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標題: 高生活成本牵动两代关系 买房育儿变成两代人的事 [打印本頁]
作者: lilitan008    時間: 2011-7-23 12:37 PM     標題: 高生活成本牵动两代关系 买房育儿变成两代人的事

吉隆坡日益昂贵的生活成本（Cost of Living），正在悄悄改变都市人的家庭关系和生活方式，尤其是父母与孩子两代人之间的关系，也正在逐渐出现一个微妙的变化。tvb now,tvbnow,bttvb, y' n+ {$ P5 |: J# ^5 X- G8 q
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这些变化不仅对城市劳动力的流动性（Mobility of labor force）、生育水平（Fertility level），以及房屋、汽车及一些特定类型服务（看护幼童或老年人）的需求，起着关键的影响作用；同时，代际之间的转移（Intergenerational transfers）也出现一些根本性的转变。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。6 M- O5 ~" ~& d( `5 d

& N9 n+ O2 W) M0 g$ j4 zTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。传统上，基于经济因素的考量（昂贵的生活成本），出生在大都市或大城市的年轻人，很多时候会选择与父母亲同住在一起，一直到年龄比较年长，达到财务独立之后，才会选择离家在外头购买房子，组织自己的一个家庭。公仔箱論壇  I! J* }+ {5 g9 v# g
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相比之下，那些出生在生活成本偏低的郊区年轻人，反而趋向于在年轻时代，就离家到城市求学或工作。. p/ H4 i4 t9 f# b( |, o

% C% \9 R: i  r+ R! ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。昂贵房价促使城市人两代同堂
3 ?1 G7 r  m+ ]9 D3 T$ e+ k5 _tvb now,tvbnow,bttvb公仔箱論壇; h8 }0 O2 ?7 V- t3 f+ T
一项学术研究显示，城市地区相对偏高的房屋成本，是导致城市孩子继续与父母住在一起，没有离家过自己生活的主要因素之一。tvb now,tvbnow,bttvb; Y/ y6 n( p& D+ p8 y
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美国、澳洲、日本这些先进国的城市，大致上都面对同样的问题，房屋成本高企，成了城市年轻人延迟离家独立生活的原因。实际上，马来西亚城市地区的房屋成本昂贵，正是促使城市父母与孩子两代人依然生活在同一个屋檐下的原因。（注1）
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对于刚踏入社会工作，净收入（扣除公积金、社会保险之后的可支配收入）可能只有马币2000元的本土都市年轻人来说，在吉隆坡这样一个生活成本昂贵的都市讨生活，买房子是一件多么遥远的事。
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以一栋马币15万元的房子来计算，除了需要准备一笔1万5000元的头期（相当于房价的10%），还有近3000元的印花税和买卖合约律师费，每月分期付款大约是676元，相当于占其净收入34%的比重。
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( O* x/ M  ^7 l7 t; X8 L0 b; ]如果计算其他日常生活开销，如水电费、杂费、通讯费、交通费、饮食费、保险费之后，手头剩余的钱已所剩无几。假如他因为工作关系需要交通工具，而公共交通却无法解决他的交通问题，那么，他就必须在买汽车或买房子之间，做出一个抉择，因为他的财务能力根本不允许同时拥有两者。8 F& \& B. ~8 {; M: s: S
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城市房产已达无法负担水平但是，现实状况是，要在吉隆坡或巴生谷流域的首要地点找到一栋15万元的房子，似乎是天方夜谭的事。截至2010年，吉隆坡的房产平均成交价达48万8536元。在吉隆坡旺莎玛朱（Wangsa Maju）一带，目前新推出的公寓单位叫价40万至45万元；八打灵再也的一栋双层排屋在两三年前大约50万元，现在已经飙升至80万元。
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5 x7 b! N# A" h8 G3 B: y3 X根据美国调查机构Demographia的计算方式，产业价格对家庭收入中值（Median income）比例不能超过5.1倍，否则相关产业等于“严重负担不起”（severely unaffordable）。5.39.217.76$ B2 h1 d. j; k4 P3 G
5.39.217.76" E/ a' `8 g/ {& h  k
按此比例计算，以48万元的平均房价来看，大致上只有每月净收入8000元或以上的家庭，才有足够的财务能力来负担吉隆坡的房屋。
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& H$ A. U  W1 s3 Y7 |! D2 G《第十马来西亚计划》的资料显示，吉隆坡和雪州的平均家庭收入在2009年分别为马币5488元和马币5962元，而布城的平均家庭收入为6747元。这意味着，绝大多数的都市人实际上是负担不起吉隆坡的房产。
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  n. }' y. N. ^3 H, C0 O到底是买房子，还是继续与父母亲住在一起，如今已成了大多数吉隆坡本土年轻人的一个迷思。随着城市地区的房屋价格越来越昂贵，生活在吉隆坡的都市家庭，大致上出现两种趋势。其一是年轻人与父母两代同堂的情况将会持续下去，而且，孩子可能会进一步推迟离家独自生活的时间表。( D- V5 p3 G. b; X" |) \" W

8 s4 M2 r' o; }& r0 A! _买房子成了两代人的事5.39.217.76! }/ U* j5 T8 g3 K% k: P8 M+ k
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其二，对现在居住在吉隆坡的城市人来说，买屋子几乎已经变成两代人的事。那些付不起房屋头期的人，需要依靠父母（上一代）的经济援助，包括提供买房子的头期钱，甚至在供房贷初期，为孩子承担部分贷款，直到孩子在财务上能够独立为止；5.39.217.768 s' b8 q! B/ Q. E+ p' o+ e+ [
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另一些已存足房屋头期，并且在财务上拥有基本承担能力的人，却可能因为房屋价格太高，需要延长至30年摊还期，但是购屋者很多时候已经不年轻了（30至35岁）。这导致购屋者在达到退休年龄时（55岁），房贷还未能偿清（估计还有5至10年的摊还期），可能需要依靠孩子（下一代）承担剩余的贷款额。: D% C* A6 b) x3 T- J( d! W
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尽管纳吉政府近期宣布在巴生谷流域、万绕以及芙蓉一带，推动“一个马来西亚房屋计划”（PR1MA），协助居住在城市地区，收入不超过6000元的中等收入家庭，购买到价格介于15万至30万元之间的房产。
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: X% U7 `; k9 w% B7 [6 F& u- g公仔箱論壇此外，政府也通过指定金融机构提供高达105%的贷款融资便利，偿还期长达30年，以便解决中等收入购屋者的财务负担能力。5%额外贷款将用来承担房屋保险与买卖合约的律师费。此外，政府也豁免购屋者的印花税。
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然而，在实际运作上，这项房屋计划在协助吉隆坡都市人实现“居者有其屋”方面，显然只能起着杯水车薪的效果。以巴生谷目前高达500万的人口来比较，纳吉政府在“一个马来西亚房屋计划”下推出大约4万2000间房屋，根本不足以应付这个都市对房产的庞大需求。) b2 V8 W, j9 q7 Y* a
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一个马来西亚房屋计划杯水车薪
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' r( e8 z  m( u" C. B2 j财务承担能力而言（房屋贷款不超过净收入三分之一的比例），大概只有净收入介于5000元至6000元的家庭，可以承担价值30万元的房屋。但是，这些30万元的房子主要集中在公共交通便利的地点（比如说靠近轻快铁与捷运系统）。公仔箱論壇6 @2 P% m2 A! f+ q
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这些地点恰恰好是中低收入阶层（即收入在3000元以下的家庭）最需要的房屋地点，讽刺的是，这里的房屋价格却是他们负担不起的水平。（参考图表1）: H. O0 I/ ]& I+ X( x* `

2 x  P* B2 h# `8 r' Q公仔箱論壇虽然这些中低收入家庭可以选择价格较低的房屋（20万元或以下的房屋），但是，这些房屋的地点也相对离主要公共交通系统更远。最终，在交通不方便的情况下，购屋者可能被迫购买私人交通工具代步，而承担一笔额外的汽车贷款和汽油开销，反而掉进一个得不偿失的局面。
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更糟糕的是，如果没有妥善进行财务规划，这项房屋计划的购屋者最终不仅将面对“两代人偿债”的困境，甚至可能陷入债务危机之中。公仔箱論壇* K2 E+ V9 T- f5 D5 r

5 g- k: Z9 s2 M' f! U7 _$ e5.39.217.76虽然政府提供105%的贷款和30年的摊还期，但是，对于那些没有财务规划概念，以及缺乏财务纪律的人而言，反而可能变成是一个财务陷阱。5.39.217.768 g( p; [2 N+ p, ?8 n) b' \
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在无需支付头期、律师费、印花税等费用的情况下，缺乏理财观念的购屋者可能不懂得依照本身的承担能力，来选择适合自己的房屋，最终可能必须每日超时工作或兼职来应付贷款，或者把还不完的债留给自己的下一代去承担。最坏的情况，当财务状况入不敷出，无力偿还贷款时，可能因此失去这栋房子。
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3 `8 J" G. N, H- l+ z! e6 ATVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。
0 r+ b9 L& J" [* \- q$ ^城市人育儿顾虑多
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吉隆坡昂贵的房屋价格以及其他生活成本高企的问题，在更大层面上对城市地区的劳动力流动、生育水平，以及一些特定类型服务（看护幼童或老年人）的需求，造成深远的影响。这对城市父母与孩子之间，甚至城市孩子与郊区父母之间的关系，也带来一定程度的改变，尤其是对代际之间的转移（Intergenerational transfers），更起着一些根本性的转变。
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) I4 E3 C$ c$ M在吉隆坡这样的大都市养育孩子，是一门经济学问。基于吉隆坡的生活压力大，繁忙的工作、沉重的日常生活负担，加上房屋价格昂贵，导致大多数都市年轻夫妇在生育孩子方面，总是需要再三考量。
0 V) ^3 G" A7 o7 U+ c( p" c. |" {9 e5.39.217.76tvb now,tvbnow,bttvb4 U: n( b/ b6 h! h3 K0 Y' q
很多时候，他们都是等到拥有自己的房子，以及财务能力稳定后，才会考虑生儿育女。迟婚、迟生育，加上沉重的生活成本压力，现代城市家庭的生育水平普遍处于下滑的趋势。城市人口的增长，很大程度上来自于人口迁移（从郊区迁移至城市、外国专业人士或廉价外劳的人口迁移），以及城市地区版图扩大所致。
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$ S2 U) d& c0 y' Htvb now,tvbnow,bttvb此外，在夫妻两人同时需要工作下，看护孩子的工作只能交由提供这类专业服务的保姆代劳。然而，一旦孩子的外包看护成本上扬至难以负荷的水平，或者夫妻对外包服务（保姆）出现信心危机时，夫妻俩其中一人可能就必须放弃事业，退出劳动力市场，在家自己看顾孩子。tvb now,tvbnow,bttvb: D! R6 g/ |) u3 G; W: [

4 j; \2 W/ Y  ~" F0 a* F4 wTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。代际之间的时间转移成了替代选择5 I& L! C% z$ \& e: R9 v5 S! q

  p/ z) x3 b3 z4 _, h8 `8 utvb now,tvbnow,bttvb在这样的格局下，代际之间的时间转移（Intergenerational transfers of time），即由本身的父母亲拨出时间，扮演保姆代为看护孙子，已经成为城市人一个最有效的育儿政策。（注2）公仔箱論壇1 `; V+ |. s3 t/ `
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传统上，父母与孩子的代际之间的转移，很大程度上都是在财富或现金方面的转移。在城市定居的年轻人，尤其是那些从郊区移居城市的年轻人，很多时候都是通过代际之间的财富转移（即提供父母亲金钱），作为没有时间陪伴父母亲的补偿。* C5 s- n9 v/ W/ [+ G

$ X( B3 y- F, T5 C& W$ {  M然而，随着城市生活成本不断高涨，现代城市人开始出现一种趋势，即通过孩子对父母的代际之间的财富转移，换取父母对孩子的代际之间的时间转移。对吉隆坡的本土城市人来说，父母代为照顾孙子的情况，还算相当普遍的情况。
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8 ^* l7 f9 i2 y不过，这股代际之间的时间转移趋势，也开始延伸至那些居住在郊区的父母身上，尤其是那些丧偶的单亲父母。现在，有不少在城市定居的年轻夫妇，把独自居住在家乡的母亲或父亲接到城市居住，协助他们照顾孙子。
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这不仅能够解决养育孩子方面的问题，同时还可以让原本必须放弃事业的妻子或丈夫，可以重新回到劳动力市场，从而累积更多的财富。tvb now,tvbnow,bttvb& Z9 Z$ a2 r; c7 T. y

2 {$ l6 ^' B/ |0 r1 \/ S8 T! ?tvb now,tvbnow,bttvb原本因为工作繁忙或两地相隔而逐渐疏远的家庭关系，却因为昂贵的城市生活成本，而重新凝聚起来，甚至出现三代同堂的情况，可以说是都市化所产生的一种独特现象。) [) ^5 l- E' G+ x$ E/ g9 K
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注1：参考Richard W.Johnson and Julie Davanzo, Economic and Cultural Influence on the Decision to Leave Home in Peninsular Malaysia, Labor and population Program, Working Paper Series 97-03 4 P; r+ i" X  m" x# b
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注2：Manasi Bawdekar，Do Urban Children Give Time To Their Elderly Parents?
作者: lilitan008    時間: 2011-7-23 12:38 PM

图表1：城市人的财务承担能力                                                                                            
            

房屋价格(RM)

            		            

150,000

            		            

200,000

            		            

250,000

            		            

300,000

            		            

*480,000

            
            

105%贷款（RM）

            		            

157,500

            		            

210,000

            		            

262,500

            		            

315,000

            		            

**432,000

            
            

贷款利息配套（BLR-2.2%）

            		            

4.4%

            		            

4.4%

            		            

4.4%

            		            

4.4%

            		            

4.4%

            
            

偿还期（月）

            		            

360

            		            

360

            		            

360

            		            

360

            		            

360

            
            

分期付款（RM）

            		            

789

            		            

1,052

            		            
. u  D( \; X6 M! i/ ]  w# @6 X, htvb now,tvbnow,bttvb            

1,314

            		            

1,577

            		            
- u* d5 _' u) X: ?1 T" F5.39.217.76            

2,163

            
            每月净收入
8 c6 q& J" |6 e' {公仔箱論壇            		            

每月分期付款占每月净收入比重

            		            公仔箱論壇: Q8 T( S9 `" X
            
            RM2,0006 b) S+ c! z6 R7 `$ q  \
            		            

39%

            		            

53%

            		            

66%

            		            

79%

            		            

108%

            
            RM3,000
3 y# B) `+ i( ]3 H0 c7 vTVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。            		            

26%

            		            

35%

            		            

44%

            		            

53%

            		            

72%

            
            RM4,000
1 Q- z8 Q) D1 D" a$ E& H: a6 N5.39.217.76            		            

20%

            		            

26%

            		            

33%

            		            

39%

            		            

54%

            
            RM5,000
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16%

            		            

21%

            		            

26%

            		            

31%

            		            

43%

            
            RM6,0008 }3 x' ~4 L6 h2 T8 z8 |
            		            

13%

            		            

17%

            		            

22%

            		            

26%

            		            

36%

            

5 F  I2 j& a( R8 \! e: p2 Stvb now,tvbnow,bttvb*吉隆坡房产平均成交价
, Y9 K0 @! r+ q  n9 e  A公仔箱論壇**不在一个马来西亚房屋计划的涵盖范围（无法享有105%贷款），以90%的标准贷款为计算基础
作者: lilitan008    時間: 2011-8-21 10:16 AM

时刻将人民利益放在心头) J! k& F5 ~" _$ {: S  a. E3 k, M+ R
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内阁日前决定增设多一个应付生活成本的国家经济成效领域，以积极对抗生活费日益高涨的问题，这使到国家经济成效领域由原有的6个增到7个。
3 i3 J9 `  I4 a. k% r受全球粮食成本高涨的影响，国内的粮食和必需品价格普遍上涨，对人民的生活直接造成冲击，也在一定程度上影响人民对政府的信心和支持。虽然首相纳吉在宣布有关消息时，矢口否认是为了应付来届大选而设，不过到底有多少人相信首相的“否认”则不得而知。
1 H/ q7 p5 B1 \tvb now,tvbnow,bttvb不管是不是为应付大选而设，凡是对改善民生有帮助的措施，人民应该不会拒绝的。实际上，这一年多来，政府为了稳定物价，增加人民收入，减轻人民生活负担，已经尽了很大的努力，如严厉管制统制品价格、继续维持必需品补贴、在多个地点设立收费仅1令吉的一个大马诊所、特惠价格的饮食店及零售商店，还有农业部最近也说服养鸡业者调低农场价，使到市面上的肉鸡售价得以下降。与此同时，政府也正在积极寻求对策来提高食品和农产品的供应量，这包括鼓励人民将空地发展成农业地，寻找替代方案降低饲料成本，以及探讨自由化供应圈、扩大进口等。政府上述一条系列的措施，其目的就是要确保国内的粮食和必需品供应充足，将物价保持在一个稳定的水平，以期减轻人民的生活负担，可谓用心良苦。tvb now,tvbnow,bttvb. t) g4 K' p1 Y1 ?) r
另一方面，除了前面所提到的一些稳定物价、抑制通膨的必要措施外，政府应在公共开支方面力求做到严格把关、滴水不漏，防止任何贪污、挥霍和浪费的现象继续发生。这方面的工作做得好，不仅可以为国家和人民节省一大笔的金钱，还可以将更多的钱用来帮助人民和国家建设。5.39.217.76  e& g( Z4 r. J4 G" }3 H' r% [
政府是否有尽最大的努力来抒解民困，人民完全可以从日常生活中感受出来，光靠动听的口号和承诺是没有用的。只有时时刻刻能将人民的利益和感受放在心上及议事日程上的政府，才是为人民做事的好政府，才能真正得到人民的衷心拥护。



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