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信報社評：改變居屋定價及補地價穩定樓市
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felicity2010
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2012-8-31 09:44 AM
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信報社評：改變居屋定價及補地價穩定樓市
信報社評：改變居屋定價及補地價穩定樓市
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以穩定樓市、「港人港地」協助港人置業為主要政綱建立民望得以爆冷當選特首的梁振英，上任後有關土地和房屋政策的言論曖昧不清、資訊含混，令市民對 新政府能否兌現承諾、落實政策的信心成疑。根據中大香港亞太研究所的最新調查顯示，對政府沒有信心落實「港人港地」政策及完成興建七萬五千個公屋目標的受訪者，分別高達百分之三十八點七和百分之三十一點三。
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更要命的是，新政府推出的第一個新居屋措施，明年准許五千名白表人士毋須補地價購買居 屋，不但無助中低收入階層置業，反而即時推高居屋、公屋以至中下價私樓價格，甚且掀起炒風，席捲全城，瘋狂之程度，絕不在九七年高峰之下。梁振英當選至今樓價升勢不止，中大民調顯示九成受訪者皆認為現時樓價過高，而相信未來一年樓價續升的高達百分之二十九點七。
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有見及此，梁振英不得不提出對 策，遏止炒風。昨天梁振英連同發展局局長陳茂波及運輸及房屋局局長張炳良宣布推出十項措施，穩定樓市。十項措施，基本上是增加住屋單位和土地供應，分為短期和中期，各有五項。短期措施包括出售剩餘居屋單位八百三十個、將首個置安心計劃一千個單位以資助房屋形式出售、加快批核預售樓花申請約九千個及於年底推 出可建二千六百個單位的私人住宅單位用地拍賣。中期措施則包括將置安心計劃餘下的四千個單位以折扣價出售、在啟德發展區規劃部分單位約四百個發展居屋、將長沙灣一幅休憩用地改建為二千三百個公屋單位並提早兩年落成、將三十六幅政府、機構或社區用地撥作興建一萬一千九百個公私營住宅單位，以及檢討目前改變用 地政策。
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除了居屋貨尾和置安心首期計劃合共一千八百三十個公營房屋單位會於半年內推出發售，以及未來三至四年可供出售的六萬五千個私人住宅 單位、其中九千個可於短期內提前預售樓花外，其餘短、中期措施，其實都屬於梁振英過去提出的土房政策內容，至少四、五年後才會見效，可謂遠水難救近火。何況提早預售樓花，只有利地產商盡快套現，卻不一定會降價求售，而置業者購入樓花，相等於購入期權，但年期長達三至四年，風險頓增，好心做壞事，莫此為甚。
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其實，要遏止當前的炒風尤其是居屋和公屋的投機浪潮，最關鍵的是定價和補地價政策。如果梁振英願意摒棄成見，採納曾蔭權最後一份施政報告提出的新居屋政策，取消居屋定價與市價掛鈎，改與合資格家庭收入掛鈎，以目前的家庭收入中位數而言，未來出售居屋價格只會介乎一百五十萬至二百萬元之間；再配合改變現時以市 價補地價政策，容許居屋業主住滿五年後可以置業時的差價補地價，鼓勵未補地價的居屋業主出售單位，雙管齊下，肯定可以即時遏止公營房屋單位的炒風，連鎖反應下，相信連需求重疊的中下價私人樓宇價格亦會回順，帶動房屋市場整體回落。
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老實說，自二○○五年樓市再度復蘇，二○○九年全球量化寬鬆政策令樓價狂飆，供應不足只是表面的假象，因為地產商專營豪宅已可賺至盤滿缽滿，不必為沒有能力負擔超級樓價的中下階層市民提供相對廉價私人住宅。
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事實上，由二○○一至二○一○年十年，落成的私人單位合共十八萬三千四百七十個，每年平均一萬八千三百四十七個，與政府目前訂出每年提供二萬個單位土地供應相若，並非不足夠，只是地產商不願意「薄利多銷」而已。只要政府切實解決住屋而非置業問題，樓市自然會因應不同需求而兩極發展，在解決住屋需求之餘，也不 會導致私樓價格大上大落。
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felicity2010
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2012-8-31 01:39 PM
本帖最後由 felicity2010 於 2012-8-31 01:40 PM 編輯
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梁振英10虛招 樓市落藥救民望
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【本報訊】特首梁振英上場後本港樓價瘋狂飆升，連二手公屋、居屋也成炒家市場。低民望的梁振英昨急忙推出10項穩定樓價措施，企圖「撲火」，包括重推天水圍居屋貨尾，把青衣「置安心」單位轉租為售，柴灣工廈改裝成公屋等共約2,000伙，學者、地產代理及公屋團體一致炮轟梁10招是「炒冷飯」的「虛招」，大部份遠水難救近火，梁口說關注市民安居樂業，純屬廢話。
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記者：譚靜雯
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特首梁振英自7月上任後，短短兩個月本港樓價已上升最少5%，部份私人屋苑單位更急升超過10%，連帶私樓租金也狂升，港人怨氣有增無減。特首梁振英昨急忙聯同運輸及房屋局局長張炳良、發展局局長陳茂波舉行記者會「撲火」，指高度關注最近樓市升溫，並宣佈10項短、中期穩定樓市措施。
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新措施包括825個天水圍天頌苑居屋貨尾單位明年初接受申請。曾蔭權政府提出的可租可賣「置安心」計劃更正式「死亡」，約1,000個於青衣青綠街的置安心單位全數轉租為售，低於市價售予家庭月入4萬元或以下的家庭，最快明年初預售樓花，並研究推出長遠兼可持續的全新「置業安居計劃」，取代「置安心」，協助市民「上車」。
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為挽民望，梁振英（右）急忙召開記者會宣佈十項壓抑樓價措施。馬泉崇攝
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梁振英十項虛招完全無助壓抑樓市。
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柴灣工廠大廈改裝公屋
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為增加短期出租公屋的供應量，梁振英搜刮「蚊型」項目，提出將房委會最後一座H型的柴灣工廠大廈改裝為公屋出租，提供約180個單位，料明年中動工。至於居屋供應方面，政府將原先預留予市建局興建「樓換樓」的用地撥給房委會建居屋，料可提供480個單位，2017年年底落成。
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長沙灣一幅現為高爾夫球練習場的休憩用地就收回興建公屋，政府也會將36幅原本興建社區設施的用地，改作住宅用途，但未有時間表。私人住宅方面，會加快審批預售樓花申請，未來3至4年的一手私人住宅供應量約為6.5萬個單位。但梁振英稱，目前樓市處於環球經濟疲弱、流動資金充裕及需求旺盛三股不尋常的力量，潛在經濟風險不容忽視，籲市民置業前要審慎評估風險及承受能力。
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梁振英上月宣佈推出5,000個白表免補地價買二手居屋單位政策，昨被記者問到此舉令二手居屋樓價失控，他否認有過失，並狡辯，「熟悉居屋市場都知唔會造成價格不合理上升，唔存在你所講嘅問題（過失）。」至於他提及未來數年65,000個私樓單位供應，根本是上屆政府賣地成果，與他無關，而平均每年約20,000多伙供應，僅能應付需求。
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公屋聯會主席王坤炮轟新招數，短期只有不足2,000個資助單位供應，「天水圍嗰啲居屋咁遠，對樓價冇咩影響，再睇返地產商反應佢哋都支持，即喺冇殺傷力啦，CY都冇新橋」。理工大學建築及房地產學系教授許智文指，「青衣嗰1,000個單位又唔喺即時可以入伙。」中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，新增土地供應屬較長遠策略，政府在特別印花稅方面並沒有提出新措施，難以令樓價即時回落，認為對二手市場影響輕微。
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金融業 張先生
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「家個價係高得好得人驚，樓價好難下跌，噚日公佈措施冇乜作用，大把大陸人要買樓啦。」
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太古城業主 陳先生
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「知道政府推出樓市措施後，唔擔心樓市會跌，純粹增加供應冇乜意思，政府若推出收緊按揭，或購買第二套房等限制措施，對樓市或會先起降溫作用，手上持有嘅單位亦唔會貿然放售。」
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