旅館用途。運房局張炳良及發展局陳茂波先後開腔。陳茂波在下午揚言，如證實雍澄軒違犯地契，不排除收回物業。tvb now,tvbnow,bttvb+ ^9 f: @5 a8 P

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趙國雄：雍澄軒當住宅或申請禁制令TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。+ O4 o/ z& S& X* J  }0 L/ z- k0 a
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不過，長實執行董事趙國雄繼續企硬，今早見記者，指拆售合法合理，沒有與政府「對著幹」。至晚上，長實早前指買家可擔任「租客」自租物業的取態有變，趙國雄語氣稍有「放鬆」，指如果發現有買家把購入的房間用作住宅，不排除勸籲無效後會申請禁制令。與此同時，長實今晚就「盤照賣」，懶理政府「不排除收回物業」，再度加價推售單位。

雍澄軒全數360個單位，在兩日之內已超過八成的單位，即310伙開售。昨日率先開售65伙已在一晚內沽清；長實在今早供員工內部認購的50間以及再推65伙。今晚七時後，推出加價3%的65伙單位。長實八點後再宣布，加推65伙單位，較首批售價高5%。

雍澄軒只能作旅館  政府籲買家要謹慎tvb now,tvbnow,bttvb9 k$ m8 k3 ~/ }

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政府傍晚發出正式新聞公佈，回應長實拆售的葵涌酒店「雍澄軒」，指酒店單位只可用作旅館用途，受旅館牌照管制，不是住宅單位。政府呼籲市民考慮購買時務必謹慎。5.39.217.760 Q7 M9 c" D: l$ z7 g
新聞稿稱，現時業權人並未向當局提供足夠資料，一旦證實業權人有違反批地文件條款，地政總署將採取行動，包括收回物業。根據《建築物條例》，若有人未經批准，將「雍澄軒」改作非旅館用途，屬刑事罪行，最高刑罰100,000元及監禁2年。) j8 O) j! `; [' d
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政府目前尚在研究業權人有否違反任何規定。

今早，長實執行董事趙國雄曾向傳媒表示，集團已翻查過地契及入伙紙，認為拆售合法合理，沒有與政府「對著幹」。公仔箱論壇% J5 V6 a2 s8 o1 ]; b! T

趙國雄指，在物業分拆出售前，集團已審視過地契及入伙紙，認為項目是沒有受到不可分割買賣的條款限制。他強調，集團於1年前已計劃拆售，與政府出招抑制樓市無關，集團沒有與政府對著幹，認為拆售是合法、合情、合理。$ l# L$ `$ D! |, x" X) r
（香港電台報道）

新聞稿全文如下︰; d6 \4 N8 h, \, q

政府籲市民在考慮購買「雍澄軒」時須留意單位只可用作旅館用途

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　　政府留意到位於葵涌的「雍澄軒」被分拆形式出售。政府發言人今日（二月十九日）指出出售的單位只可用作旅館用途，並受旅館牌照管制，而並非住宅單位。政府呼籲市民在考慮購買該物業的單位時，務必小心謹慎，並留意下列資料：

物業用途
0 j2 P, Q) K! m- l) ^% i2 c 　　按已批准的建築圖則，「雍澄軒」是根據《建築物（規劃）條例》第23A條批准為一幢只作旅館用途的建築物。

批地文件
　　有關物業坐落葵涌市地段第467號餘段，根據該地段的批地文件所載，其用途為「非工業（不包括貨倉及加油站）」，並列出指明作旅館（hotel）用途的樓面總面積不得少於21 190平方米。雖然該批地文件並無禁止業權人把單位分拆出售，有關業權人卻未有就已分拆出售的房間是否並如何仍用作旅館用途向當局提供足夠資料，讓當局信納出售安排不會違反旅館用途的最低樓面總面積要求。如證實有違反任何批地文件的條款，地政總署會採取適當的執行契約條款行動，包括但並不限於收回有關物業。

規劃5.39.217.767 p( [. u7 o4 @1 S0 y+ F
　　「雍澄軒」在葵涌分區計劃大綱圖上是劃作「商業（2）」地帶，根據該圖的註釋，「分層住宅」並不是該地帶的准許用途。

已批的建築圖則TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。# L$ |4 b% y! h5 [* |
　　根據屋宇署已批准的建築圖則，在上址所涉及的旅館，即「雍澄軒」，為一幢只可作旅館用途的建築物。根據《建築物條例》（第123章）任何作為該旅館東主的人，或任何作為該旅館建築物或該旅館部分的業主或佔用人的人，未經建築事務監督的事先批准，不得將該旅館建築物或該旅館部分的全部或部分的用途更改作非旅館用途，亦不得導致其用途被更改作非旅館用途。違反有關條例，屬干犯刑事罪行，一經定罪，可被處罰款100,000元及監禁2年。

旅館牌照
" I |7 l. ~0 w* N1 ~: N 　　現時，「雍澄軒」是一所根據《旅館業條例》（第349章）獲發牌照的旅館，持牌人必須持續及親自督導有關旅館的經營、開設及管理。除非得到旅館業監督的書面批准，持牌人或其他人士（包括業主或租客）不得擅自更改、修改或改變有關物業單位的間隔及內部裝修。此外，根據《旅館業條例》獲授權的公職人員可無須令狀而在任何合理時間進入及視察持牌旅館。任何人士如違反牌照條款，屬干犯刑事罪行，一經定罪會留有案底及最高可被處罰款100,000元及監禁2年，並可就罪行持續期間每一天，另處罰款10,000元。如果旅館業監督認為有關旅館持牌人已停止經營、開設、管理或以其他方式控制旅館，或持牌人或其住客違反《旅館業條例》的規定，監督有權撤銷牌照或拒絕牌照續期。

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跟進
　　政府正向「雍澄軒」業主及旅館持牌人了解這次分拆出售的詳細資料及該物業出售後運作模式，以研究有否違反任何規定。市民在考慮是否購入前須清楚了解有關的規定和法定要求，並按需要徵詢獨立法律意見。

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派報紙到賣酒店房長實賺盡分毫實錄
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香港首富李嘉誠捕捉市場時機準確，素有名聲，李氏力場輻射全港，旗下長實、和黃等公司獨步香港的電力、電訊、地產、零售和港口市場。長和系公司又以擅於鑽研法規空罅、「合法」賺盡每分每毫的能力聞名，在本港財閥當中，無出其右。除了今次把「雍澄軒」酒店房拆售，長和系過去為股東謀取最大利益的屈機奇招，不勝枚舉，以下僅舉與地產業務有關的數例：

污水渠風波長實告小業主誹謗% W! [' Q* n v: K& F1 _. t2 G6 G
黃埔花園德豐街與船景街地下污水渠去年底爆裂，超過一百萬維修費用全由黃埔小業主支付。業主及後發現附近長和系物業海名軒、海濱廣場及九龍海逸君綽酒店的污水渠，全都接駁至該屋苑，但有關建築物的負責人卻從未分擔保養費。豈料小業主聲討和黃期間，反接獲和黃地產司律師信，指業主言論有誹謗成份。

天宇海「平台」變地下TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。2 l! m+ o/ C+ I. f
有業主購入長實樓天宇海畔花園大宅，但收樓時卻發覺「平台層」實為地面，比一輛雙層巴士的高度還要矮，「海畔」單位卻與海隔著行人路、馬路迴旋處及海濱長廊，無法看到海景。長實光明正大回應指，樓層分佈是因應地勢及建築設計而定，已獲政府部門審批，亦有在樓書內清楚列明。不過，樓書另附樓層圖並沒列明平台與地面的距離。

世紀「奇則」特大窗台房間
長實屯門海譽創建的多用途房間，設有特大窗台，佔去全房一半面積，堪稱「世紀奇則」。有網民認為長實是「為窗台而間房」。
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長實兼埋派報紙激起報販抗議& L5 r3 S# a$ P( i
2003年，長實旗下管理公司睇準屋苑用戶需要，推出為集團屋苑住客提供4.7 元的優惠報章訂閱計劃，較報販零售價6 元便宜逾兩成，遭到報販協會強烈反對，指長實「以本傷人」，違反公平競爭。報販協會在報章刊登致李嘉誠公開信，請他高抬貴手，又堵塞巴士總站抗議，長江才停止派報紙大計。
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業主公眾地方長實「平價」租自己友7 X8 b* {& k" e! w+ D; M
長實樓盤鹿茵山莊業主去年不滿長實子公司高衞管理物業，以超平租金將天台公眾地方租予同集團旗下的和記電訊設置訊號天線，估計多年來令屋苑少收400萬元，要求罷免長實的公契經理人身份，取回屋苑管理話事權。
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長實樓書牆身當窗台& F5 \$ \, ~0 F$ k) @: C
長實在網上剛公佈的大圍新盤盛薈售樓書平面圖，將窗台與預製牆身一律顯示為「窗台」，旁邊附表卻「報細數」只列窗台面積。以建築面積911平方呎單位為例，長實稱窗台面積只得38平方呎，但連同預製牆身實際是58平方呎，換言之業主在不知情下多付超過16萬元購買了特大窗台。5.39.217.76: g/ n; c) |% G
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都會駅入伙五年 200個單位漏水
入伙僅5年的將軍澳大型私人屋苑都會駅，超過200個單位出現漏水和滲水問題。業主追究半年，發展商長實拒絕會面；發展商兼屋苑管理公司港鐵被指逃避責任。

作者: serrurier 時間: 2013-2-20 03:27 AM

長江實業集團是香港企業的龍頭，在今次的地產項目中尋找灰色地帶！因為他們背後有著強大的法律團隊支援，綜觀今次賣酒店房間的動作沒有觸犯法例，但今次的作為亦有違企業精神，用盡千方百計去賺盡市場上的一分一毫，完全沒有企業家應有的良心，這樣對社會做成一個很壞的先例！希望政府盡快堵塞這個漏洞，不要再讓財團任意玩弄法律空間！

作者: butyu 時間: 2013-2-20 06:13 AM

同香港地產商講良心,開(hi)玩笑.

作者: felicity2010 時間: 2013-2-20 07:51 AM

本帖最後由 felicity2010 於 2013-2-20 07:52 AM 編輯 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 l2 s4 H. [* q3 S" c1 S% p2 X  c
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酒店當住宅政府：可沒收  長實轉口風：不容買家長期自住

【明報專訊】長實拆售葵涌雍澄軒酒店房間翌日，政府高調反擊，表明正調查發展商有否違反地契訂明的「酒店」用途，不排除若有違契就會收回有關物業，並稱目前未收到業權人提交足夠資料，以顯示分拆出售安排不會違反旅館用途。

據了解，政府計劃循《旅館業條例》有關限制旅館每次出租期須少於連續28天的條款，調查有關「酒店」有否容許業主自住單位，並將租金「左手交右手」；但現階段沒法阻止拆售的交易，要待有人違規才能採取行動。長實昨表示並非與政府對着幹，「拆售是合法、合情、合理」，但首次提到不容買家作長期自住用途，否則會出禁制令。0 p7 U) j% ]$ X  j: h% G/ [2 b% U
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360房間料沽清估計套現15億
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長實昨晚9時半公布，雍澄軒過去兩天共售出310個房間，餘下最後50個昨晚10時以抽鴡形式發售，相信全部可獲承接，意味360間房兩天內沽清，市場估計項目已為長實套現約15億元。有內地買家稱，了解長實與政府間的角力，但因長實「有口碑」，不擔心最終被騙（見另稿）。
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政府證地契無限制拆售  O8 G  b; K/ R0 @

長實前日突然將旗下酒店雍澄軒分拆銷售，政府經一日研究後，昨證實酒店地契在2003年7月前批出，並無房間拆售限制，但強調批地文件列明業權人的建築物內須有不少於21,190平方米的旅館樓面面積，即使分拆後亦只可作旅館用途，若有違規，地政總署有權收回物業。公仔箱論壇  z/ Y; Z! L. J# s3 b  u
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發言人稱，雍澄軒須受《旅館業條例》規管，業主或租客不得擅自更改單位間隔及裝修，公職人員可隨時入內視察等。《條例》同時規定，酒店須為「到臨該處所的任何人提供住宿的地方」，「每次出租期少於連續28天」。
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陳茂波籲買家小心「作住宅有問題」
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發展局長陳茂波昨晚出席活動時呼籲買家應小心謹慎，包括留意物業用途、批地文件及旅館牌照等，「若買這類單位人士將單位用作酒店單位的投資，本身是沒有違法的；但如果作為住宅單位使用，就是有問題」。
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可循《旅館業例》28天租期對付
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據了解，政府初步認為可循《旅館業條例》中有關「每次出租期少於28天」條文作針對性打擊，防止買家「自己租住自己的酒店單位」，必要時更會興訟。至於長實聲稱買賣酒店房間毋須繳交額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），政府初步則仍需研究，以了解可否在草擬法例時針對此類房間徵稅。
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長實執行董事趙國雄昨晨接受新城電台訪問時重申，集團一年前已計劃拆售酒店，已做過一定調查，知道此為商業物業，做法非輕率。他說推出酒店房與政府推出樓市雙辣招無關，集團並非和政府對着幹，「拆售是合法、合情、合理」。

趙國雄：倘違規長住長實或禁制5.39.217.762 d  |% E  p; E7 H. S& J

政府發出聲明後，趙國雄晚上再度見傳媒，口風略轉，首次提到雍澄軒屬酒店契，住客出入均須登記，故不容買家在購入房間後作長期自住用途；若發現此情況，長實輕則勸喻，重則發出禁制令。相對一天前稱業主購入房間後，只需向管理部門簽署酒店房間使用准許協議，就可「租住」自己購入單位的說法，口風明顯有變。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, p2 N+ v9 J* C# P4 a0 ~
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據悉，雍澄軒前晚連預留房間共售出逾100個；長實昨晨以平均實用呎價約7000元（建築呎價5200餘元），推出50個予員工內部認購，結果極速沽清，餘下200餘個在未正式開售前，絕大部分已獲預留，兩房戶最低入場費約290萬元，市場估計買家以本港投資客為主。1 m1 h4 d8 n, @% S7 p
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法律學者：酒店自住不難蒐證

港大法律學院助理教授張達明認為，市民甚少投資酒店房間，很有風險，若用作自住，政府日後不難循《旅館業條例》調查，「只要見到不斷有人長期佔用，外面的人又不能租住，已經很容易蒐集證據」，買家可能要一同承受法律風險。

城規會副主席、長策會成員黃遠輝希望今次是個別例子，指假若所有酒店的舊契都容許類似情況，當局有必要修例；若酒店以銷售住宅形式出售，應一同繳交兩項稅項。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。; y+ \$ G3 F  n2 s
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議員關注有否違法促開會討論

【明報專訊】長實拆售雍澄軒酒店房間，多名立法會議員表示關注，新民黨田北辰及公民黨陳家洛昨分別去信發展事務委員會主席劉皇發，關注長實做法有否違法，要求委員會於下周二會議討論。另一立法會議員謝偉俊同意討論，但他憂慮買賣單位未有保障消費者權益，或會演變成「地產界雷曼」。他稱，政府以買家印花稅及額外印花稅「雙辣招」與發展商「對着幹」，長實的回應顯然是地產界的「公民抗命」。

謝偉俊：地產界「公民抗命」tvb now,tvbnow,bttvb! |; B+ V& |4 N, Z7 n& F4 z& ~! Z

對於長實執行董事趙國雄說已確認雍澄軒屬商業項目，拆售做法合法、合情、合理，並非與政府對着幹，又說政府跟進物業用途，可對買家有多一重保障，智庫組織土地監察主席李永達認為，長實明「剃政府眼眉」，地政總署應強硬處理。5 s8 w& e2 T/ E1 ~& B* {

行會成員李慧垰表示，擔心今次事件成為將酒店變住宅的先例，亦變相廢除額外印花稅和買家印花稅，政府必須跟進處理。
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旅發局主席、立法會議員田北俊擔憂酒店房間改成住宅日後會成慣例，令酒店房間數目更緊張。他估計長實拆售雍澄軒有一定法律依據，但擔心此舉會混淆建築物用途的定義，促請立法會跟進。5.39.217.765 r, c' E, i9 W* S- a3 t
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測量師學會：自住有訴訟風險

測量師學會房屋政策小組主席潘永祥說，長實拆售雍澄軒時應有徵詢法律意見，但不排除當中仍有法律風險。他提醒，最壞情況下是政府認為酒店違反地契，有權充公酒店。學會副會長何鉅業則建議小業主要留意可能存在的風險，包括地契條款，例如業主能否長期自住，而不以服務式住宅形式出租，只要其中一個業主違反規定用途，有可能引發訴訟。. d! s5 G. L8 Y% z; Y  |1 f1 R) g
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雍澄軒按揭敲定富邦P-2.75%最進取tvb now,tvbnow,bttvb9 E1 v% j& r- d" ~6 f3 ~9 G6 n
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【明報專訊】雍澄軒地契用途存爭議，與長實旗下AMTD合作推出按揭的3間特約銀行，包括星展香港、富邦香港及交通銀行香港分行，昨經內部商討後，昨日傍晚敲定推出相關按揭計劃。

星展籲申請人留意法定要求
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其中以富邦香港最為進取，按息以P減2.75厘定價，即實際利率低至2.5厘，等同AMTD日前公布的按息水平。星展及交銀香港較保守，定於P減2.5厘，實息2.75厘。星展香港發言人回應查詢時，提醒申請人在考慮購買非住宅樓宇物業時，應留意最新市、有關建築物的用途、規定以及法定要求等。0 L7 v* B: u3 ^; t/ Y! t
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銀行曾欲退出審批料更謹慎公仔箱論壇* U) X( b# F$ X  }3 `  m
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有銀行界人士稱，雍澄軒的地契用途仍不清晰，加上之前未有此類單位交易先例，承造按揭有一定風險，相信個別銀行願與長實合推按揭計劃，純因關係密切而「捱義氣」。據悉，長實周一公布發售雍澄軒時，仍未與3間特約銀行定出按揭細節，至政府稱會查拆售是否合法後，銀行內部曾有激烈討論，更曾打算退出，最終需集團行政總裁擺平，昨日傍晚始定出按息水平。- O4 s; b7 p; G* d. ^% J' Q( x) @

有銀行按揭主管稱，有關單位「非大路嘢」，料審批時會更為謹慎，例如會調高息率或縮短按揭年期。金管局發言人重申，一直要求銀行承造按揭時要了解清楚物業用途、地契、樓契條款，以決定物業屬於住宅抑或工商物業，嚴格遵守金管局指引。: q( e; z  L+ j) |  F

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作者: qqonqq 時間: 2013-2-20 09:09 AM 標題: 拆售商用酒店式住宅　長實規避雙辣招？

2月19日電／長實（001）昨日宣布旗下酒店項目香港葵湧“雍澄軒”共360個房間將會分拆出售。長實執行董事趙國雄昨於記者會上表示，首批會推65個房間，間隔為兩房及三房，平均尺價5236元，2房單位計算入場費為339.4萬元。市場消息指，長實昨晚6時始向代理派貨，而首批房間已於晚上8時全數售罄，套現逾2.46億元，發展商部署於今日再度加推30個單位供內部認購。 * r) E5 M' g9 W" |5 F; Z9 V8 Z

　　首批65夥昨晚兩小時售罄

　　“雍澄軒”首批推65個房間，面積由660平方尺兩房單位至909平方尺三房單位不等，首張價單兩房單位最低尺價5142元，售339.4萬元，而3房單位最低尺價4989元，入場費則為435.5萬元。趙國雄表示，“雍澄軒”為商用物業項目，買家買賣及轉售物業時無須受BSD（買家印花稅）及SSD（額外印花稅）所限制，投資者可隨意於市場轉售物業及作長線收租用途，故具有相當優勢的投資價值。 TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 b7 A Y( @ R( q1 [
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　　趙國雄又指，該酒店過往幾年的住客均以長期租戶為主，平均租住房間達3個月至1年，整體房間平均每月租金約13500元，而每年近六成住戶均會計劃續租，以1年租約計算，平均每次續租租金升幅達8%至9%，回報率逾4厘，按市面上一個普通住宅物業每次2至3年租約統計，其酒店房3年租金升幅逾20%，投資價值將優於大市租金升幅的逾15%。
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　　平均尺價5.2萬
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　　趙國雄認為，以目前本港仍處於低息環境情況下，市場資金充裕，相信投資者對酒店房間該類回報率理想的新式投資產品會有興趣，加上酒店營運數年後業務已趨穩定，故決定拆售酒店推出市場測試反應。他又表示，“雍澄軒”目前出租率逾90%，租期達3個月或以上比例達90%，買家購入酒店房間後可即時享有租金回報，公司亦會提供代租管服務，並會按照房間租金按比例計算後向業主收取一定服務收費。

　　付款方法方面，分4個月及6個月內付款，4個月內付款照訂價出售，6個月內付款則照訂價加2%售價。值得注意的是，“雍澄軒”於銀行可獲批按揭之最高成數為樓價的五成，利率為P－2.75%，最長還款期僅15年，另外長實會提供二按服務，最高可按樓價的兩成，換言之，買家須繳付樓價的三成作為首期，以首批售價最低單位計算，即首期約100萬元。長實地產投資董事劉啟文表示，鑑於酒店房間為商業項目，樓按五成已屬高水平，而公司亦提供兩成二按服務，相信對買家而言仍為吸引的投資產品。

　　提供二按首期僅百萬 tvb now,tvbnow,bttvb" X" X7 V0 c6 W# O4 Q. a. Z, R
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　　“雍澄軒”分拆出售後，會保留部分工作團隊負責日常營運，其中一團隊負責酒店維修及保安工作，另一團隊負責行政上營運。入住酒店之所有住客均須登記並簽署酒店房間使用准許協議，並須繳付相關管理費及營運費，該費用目前為每尺2.9元水平。 * a# H) t. |/ u+ {$ q2 N

　　長實於昨日突擊宣布拆售旗下酒店“雍澄軒”，大部分代理均於昨日中午始收到消息，並安排於昨晚6時到達長江中心銷售處派貨。有代理表示，銷售反應熱烈，現場人頭湧湧，出現買家及代理排隊上售樓處人龍。由於是次酒店項目不屬住宅類別，未受BSD限制，故相對普通住宅項目較受內地及非本地客歡迎。代理又認為，長實過往習慣於項目熱賣時乘勢加推，昨晚首批房間售罄後未有加推屬罕見做法，相信發展商正計劃下批房間加價推售，故未能即時推出應市。

作者: ontse 時間: 2013-2-20 01:11 PM

[趙國雄：倘違規長住長實或禁制]
明顯係刻意誤導買家, 事前無提醒買家, 事後就關人啦.
李首富怪不得可以成為首富

作者: hfs00001 時間: 2013-2-20 06:23 PM

那些單位話是酒店,但單位是否合乎酒店的消防天花上要不要裝有灑水器?如果不合旅館的消防條例,那是不是違法呢?

作者: poonyc 時間: 2013-2-20 06:58 PM

那些單位話是酒店,但單位是否合乎酒店的消防天花上要不要裝有灑水器?如果不合旅館的消防條例,那是不是違法呢?tvb now,tvbnow,bttvb) v$ z2 Z: N, b8 _, B
hfs00001 發表於 2013-2-20 06:23 PM

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新聞話消防屋宇署等部門可以隨時爆門入去~

呢個住宅真係慘~

作者: dedelul2000 時間: 2013-2-20 07:02 PM

太誇張了啦

作者: jjwah 時間: 2013-2-20 07:10 PM

! T5 L# h- P Q, m* X公仔箱論壇新聞話消防屋宇署等部門可以隨時爆門入去~
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呢個住宅真係慘~- V7 ?5 h" }6 e6 p( }; }
poonyc 發表於 2013-2-20 06:58 PM

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邊個部門夠膽郁成哥

作者: peo4b11c 時間: 2013-2-20 10:18 PM

我同你各買一間, 然後你愛人租我個間, 我愛人租你個間. 好似前高官咁, 唔知可唔可以呢?

作者: felicity2010 時間: 2013-2-21 12:24 AM

公民黨指雍澄軒買家冇保障疑長實失實陳述% R" b4 p0 L6 k4 I5 O9 ?

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（圖片來源：公民黨）

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長實近日拆售旗下葵涌雍澄軒酒店，公民黨數名立法會議員今日提醒買家，將面對很大法律風險，又指發展商長實的賣樓宣傳資料，可能會有發表失實陳述之嫌。政務司司長林鄭月娥表示，一定要跟進雍澄軒事件。
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公民黨指買家實際上購買的，是該酒店的一份「股份」，然而該「股份」實質是甚麼類型的股份，仍然不清楚，即買家並無獨有享用權，將來是否能放租亦成疑問，該黨擔心買賣合約未能保障買家利益，又批評長實以毋須繳付買家及額外印花稅作招徠，明顯與政府對著幹。1 F& e! n9 {8 l i& p
該黨黨魁梁家傑表示，買家買的並非「磚頭」，但實際上買的是甚麼並不清楚，而政府卻失職，過去兩日未卻能交代確切答案：4 G t7 B3 O/ V

「市民去買樓就諗住係買個『擁有權』啦，但而家連租約都唔係，咁你買緊啲咩呢？係公司股份吖？係一個參與管理酒店、收取利潤嘅權吖？抑或係乜嘢呢？極其量就係一個好似你去遊行，入住酒店嘅酒店客人一樣，酒店客人要畀5,000幾蚊一呎喎，咁你買咗啲咩返嚟呢？」

法律界議員郭榮鏗表示，如酒店變成實質住宅用途，政府可根據旅館業條例，採取執法行動，當局有權強行遷走買家及住客，對買家無保障。5.39.217.76# v7 ? |+ r. I! u

公民黨提出以下的觀察：

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  ● 長實在報章廣告中指出買家能夠以一個相對低廉的價錢，購買到一個擁有不同設施的單位，然而在該廣告的最底部份，長實卻說明買家並不會擁有「獨有享用權」(exclusive possession)。這即是指，買家不能如其他一般的物業業主那樣擁有一個特定的單位，也就是說雍澄軒的買家可能購買了一個並不是他們預期的物業。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。7 w: Q: o: B2 P& c) b2 \
  ● 雍澄軒的買家實際上購買的，是該酒店的一份「股份」，然而該「股份」實質是甚麼類型的股份，仍然不清楚。事實上他們可能是相當於購買了一間公司的「股份」，而不是得到實際上擁有或佔用任何一個單位的權利。% F: l) L/ o/ y0 p/ m+ ~
  ● 不擁有「獨有享用權」意指買家可能在任何時間被趕出他所佔用的單位。買家亦可能不會比其他的酒店住客享有更多或更大的優先權利，故一旦酒店單位被全部佔用，買家有可能被拒絕入住。關於買賣的交易性質，以及交易的風險，現時仍然不清楚，發展商可能會有發表失實陳述之嫌。
+ s* Q6 x$ a9 m! o% R  ● 根據《旅館業條例》（香港法例第349章）第8（3）及10（a）條，民政事務局局長若發現旅館的經營、開設、管理及其他方式的控制，將不會在獲發牌照的人的持續親自監督下進行，則有權暫停甚至取消牌照。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。- f+ Q5 u8 `* A/ e( s+ U
  ● 根據《旅館業條例》（香港法例第349章）第18條，公職人員有權在無須申請手令下多次對那些單位進行調查，以確保酒店的經營和管理是由酒店持牌人本身持續地執行，而不是由個別的單位的買家執行。
5 _, d' G. d; b$ f) P  ● 根據《旅館業條例》（香港法例第349章）第20條，若有關政府部門發現明顯和重覆觸犯該條例的情況，則有權下令關閉該酒店或停止該建築物以酒店用途使用，及有權強行遷走所有買家及住客。

公民黨促請政府盡快澄清今次事件所涉及的法律問題，讓買家及公眾得知在這個情況下，他們所有的權利。公民黨亦會在立法會積極跟進此事件的進展。tvb now,tvbnow,bttvb' r9 m9 `) I0 Z3 k4 C( c5 J' E
林鄭月娥今日下午率領政府代表團前往北京前，在機場被問到長實拆售酒店雍澄軒房間出售，要否跟進及是否挑戰政府，她回應稱，「一定要跟進」。

作者: butyu 時間: 2013-2-21 06:29 AM

雍澄軒酒店單嘢係用家自住,抑或炒家攞嚟投資?如果係後者,之後邊個夠膽接手一個只有居住權,
而非物業權的單位呢.

作者: felicity2010 時間: 2013-2-21 07:29 AM

做傻瓜不緊要, 最重要是有個更大的傻瓜接貨◦

作者: jjwah 時間: 2013-2-21 07:42 AM

[長實卻說明買家並不會擁有「獨有享用權]]公仔箱論壇% Y. l* Z% n6 S0 ^1 \
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即係錢照比.屋就隋到隋住.咁吹脹

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