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[馬來西亞]
投资者看上独特南洋风情 怡保老店大变身
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作者:
hongtan0
時間:
2012-1-7 11:35 PM
標題:
投资者看上独特南洋风情 怡保老店大变身
二零一二年一月七日 晚上十时五十八分
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（怡保7日讯）怡保老建筑“大变身”！怡保有许多富有南洋风情的战前老店，每一扇窗、每根柱子、屋瓦、外墙或屋顶上的雕塑，都保留着50、60年代甚至战前的建筑物特色。
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近年，眼光独到的投资者纷将怡保老店换上新貌改为餐饮业、古董店、廉价或精品酒店，原本死气沉沉、无人问津的旧店顿时掀起一股被海内外投资者购买的热潮。
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其中一个曾在印尼生活10多年的本地家族，从2009年迄今短短3年间，总共耗资约600万添置分布在怡保新、旧街场的12间老店。他们计划将旧店维修后，改成咖啡馆和精品酒店。
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另一方面，在蓬勃发展的时代，不少位于市中心黄金地段的老店铺，都被投资者收购后拆除将之夷为平地以进行重建。有的地方是发展成新式酒店，其中已被拆除的姚德胜公市将发展为新八角楼并集结文化、旅游和商业三合一用途。
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老屋身价倍增
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对于怡保战前老店铺的前景，霹雳地产代理商兼估价师拿督李升接受《光华日报》专访时表示，这些旧店已经“买少见少”，因此在“供不应求” 下，使到产业价格随着时间和需求量继续增值。
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他举例，旧街场某间海味店在10年前的价格是20万至30万令吉，过后涨至40万至50万令吉，而目前市价介于70万至80万令吉。
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他说，新街场多数是战后店铺，不过位于姚德胜街、休罗街和谦街等位置则属于比较旧的店铺。至于姚德胜街一带的芽菜鸡食店和土产店则处于旅游旺区，其产业价格也相对来得高。
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槟甲带动老店文化
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“由于近年来，本地人或外国人都受到人文文化熏陶，发现槟城或马六甲的老店特别吸引，因此也使它们对购买怡保旧店感兴趣。加上霹雳州旅游业发展比往年好，也吸引投资者前来买店。”
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姚德盛街游客必到 店面租金大飙升
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怡保姚德盛街是其中一个著名的游客必到怡保吃芽菜鸡的地方，每逢学校假期或公共假日更是挤得水泄不通。附近租户指出，约20多年前，1间店面的租金每月为1200令吉，到2004年时已经增至约3000令吉，而租金目前已进一步飙升。
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老梁芽菜鸡食店甫于11月11日在该处新张营业，结合饮食与土产二合一的概念，让游客在购买土产之余，可在店内品尝怡保美食。该店所在位置正是裕泰香饼土产专门店对面，原来老梁是裕泰创办人梁瑞隆的第3间分店。
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梁佩莲：装潢迎合年轻一代
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裕泰香饼土产专门店市场经理梁佩莲表示，这区是旅游怡保聚集地，为了方便游客购买土产后可品尝道地美食，因此想到扩充业务创新推出结合饮食与土产的概念。
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她表示，多间怡保食店和土产店聚集在同一处，并不会分薄盈利，因为物价已经固定，反而提供游客更多选择，可以带动这区的流量。
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她说，老梁拥有3个店铺的面积，前店主用作储存货仓用途，后来因为要跟随孩子移民而决定兜售该店。她透露，一直都想拥有属于裕泰的店面，因此一口气买下这3间旧店并投资了逾10万令吉装潢。
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“由于现今都是儿女带父母购买土产，与以往父母带儿女购买土产的景象已不同，因此我们在装潢方面都以年轻一代的新潮路线为主，再尽可能保留建筑物本身的旧店外观与架构。”
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李升：具历史价值 老屋应尽量保留原貌
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拿督李升呼吁，要购买老店作改装或保留古迹的投资者，尽量保留建筑的原始风貌，因为这些古色古香特色与新店截然不同，具有历史价值，若一旦拆除就会永远失去。
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他说，怡保旧街场古迹建筑集中在怡保大草场、华侨银行、锡米街、二奶巷等等。至于在雪花啤酒旁的闲真别墅，除了建筑外观有特色，内里所收藏的每件古董都深具价值，因此该建筑物的产业价格极高。
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另外，位于刘一清街的建筑物也颇具历史价值，其外观更保留英殖民时期的古欧洲格调，是许多结婚新人拍婚纱照的好景点。目前该处店铺有的作为办公楼、婚纱店和服装店等。
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值得一提的是，怡保老店也是许多国际导演喜欢拍戏取景的重点地区之一。其中，李安于2006年期间拍摄的《色戒》其中一幕民初店铺外景，就是在怡保郑安寿路拍摄。惟，令人感到惋惜的是有关店铺已于2011年拆除，据说是要重建新酒店。
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啉咖啡林氏家族 翻新旧店寻辉煌
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位于怡保旧街场的啉咖啡林氏家族坚持“古物（旧建筑物）保留”的信念，从2009年起开始物色怡保老店，除了要保留现在日益减少的旧建筑物外，更希望将旧店复修后有助恢复怡保当年的辉煌情景。
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啉咖啡东主李玉珠（林太太）说，其实是其偏爱文化古迹的长女林倍斯无意中，经过旧街场时发现这4间店挂牌出售，对老店情有独中之下便买下店铺。
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该店有超过70年历史，楼上是木块地板，而屋梁、木窗和屋瓦等经过修复都保持其古老原貌。
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至于啉咖啡隔壁的华侨银行前身建筑物则被列为“古迹”，是超过百年历史的战前老店。除此，林氏家族也买下新街场位于休罗街百福堂起的7间店，欲将每间店分别油上七彩颜色，并取名“Rainbow of Ipoh”（七彩怡保）。
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修复老店除了需要庞大资金在修复技术和采购材料方面都是棘手问题。她透露，在为啉咖啡店面进行维修初期就出现困难重重，但现与建筑师傅多次沟通已十分合拍，对方也明白她要尽量保留老店原貌的意愿。
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她说，很多时候得从拆除旧楼处采购，至于技术层面则请建筑师傅尽量不损坏原貌。她举例，要将其中一间老店楼上改造成精品酒店，楼下则是晚间的中西餐厅，有酒店就必须要建厕所，这时凿墙改建和保留建筑构造就是个严峻的考验。
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伍文卿：修复老屋 需买“公众责任保险”
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修复建筑过程，投资者需购买“公众责任保险”！
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不少投资者将老店铺进行维修复新、有的拆楼重建，但不管业主是将旧店丢空或进行任何发展，为了公众利益与自我保障，都有必要购买“公众责任保险”。
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保险代理伍文卿受询时表示，在建筑过程中承包商或业主可在“建筑工程全保险”中受到保障，至于平时情况则需投保“公众责任保险”以保障公众与业主的利益。
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“若在店外发生如招牌或木窗脱落压伤人或损坏车辆事件，追根究底之下这个责任就得由业主承担。说明意外，我们无法预测其严重性，万一造成死亡事件或伤及多人，有关索偿费用就会变得庞大。”
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此外，他说，不论老店新店的产业火险保费其实都没有分别，惟当中得视建筑的构造，若以多易燃材料建造则较为贵，其中分为3个等级，即有石砖（全间石砖或上层楼板为木板）、半石砖、半木板及全木制。他说，怡保的老店以石砖，但上层楼板为木板居多，至于全木制的店铺则寥寥无几。
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相关照片
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■ 裕泰新添置的老梁芽菜鸡食店设在怡保闹市旅游旺区。
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■ 油上红漆的啉咖啡十分炫目夺人，一旁米色的建筑物正是华侨银行前身，外观架构别具一格的战前老店。
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■ 新街场的老店，以前曾作为售卖轿车的展卖馆，也曾作为学院，目前已装修成为“Over time”餐馆。
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