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標題: 香港樓市有泡沫嗎？ [打印本頁]
作者: lamhp88    時間: 2012-4-13 12:47 PM     標題: 香港樓市有泡沫嗎？

                                                                                        C觀點 - 施永青2 I0 O! P# q! N7 t2 Y
                                                香港樓市有泡沫嗎？                                                7 }9 `% e5 A! I8 ^% U
                                                (2012年04月13日)AM730公仔箱論壇" U; W2 e% o' ^" h& Q8 W8 ]
                               
3 e# R* T: a0 z- R5 ?1 \tvb now,tvbnow,bttvb                                                                       
                                                                                                                                                  
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5 Y' Q5 ~1 K! B5 k4 ]* E, S$ J  n                                                                                                                                                                                                                                                                                                財爺在他的網誌上提醒市民，要小心樓市出現泡沫，置業要量力而為。這樣勸告，雖然政治正確，卻未必市場正確，投資者宜小心解讀。
9 A$ o4 {2 B- B現時世界經濟的不景氣，以及債務問題拖而難解，皆可以說是次按危機造成的。因此，財金官員都會對樓市泡沫十分警惕，不時都會提醒市民關注，這是他們份內的職責。
$ R# x1 W  L) r) bTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。然而，香港的樓市與美國在金融海嘯前的樓市很不一樣，硬說香港的樓市有泡沫危機，實在缺乏理據。
- f) s& G9 Y$ l6 ?$ b, T& F5.39.217.76美國樓市的泡沫，表現在三個層面：一是過度借貸，二是過度建設，三是價格過度上升。但香港沒有前兩項的情況，而第三項亦只是疑似，可以另有解讀。
6 W( H, ?+ |( g1 J6 B2 {2 ^4 XTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。當年美國提供的次按，連沒有工作、沒有收入、沒有資產的人，也可以借錢買樓；而且可以頭兩年免供，後三年供半；不但新買樓的人借到錢，還可以把現有的資產加按。所以樓價一跌，就會有大量的人變成負資產，甚至會被銀行強拍，變成無家可歸。但香港的住宅業主，有六成已供完按揭，沒有負債。他們既不會因樓價下跌而變負資產，亦不會因利息上升而供不起樓，影響正常的生活開支，根本不用擔憂。5.39.217.768 J. P5 Z5 ?, R4 p/ N
至於餘下四成要供樓的小業主，按最新的人口普查資料，他們的供款，只佔他們入息中位數的兩成，有很強的承擔加息風險能力。所謂供樓供得很辛苦的人，只是少數近年才買樓的人。況且這批人借貸都很保守，大部分只借樓價的七成或以下，銀行的風險不大。: P  Y6 @0 k8 l8 D4 H* p& t
美國當年是因銀行大量放貸，造成很多虛假需求，導致地產商拼命增建新屋，才會積累大量賣不出的存貨，形成供應上的泡沫，但香港近年的土地供應量普遍偏低，樓宇的落成量遠不足社會的剛性需求，空置率只有5%，完全談不上超額建設。政府自己不設法增加供應，反借虛設的「泡沫」叫人不要買樓；這怎算有心解決實際問題？
% R/ Y3 N: ?- otvb now,tvbnow,bttvb至於價格是否有泡沫的問題，財爺只能指出09年之後升速過急，但這是因為08年樓價曾因金融海嘯而過度調整，急升是市場作出修正的結果，股市亦有同樣的情況。
/ B2 V. q; k) z3 l; J  M% [tvb now,tvbnow,bttvb現時買上車盤，供樓只佔家庭入息中位數的46%，而歷史上屬偏低水平，97年曾超過100%，81年更接近200%，更說現時樓價偏高，只是一種長官意志。這或許能討好一些尚未買樓的青年人，但亦可能累他們有不切實際的期望。因為現時香港的樓市很難稱得上有泡沫，這會令政府很難人為地去壓低樓價，等遲些時樓價下跌後才買樓的人，可能會失望。tvb now,tvbnow,bttvb& M8 W8 P0 v1 `
                                                       



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