公仔箱論壇 - Powered by Discuz! Board

標題: [時事討論] 地產沒有霸權？潘慧嫻 [打印本頁]

作者: felicity2010 時間: 2011-11-6 06:15 AM 標題: 地產沒有霸權？潘慧嫻

本帖最後由 felicity2010 於 2011-11-6 06:37 AM 編輯 0 f% i% |" B" t3 t2 N) Y
% F* R- [9 @3 \/ Q  d7 u" i
地產沒有霸權？  潘慧嫻
. o: l: Y5 m8 {" w6 z

「地產霸權」一書自面世後引起香港各界熱烈討論, 有共鳴者為數不少, 心存感激之餘, 亦盼望各有心人持續討論, 集思廣益, 務求尋找到改革不公義制度之可行方案,為大眾市民後代建立一個可安身立命之健康社會。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。' t) n' J2 A, U% _) R. E. g

剛得悉《信報月刊》最新一期有一篇評論「地產霸權」之文章, 載有中文大學王澤基教授之評語, 現試續點回應, 若有錯漏之處, 敬請各壇友補充或指正。

首先我想鄭重聲明一點,寫書之原意純在引起社會關注制度及公共政策上有欠公義之處, 實話實說,絕無挑動港人仇富仇商之意, 甚至書名的中文譯本 (英文原著名稱為「Land and the Ruling Class in Hong Kong」), 我亦無份參與訂定, 祇由出版商全權決定。英文書名直譯為: 「土地與香港之統治階層」, 係指土地在財權結合中所擔當的角色。書中亦有指明:「按香港目前的情況, 如果政府不採取補救行動, 糾正土地及房屋政策所帶來的問題, 該受責備的應該係政府, 而不是大地產商」(Pg. 192)。tvb now,tvbnow,bttvb- {; i8 `/ C+ n) N
tvb now,tvbnow,bttvb1 {% [& L( P- m7 A' k2 ~: j" a6 L
至於中文書名變成街知巷聞的潮語, 及該書所引發的巨大迴響, 是我始料不及的! 當然, 是非曲直的判斷, 每個讀者心中自有一把尺,非我所能控制, 我亦從無奢望要說服所有人。

現就上述文章評語作答如下:-TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ o6 \  j( w" t6 f! _
8 ^7 W6 a3 V+ E. k7 ]" F* D
第一, 文章作者(抑或王教授?)說一手樓市場祗佔總樓房買賣市場少數,而二手市場則佔八成之多, 故地產商不可能霸佔市場云云。

答: 記憶中, 書內並沒有用過「霸佔」之類的言語, 最常用的詞彙包括「決乏競爭」、「土地壟斷」、「財富及經濟集中」、「市場門檻高」、「缺乏公平競爭法」、「市場影響力被濫用」等等。此外, 眾所周知, 一手市場的訂價, 直接影響二手價, 故其影響力並不在其佔總體市場份額, 而係在其牽引市場價格之力量; 二手價升, 又轉而推動一手樓。亦正基於此原因, 大地產商不惜用盡八寶去營造市場氣氛, 以發揮其市場引導及操控能力。在「擠牙膏」之銷售技倆下, 續批加價就可順利進行。

5.39.217.763 M$ h. l9 ~8 A# M
第二點, 文章作者(抑或王教授?)指觀乎新加坡及馬來西亞發展商也能在香港從事地產業,足證地產市場門檻不高。

答: 如果作者/王教授係指信和集團和嘉裡集團, 不知他是否知道黃廷芳家族及郭鶴年家族在原居地本來也是頂級富豪呢? 如非因他們財力雄厚,也無可能越過入場門檻。另一點要提的就係過江龍亦看準了香港政府奉行高地價政策, 參與此行業之風險相對不高, 才會放膽大展拳腳。- F# u2 C$ L+ v/ H0 o$ u# A9 d3 H. `

TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。4 E% E# [4 A; z7 A
第三點，王教授指香港地產業祗佔GDP之5 percent, 對香港經濟影響不足掛齒。5 ~8 B+ z- b4 e5 M- f. d

答: 相信王教授係抽用政府統計處之本地生產總值036列表內的「地產」項目的百份比。(連結:http://www.censtatd.gov.hk/hong_ ... sp?subjectID=12&;tableID=036)公仔箱論壇$ J- n$ P( B  o& }

$ |5 S$ _& A/ S8 a' G. Y; ?; Z0 }
我的疑問係, 他為何撇開與地產業相關之「專業及商用服務」項目, 以及顯示物業租金的「樓宇業權」項目?如果計入此兩項目, 則所佔GDP百份比會提升至25 percent, 這還未計入「建造」項目中樓宇建造所佔成份(列表中並無分拆細數)。
5.39.217.76  @7 O, h9 _& j, ?3 A% p4 c: E; d
5.39.217.768 V  z! ?6 N) p+ _
我曾在Hong Kong Journal 發表「Hong Kong's Land Policy: A Recipe for Social Trouble」一文 (連結:http://www.hkjournal.org/archive/2011_spring/3.htm), 當中就提到由1980至 1995, 地產物業與相關金融服務佔每年本地生產總值, 平均為29 percent, 數據源自美國之土地政策學術權威Lincoln Institute of Land Policy 之研究報告。公仔箱論壇! I( |# ~" [8 k. R1 z7 b

同文亦指出, 「Between 1970 and 1996, land revenue (land premiums, annual rent, rates and property tax) accounted for, on average, 33% of annual government budgets.」資料來源為Civic Exchange. 政府慣性過份依賴賣地及相關收入, 這是高地價政策欲罷不能的深層原因; 當然, 若要改革, 則非大幅修改稅務系統不可,同時停止將賣地收入硬性撥入Capital Works Reserve Fund, 現時香港已毋須不斷地大興土木, 將收入改為投放於改善教育質素、安老、全民退休保障上,相信有助於改善人民生活質素, 而且這是比較有效地解決貧富懸殊和改變單元化經濟的方法。

第四, 王教授指香港地產商沒有暴利, 而且有十幾間地產商經營, 無可能壟斷。5.39.217.760 d1 R# D! Y( H; y" L/ l

答: 龍頭地產商有否暴利的問題, 答案在Forbes 每年世界富豪排名榜, 年年佔據香港榜首的非李嘉誠、郭氏兄弟及李兆基莫屬！無可能壟斷?近期投得大型貴重地皮又非他們的集團莫屬!

正如 Henry George 曾指出, 「Since no more land can be produced, its exclusive ownership creates a primary condition of monopoly: the existence of barriers to entry.」邱吉爾也曾說: 「Land monopoly is not the only monopoly, but it is by far the greatest of monopolies – it is a perpetual monopoly,and it is the mother of all other forms of monopoly. Unearned increments inland are not the only form of unearned or undeserved profit, but they are the principal form of unearned increment, and they are derived from processes which are not merely not beneficial, but positively detrimental to the general public.」TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。/ n( ]! p* ]$ G

第五, 王教授說, 地產商囤地成本相當高, 利息負擔沉重,故囤地並不划算。
TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。, \) S, f) z% b; e6 Q) G
答: 大地產商所囤積者乃是用微不足道農地價錢買回來的大片大片新界未經開發之所謂「生地」, 根本毋須融資,故沒有沉重利息負擔(在低息環境衹有輕微opportunity cost)。坐著土地為的是要等基建上馬, 到交通及配套設施完善後才向當局申請改規劃(zoning)和改地契, 屆時才需為補地價融資, 補地價一經批出,新地契有說明建築期限條款, 與拍賣地之地契一樣, 逾期建成樓宇要付罰款。所以地產商不會囤積此類「熟地」, 但會囤積起好的商場作收租用途,從而操控零售業租金市道, 係百物騰貴的根源。

歡迎光臨公仔箱論壇 (http://5.39.217.76/)