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標題: [時事討論] 盧峯: 香港樓市有金剛不壞身？ [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2012-7-26 10:37 AM 標題: 盧峯: 香港樓市有金剛不壞身？

盧峯: 香港樓市有金剛不壞身？
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從樓價走勢來看，香港樓市幾乎可說已煉成金剛不壞之身。任何壞消息，任何差勁的經濟數據都不能動樓價分毫，頂多只稍稍令樓價停滯一下而已。以今年為例，全球經濟可說是08年金融海嘯以來最惡劣，壞消息接踵而來。首先，歐洲在歐債危機長期蹂躪下進入嚴重衰退，失業率節節上升，某些國家如西班牙失業率已高達百分之二十五。即使作為歐元區經濟火車頭的德國也不能倖免，製造業大幅收縮，整體經濟步入泥沼。只是，一波又一波從歐洲來的壞消息，對樓市、樓價一點影響也沒有。' e% O% B+ q/ r. L# T$ w% b

歐元區在全球經濟的位置沒有美國般吃重，投資者及樓市買家可能會忽視。可是，美國的經濟狀況也好不到哪裏。除了第一季算有點起色外，到第二季已打回原形，增長速度回落至百分之二以下，失業率則回升至百分之八點二。不少經濟學者更預期，美國經濟在夏天會像過去兩年那樣惡化，令全球經濟特別是新興市場經濟放緩。可惜，美國這個全球經濟龍頭的影響力似乎真的今非昔比，投資者及業主都沒有把美國市場的壞消息放在心上。: Z7 O( ?. Z. {- ?3 w% K
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或許歐美還是太遙遠了，影響力及不上新興的中國。據說過去幾年樓市興旺就是拜內地資金、內地豪客所賜。問題是中國大陸今年的經濟發展明顯比過去幾年遜色，不但中央政府調低了經濟增長速度，實際經濟表現更是幾年來最差，最新季度的增長率只有百分之七點六，而且放緩趨勢未有甚麼改善。若果從企業營運及地方經濟情況來看，前景更令人憂慮。資金緊絀、三角債、地方債開始影響不同地區及行業，大量企業特別是倚靠內需的企業發出盈利警告，先前過度投資、過度膨脹的產業、企業需要整頓收縮，銀行壞賬問題開始浮現。這一切一切都意味內地企業不可能再像過去幾年般大肆擴張及投資，都意味內地資金不可能再像過去幾年般取之不竭。偏偏，香港房地產市場卻像泰山崩於前而色不變般照樣好景，樓價照樣創新高。7 k N) }0 Q5 i2 }- u
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外圍壞消息固然不能扭轉樓市升勢，政府政策同樣無濟於事。上任曾蔭權政府兩年前推出特別印花稅，希望阻遏炒賣活動。但這記辣招的效果很快消失，不到幾個月樓市又再熱火朝天。梁振英競選時誇口主打房屋政策，又不住批評曾蔭權政府處理熾熱的樓市無力無能。現在他正式上場，推出幾項房屋新政，包括讓白表人士購買未補地價居屋及興建青年宿舍。可是，梁振英的房屋新政不但未能迅速協助居住在私樓捱貴租的市民早些置業，反而令未補地價的居屋價格飛升，令中等收入家庭更難上車，真可算是幫倒忙！
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那香港樓市為何百毒不侵，任何政治經濟壞消息都可以當耳邊風呢？最關鍵有兩個原因。其一是超低息環境長期持續，投資者面對的風險及資金成本低，業主的供樓負擔不致突然加重。其二是長期升市令樓市彌漫着「非理性亢奮」，認為房地產投資幾乎穩賺不賠，或至少比其他投資工具更穩健，更具保本價值。在「有買貴冇買錯」的心理下，樓價稍為停滯或回落便有人入市接貨，最終令樓價高企不下，並且屢創新高。

但是，任何資產包括房地產都脫不了盛衰循環。五年前誰也想不到美國樓市會一沉不起，大幅回落四、五成。回歸前，誰也不認為樓價可以在五年間下跌六、七成。更何況香港樓價不僅遠超上班族的負擔能力，更已比很多大城市如紐約、倫敦、三藩市都要貴上一大截。只要資金流向稍有變動，只要投資者看到其他地方的樓市回報更佳，樓價將會迅速調整，本地樓市的金剛不壞身也將會像罩門被戳破那樣土崩瓦解。

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