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標題: 空置不多無需抽稅 - 施永青 [打印本頁]

作者: go2david 時間: 2011-11-24 01:24 PM 標題: 空置不多無需抽稅 - 施永青

有議員建議政府對物業徵收空置稅，以防止業主囤積居奇。空置稅如果能夠在恰當的情況下推出，或許有助資源得到更充分利用；但現時香港樓宇空置的情況並不嚴重，未宜實施這類單方面針對業主的，帶有懲罰性的稅項。
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或許會有人見過街頭街尾有個別舖位空置多時仍未有出租，或見過某些屋苑入伙後晚上仍然烏燈黑火。但這只是個別現象，不宜以偏概全。我們要判斷一個地方的空置情況是否嚴重，不能單憑自己的主觀感覺，而是要看統計數字。

根據差餉物業估價署的統計數字，香港住宅物業在2010年的空置率僅有4.7%，比正常的自然空置率5%還要低。環顧世界其他的大城市，能有這樣低的空置率的並不多見，可見資源浪費的情況在香港並不嚴重。
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大陸在改革開放之前，長期缺乏建設，人口卻不斷增加，結果樓梯底、冷巷都要住人，空置率幾近零。但這是不正常的，沒有人希望香港也會變成這樣的情況。tvb now,tvbnow,bttvb; X) ]3 t# G( h5 X- ]
香港雖有個別地產商，要價不合理，以至樓宇入伙後，仍有單位久久未能賣出，造成長期空置；但這並不普遍，香港的主流發展商都採取貨如輪轉策略，會爭取在入伙前就把樓宇悉數售清。香港的樓花市場相對活躍，發展商囤積居奇的情況並不嚴重，發展商在取得政府的預售同意書之後，大都立即開盤。出問題的反是有人想偷步，同意書未到手，就預先展開銷售活動。可見政府根本不用以抽稅的方式去逼他們賣樓。公仔箱論壇6 M5 f% v% R) f2 f( `

不過，香港的樓花買家，很多都是投資者，他們並非買來自用的，要等用家來承接(或租或買)，這就需要等一定的時間，但這個過程，通常在新樓入伙後半年至一年內就能完成。所以，以整個城市計，香港的空置率仍處於相對低的水平。5.39.217.76( A6 _9 F( `$ |; M' g8 c

有人可能覺得，市場上有投機者透過轉讓圖利始終不是好事，最好沒有炒家，也沒有空置。但在現實世界，樓很難互換；想買你間屋的人，可能很想把他間屋賣給你，但你不一定喜歡。因為你賣樓的時候，只會考慮買家所出的價錢，而不會理他是用家還是投資者，更不會隨便接受他原先的居所。你一旦套現後，就可以自由地去市場上選擇自己喜歡的單位。
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然而，若果世上沒有投資者，沒有空置單位，你就只能遇到想把樓賣給你，而沒有別處可搬的人。那豈不是你們先得互相看中，然後約好在同一天，你搬進來，我搬進去，想裝修一下也沒有機會。tvb now,tvbnow,bttvb, M$ G% f' N- ]) F. b! q2 b

由此可見，房屋市場不能沒有自然空置率。至於這個空置率可以壓多低，不能憑主觀去判斷。根據世界各大城市的經驗，能降到5%已很不錯。如果跌到接近3%，社會上的人早已叫苦連天，覺得非常不方便。香港人不一定喜歡處於這樣的境況。7 t# M) u& W. \0 {' f ^3 E: R
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香港現時的住宅空置率只有4.7%，如果還想進一步往下壓，難度很高，亦沒有必要；硬要去做，代價很大，結果也不一定好。

作者: aa00 時間: 2011-11-25 08:05 AM

遏樓價靠推地空置稅捨近圖遠tvb now,tvbnow,bttvb/ ^" R9 R0 x- {$ }/ e  c
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兩位準備參加特首競選的人士，討論得最多的議題都是房屋政策，證明這是七百萬香港市民最關心的問題，無論誰當選，房屋問題都是最優先處理的問題。
房屋問題，千頭萬緒，加上利益錯縱複雜，要簡單地把道理說清楚，是不可能的。但亂中求序，有兩、三個概念又或者原則，如果可以澄清，又或者可以達成社會共識，則對解決整個房屋問題，是非常有幫助。公仔箱論壇3 W/ ^9 j; L$ p9 z/ f! q
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施政人為本莫卸責自由市場
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最近兩位備選人在房屋政策論壇上，曾經爭論過置業是不是投資。如果只是從狹意上去討論，置業很難不算是投資，但從民情而言，市民對置業和其他投資產品又很明顯有所區別。5.39.217.76& O8 e, F- ]; C- K8 ^- c9 p" F
簡而言之，當恒生指數升越三萬點，又或者屢創新高時，我們看不到社會各階層有何不滿，又或者要勞師動眾去抗議示威，黃金升過千七美元一盎斯時，社會也很平靜，那為何唯獨是樓價比天高時，市民才有那樣大的反應？
除非我們要全不理民情，認為市民不理性，否則我們無法以一句「投資產品」來把民意民情敷衍過去，但硬說樓宇不是用作投資，那又沒有理據。
這個問題，其實不難解答，世界一些地方的稅務條例，對個人名下第一層物業，都不徵增值稅，這其實就說明了問題所在。個人希望居住在自己擁有的物業之中，是為了滿足個人置業安居的心理，而這個心理滿足完全符合社會的利益。所以香港市民希望置業，行為無可否認是投資行為，但卻又不完全是投資行為，而在香港的客觀情況尤為凸顯。
首先中國人對置業安居的觀念更加濃厚，其二是政府沒有完整的退休保障計劃，市民退休之後沒有固定收入，如果是租樓，退休之後財政壓力增大，最後可能要降低生活素質，這令到一般家庭都希望住在自置物業，以解決退休之後的居住問題。
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政府宜循序漸進加大建屋量

如果施政以人為本不是一句空口號的話，市民這種置業安居的訴求就不能否定，所以個人用來自住而非出租收取回報的物業，就不能視作一般投資產品。政府也不能把樓宇一腳踢去自由市場而袖手旁觀，而需要有特別的政策來配合。
日前有討論向空置房產徵收稅款，一般的反應是執行的難度高，這觀點是事實，但卻是往一個錯的方向來討論，情況是就像重提租務管制一樣。6 }+ u/ h& ?1 x. P- H
如果把撒手不管的完全放任，和事事規管的計劃經濟拉一條直綫，世界上種種經濟政策，可以放在這一條綫上，一些靠左一點，一些靠右一點。tvb now,tvbnow,bttvb- \5 A6 T7 ?( R1 E4 C# P7 e
現時香港的房屋政策，是在非常右端的一方。
如果要調整，香港慣用循序漸進四字，那就應該向左邊再推進一點，看看反應，再定行止。對症下藥的，就是增大建屋量，加快土地開發，又或者更改一些土地用途。政府用多些資源去增加這些供應量。
當現時連這些循序漸進的工作也缺乏決心，還是瞻前顧後，左攏右擺，卻突然提出一些孫悟空翻觔斗式的飛躍，由右端一跳跳到極左一端，完全沒有歷史發展的基礎，自然沒有執行的條件，討論結果就是混淆視聽。捨近圖遠，結果是白白浪費討論的時間，真正可做應做的反而被忽略。
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香港空置單位嚴重，有兩個原因，一是大陸投資者比例增多，大陸有句戲言，說房屋不是投資品，而是收藏品。他們買了房子就愛丟空，而不愛出租，這是習慣，來港投資也一樣。第二是政府跟地產商站在同一陣綫，以高地價為目標，令到供應大減一半，供求失衡下令到樓價大幅上升，既然預計會再上升，發展商的最大利潤來自土地升值，那自然不會踴躍賣樓。7 M# T0 x6 N# q0 M( f9 J6 M" p" j
與其討論徵空置稅，不如加快賣地，令到總量平衡，發展商回復工廠式的貨如輪轉，比起去討論如何定義空置有用得多了！

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