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標題: 樓價愈升愈有研策標本兼治 [打印本頁]

作者: huichi0426 時間: 2012-10-17 09:16 AM 標題: 樓價愈升愈有研策標本兼治

近期，本港樓市异常火爆，升值預期大幅升溫。由發展商到投資大行等地產業界，以至最新的民意調查，莫不眾口一詞地反映，預期樓價更上層樓。有此背景，新一輪樓市狂潮蠢蠢欲動便不難理解了。必須弄清，本港樓價愈升愈有，主因就是在於升值預期。由於房屋具備投資、保值的功能，因此不如一般消費品，價格愈高反而吸引更多人入市。觀乎今輪升軌，推動力主要來自本地中小型單位自住需要，而非境外投資豪宅投資需求，就是基於當前的升值預期氛圍，擔心「今日不買，明日更貴」，以致出現「恐慌性入市」，不再企盼樓市回穩，更莫說高位回落。即使被指天價開售，不少新界新盤依然銷情暢旺，足以顯示這種「有買貴，無買錯」的心態。2 V) ], P0 [4 }8 c
治本，理當循供應入手，從而滿足箇中住屋需要。事實上，港府已積極增加公屋、居屋、工廈轉住宅、青年宿舍等的公營房屋，私人方面也在加快招標、樓花等審批步伐，長遠房屋策略督導委員會日前亦召開了首次會議；可是，卻又遠水難救近火，距離這些新增供應推出市場還有大段空隙，因而對紓緩當前的樓價升勢收效不大。公仔箱論壇8 B$ I' j6 X( I" d- a' k
治標，針對處理現時的升值預期，似是港府房屋政策的當務之急。那麼，究竟什麼導致了升值預期的出現？重中之重，乃美歐貨幣政策再度放寬，不單啟動了印鈔機，利率低企環境亦料持續更長時間，即使金管局即時出招，并指未見太多熱錢真箇來港，但也足夠形成新的心理預期，至少短期內不用擔心供樓成本上漲。何况，綜觀一眾投資產品，由股票到外匯都極之波動、極不明朗，唯獨磚頭一項卻穩步上揚，因而成為了自住以外的投資保值資金安頓之處，并形成一個價格愈升、投入愈多的循環向上格局。5 h- j, A, C: c. Z
某程度，本港一直尊崇市場主導，港府亦已多番出招，新政府上任百日之內就已出台「梁十招」，惟樓市依然不為所動，過去數月的升勢且愈見強勁，原因之一，可能就是政策取向主要集中供應層面而非需求，重於治本、不夠治標。有見及此，為了應對當前的升值預期，在目前措施之上，進一步上調樓按門檻、進一步擴大額外印花稅（SSD）等等，無疑都是可供考慮的方案；此外，在幣策方面，金管局既然開放了針對調控「二套房」的先例，港府也可研究其他針對性「二套房」財稅政策。
行政長官梁振英月前曾指，現時樓市正處三種不尋常的力量之間：環球經濟疲弱、流動資金充裕、需求旺盛。今日，即使經濟下行恐未見底，但有了日本經驗，迷失廿年的物業價格卻仍遠遠偏高，反映經濟與樓價的走向未必同步；异常寬松的貨幣環境，就如現時幾乎零息水平，或可作為箇中解釋。當然，香港樓市的不斷上漲有其多方面原因，樓價漲得太快不正常，需要政府警惕并遏抑泡沫的出現，但如果是市場動力形成的上升格局，政府也不能違背經濟規律為打壓樓市而打壓樓市。然而，樓價持續上升，普通市民難以承受，民生問題必然凸顯，對此，需要港府有一個長遠且全面的解決方案，這正是港府真正的作為所在。2 w$ b1 ?+ M) [- Q1 o
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