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標題: [時事討論] 房地產市場須儘速健全化 [打印本頁]

作者: lalapo88 時間: 2012-2-25 02:15 PM 標題: 房地產市場須儘速健全化

過去幾年高居國內民怨之首的高房價，經過政府一連串的努力，去年下半年終於出現明顯鬆動的訊息。據大馬房地產商協會去年底對國內148家產業公司調查顯示，許多人對產業前景保持審慎，有近半產業公司去年下半年的銷售額較上半年減緩，而看好今年上半年產業市場前景的業者比例，已由五成降至三成。與此同時，房屋與地方政府部也表示由於打房政策奏效，今年產業漲幅料少過10%，而一些地區新推出的預售價可能將維持；儘管各發展商對此反應不一，但市場的房價降溫預期心理已然形成，有助居者有其屋理想的推進，政府更要再接再厲。
房地產業界對房價降溫的現象有不同的解讀，有人從自利出發，認為一些發展商要以降價搶市；也有人從行銷考量，認為打折是為了拉高訂價；還有人從政治算計，認為這是政府政績錦上添花的表態。但最可能的一種，其實不過是企業對房市環境做出專業判斷後的順勢而為，反映出整個房價真的鬆動了。愈來愈多的指標可以證實這個趨向。其一房價所得比例，去年第三季時為9.1倍，雖仍走高，但增建已趨緩；而高房價的怨氣最重吉隆坡巴生河流域、柔佛、檳城地區房價2010年上漲25%，2011年情況仍偏高，但已停止創新高。其二是房市交易量銳減，去年各季買賣移轉間數逐季下降，第三季時已不到8萬3千間，比前年第四季高峰期時的近11萬2千間遞減快三成，尚未公佈的上季減幅預估將更大，而“量縮”正是房市“價跌”的先行指標，此外目前擱置的房地產共超過20萬個單位。其三是房屋仍是我國民眾最大筆的投資，佔家庭債務最大的比例，目前當局致力打房，主要目的是要壓低房屋在家債的比例。# ~4 l7 R b& d6 I; |
這些成果距離實現理想中居者有其屋的目標當然還很遙遠，但基於房地產市場調整的僵固性及與經濟發展的敏感性，能在一年半內繳出這樣的成績，代表政府推動房地產健全方案的整合性方向正確，應該給予肯定。這包括了政府自去年起即啟動預防性房屋買賣限制與征稅，加強信用管制，降低資金面對房市泡沫的助力，加上財政部推動的中高價屋稅及嚴查房屋交易逃稅行為等，從稅制面建立起抑制投機炒作的打擊網，擊潰房市里的炒作歪風。同時房地部也要求各地房屋發展商公開售價，讓住宅資訊更為透明，減少漫天喊價的亂象，也有助於平抑房價。5.39.217.769 D8 _: ]0 F: H
值得強調的是，政府一方面嚴打炒房以抑制房市泡沫，也同時兼顧了對經濟穩定的考量，不致像其他國家，要面對房市泡沫爆破引發的硬著陸風險。不管房地產市場是不是經濟的火車頭，但與其關連的產業長長一串，在上游是鋼鐵、水泥及建材，在下游有裝潢設計、電器及裝飾，中游則由龐大的營建、金融、房屋仲介等撐起；若激烈的打房導致房價驟降，會為經濟帶來很大的不穩定，尤其是金融業，很多金融危機正是起自房價調控不當，為打房而不顧一切，既無法實現居者有其屋，更是不負責任。因此，政府調控房市若能實現有序調整而不致傷筋動骨，才是最高明的治理。5.39.217.76, W5 _3 D: k6 p$ V$ p1 o
因此，政府如何在現有的成果上加速推進，就非常重要了。由於目前整體的景氣氛圍不佳，政府在貨幣政策等抑制性的政策運用上受限，因而須強化補充性及供給面；這主要包括兩大項，一是協助提昇中低收入戶及受薪階級的購屋或租屋能力，去年首半年房屋貸款增長12.8%，同比前年的13.2%稍降，但去年首3季的房地產交易同比前年卻增長11%，可見自住房屋需求仍然殷切；二是去年產業市場走勢稍微偏軟，主要是受國家銀行於2010年杪針對第3間或以上房屋實行貸款佔屋價70%措施的影響，此政策應不時檢討，以抑制市場炒樓歪風。
房屋與工業產品不同，無法全然的標準化，不易做到不二價，但在我國房市資訊趨向透明化，這可以成為一個努力的目標，也有助於促進房市的健全發展。日前房屋貸款佔銀行總貸款額1兆令吉的四分之一，因此房價的管控對經濟穩定發展不言而喻。

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