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標題: 倫敦豪宅受追捧看香港 [打印本頁]

作者: lamhp88 時間: 2012-6-8 08:50 AM 標題: 倫敦豪宅受追捧看香港

C觀點 - 施永青1 S9 z- B* Q, {3 A
倫敦豪宅受追捧看香港
(2012年06月08日)AM730
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香港的高官不時提醒市民，現時買樓要小心，尤其要留意歐債危機的風險。他們可能沒有留意，歐債危機惡化後，倫敦的豪宅反而成了資金的避難所，價格急劇上升。5 `) G" M, }2 p1 F3 N
據英國的地產代理公司反映，金融海嘯後，英國的樓價普遍都從高峰回落，倫敦的樓價最初也無法倖免，但自2009年3月開始，倫敦的豪宅突然備受歐洲富豪追捧，5年裡價格升了50%，較2008年3月上一次樓價的高峰期還要高。
按傳統的觀點，這種現象根本不應該會出現。樓價不是應該與經濟增長同步才合理的嗎？為甚麼歐洲的經濟（包括英國）都乏善足陳，但倫敦的豪宅卻可以逆經濟不景而大幅上升？
人們之所以沒法理解，是因為他們忘記了買樓不但是為了用，亦是為了投資。人們除了會利用他們的收入增長來買樓自住外，更會利用他們以前積累起來的財富來買樓收租。如果他們擔心宏觀的環境可能出現變化，而這種變化又足以影響不同的資產類別出現不一樣的價格變化時，他們就會把價格可能下跌的資產賣掉，轉持價格可能會升的資產。
現時的世界，積累起來而找不到出路的資金實在太龐大，它們根本沒有可能被實體經濟全部吸納；餘下來的就只好在投資市場上不斷流竄，尋找升值的機會。人類積累起來的財富，是每年新增長的財富的數千倍。這批資金的取向，對樓市的影響，往往比實體的起跌來得更大。可惜，我們的高官至今仍只曉得以經濟增長去衡量樓價，他們很難明白為何英國經濟這麼差，但倫敦的豪宅樓價反可以逆市上升。3 ?* z+ o, j7 v. E* Q8 d
據英國的地產代理公司反映，近期買倫敦豪宅的人，超過一半是外國人，其中尤以希臘人最踴躍。希臘經濟連續兩年負增長，他們買倫敦豪宅的錢，當然不是最近賺回來的，而是以前積累下來的。希臘人正正是因為擔心自己國家的財政可能會崩潰，倫敦的豪宅於是成了他們的資金避難所。他們重視的是投資倫敦的安全性，而非倫敦的經濟會有多大的增長。
同樣理由，香港的樓價會升多少，也不一定會與香港的經濟增長直接掛鈎；投資者還得看全球投資市場的宏觀形勢。如果歐美繼續量化寬鬆，投資者就會對持現金有恐懼，就會改持實質性的資產，如地產、黃金等。如果香港的利率一直維持在低水平，投資者就會逐步接受較低的租金回報率。現時一般租約只有兩年，但兩年期優質債券的利息只是租金回報率的五分之一，如果租金回報率繼續向債息靠攏，樓價還可以有數以倍計的上升空間。此外，如果中國繼續讓人民幣國際化，必然會有更多的中國資金可以自由來港，其中必有一些會選擇投資香港地產。/ `! J5 i; K D- x7 t8 G" Q+ i
以上種種足以推動樓價上升的因素（還有很多，沒篇幅盡列），都是香港高官改變不了，但投資者卻看得到的。香港是自由社會，投資者自會作出對自己有利的選擇。

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