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標題: 高生活成本牵动两代关系买房育儿变成两代人的事 [打印本頁]

作者: lilitan008 時間: 2011-7-23 12:37 PM 標題: 高生活成本牵动两代关系买房育儿变成两代人的事

吉隆坡日益昂贵的生活成本（Cost of Living），正在悄悄改变都市人的家庭关系和生活方式，尤其是父母与孩子两代人之间的关系，也正在逐渐出现一个微妙的变化。tvb now,tvbnow,bttvb% i5 }+ \; \/ |" l4 Q, ?3 ^; `; x

这些变化不仅对城市劳动力的流动性（Mobility of labor force）、生育水平（Fertility level），以及房屋、汽车及一些特定类型服务（看护幼童或老年人）的需求，起着关键的影响作用；同时，代际之间的转移（Intergenerational transfers）也出现一些根本性的转变。
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传统上，基于经济因素的考量（昂贵的生活成本），出生在大都市或大城市的年轻人，很多时候会选择与父母亲同住在一起，一直到年龄比较年长，达到财务独立之后，才会选择离家在外头购买房子，组织自己的一个家庭。' F0 u* e) O3 U
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相比之下，那些出生在生活成本偏低的郊区年轻人，反而趋向于在年轻时代，就离家到城市求学或工作。

昂贵房价促使城市人两代同堂

一项学术研究显示，城市地区相对偏高的房屋成本，是导致城市孩子继续与父母住在一起，没有离家过自己生活的主要因素之一。1 X- k/ l* j6 t* x) ?: m

美国、澳洲、日本这些先进国的城市，大致上都面对同样的问题，房屋成本高企，成了城市年轻人延迟离家独立生活的原因。实际上，马来西亚城市地区的房屋成本昂贵，正是促使城市父母与孩子两代人依然生活在同一个屋檐下的原因。（注1）
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对于刚踏入社会工作，净收入（扣除公积金、社会保险之后的可支配收入）可能只有马币2000元的本土都市年轻人来说，在吉隆坡这样一个生活成本昂贵的都市讨生活，买房子是一件多么遥远的事。tvb now,tvbnow,bttvb9 K+ w% W, V6 ?# e& f( [1 W
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以一栋马币15万元的房子来计算，除了需要准备一笔1万5000元的头期（相当于房价的10%），还有近3000元的印花税和买卖合约律师费，每月分期付款大约是676元，相当于占其净收入34%的比重。

如果计算其他日常生活开销，如水电费、杂费、通讯费、交通费、饮食费、保险费之后，手头剩余的钱已所剩无几。假如他因为工作关系需要交通工具，而公共交通却无法解决他的交通问题，那么，他就必须在买汽车或买房子之间，做出一个抉择，因为他的财务能力根本不允许同时拥有两者。

城市房产已达无法负担水平但是，现实状况是，要在吉隆坡或巴生谷流域的首要地点找到一栋15万元的房子，似乎是天方夜谭的事。截至2010年，吉隆坡的房产平均成交价达48万8536元。在吉隆坡旺莎玛朱（Wangsa Maju）一带，目前新推出的公寓单位叫价40万至45万元；八打灵再也的一栋双层排屋在两三年前大约50万元，现在已经飙升至80万元。# |2 @# M% S4 E

根据美国调查机构Demographia的计算方式，产业价格对家庭收入中值（Median income）比例不能超过5.1倍，否则相关产业等于“严重负担不起”（severely unaffordable）。5.39.217.769 w' C1 p5 X# T6 d5 Q

按此比例计算，以48万元的平均房价来看，大致上只有每月净收入8000元或以上的家庭，才有足够的财务能力来负担吉隆坡的房屋。

《第十马来西亚计划》的资料显示，吉隆坡和雪州的平均家庭收入在2009年分别为马币5488元和马币5962元，而布城的平均家庭收入为6747元。这意味着，绝大多数的都市人实际上是负担不起吉隆坡的房产。公仔箱論壇: L) X8 J4 { d* c) ?' A

到底是买房子，还是继续与父母亲住在一起，如今已成了大多数吉隆坡本土年轻人的一个迷思。随着城市地区的房屋价格越来越昂贵，生活在吉隆坡的都市家庭，大致上出现两种趋势。其一是年轻人与父母两代同堂的情况将会持续下去，而且，孩子可能会进一步推迟离家独自生活的时间表。tvb now,tvbnow,bttvb; V: E7 m2 |; B

买房子成了两代人的事/ u' f4 p N% \; A7 P* T0 J
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其二，对现在居住在吉隆坡的城市人来说，买屋子几乎已经变成两代人的事。那些付不起房屋头期的人，需要依靠父母（上一代）的经济援助，包括提供买房子的头期钱，甚至在供房贷初期，为孩子承担部分贷款，直到孩子在财务上能够独立为止；

另一些已存足房屋头期，并且在财务上拥有基本承担能力的人，却可能因为房屋价格太高，需要延长至30年摊还期，但是购屋者很多时候已经不年轻了（30至35岁）。这导致购屋者在达到退休年龄时（55岁），房贷还未能偿清（估计还有5至10年的摊还期），可能需要依靠孩子（下一代）承担剩余的贷款额。

尽管纳吉政府近期宣布在巴生谷流域、万绕以及芙蓉一带，推动“一个马来西亚房屋计划”（PR1MA），协助居住在城市地区，收入不超过6000元的中等收入家庭，购买到价格介于15万至30万元之间的房产。5.39.217.76; A/ z* K# P0 b% K% a" R

此外，政府也通过指定金融机构提供高达105%的贷款融资便利，偿还期长达30年，以便解决中等收入购屋者的财务负担能力。5%额外贷款将用来承担房屋保险与买卖合约的律师费。此外，政府也豁免购屋者的印花税。5.39.217.769 ?9 M& ^: [" O& M+ |* N- U) }
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然而，在实际运作上，这项房屋计划在协助吉隆坡都市人实现“居者有其屋”方面，显然只能起着杯水车薪的效果。以巴生谷目前高达500万的人口来比较，纳吉政府在“一个马来西亚房屋计划”下推出大约4万2000间房屋，根本不足以应付这个都市对房产的庞大需求。

一个马来西亚房屋计划杯水车薪- Q( i3 \: k6 {6 P

财务承担能力而言（房屋贷款不超过净收入三分之一的比例），大概只有净收入介于5000元至6000元的家庭，可以承担价值30万元的房屋。但是，这些30万元的房子主要集中在公共交通便利的地点（比如说靠近轻快铁与捷运系统）。5.39.217.76# Y7 @; J( F( ^. C: D+ Q1 P) E

这些地点恰恰好是中低收入阶层（即收入在3000元以下的家庭）最需要的房屋地点，讽刺的是，这里的房屋价格却是他们负担不起的水平。（参考图表1）
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虽然这些中低收入家庭可以选择价格较低的房屋（20万元或以下的房屋），但是，这些房屋的地点也相对离主要公共交通系统更远。最终，在交通不方便的情况下，购屋者可能被迫购买私人交通工具代步，而承担一笔额外的汽车贷款和汽油开销，反而掉进一个得不偿失的局面。

更糟糕的是，如果没有妥善进行财务规划，这项房屋计划的购屋者最终不仅将面对“两代人偿债”的困境，甚至可能陷入债务危机之中。

虽然政府提供105%的贷款和30年的摊还期，但是，对于那些没有财务规划概念，以及缺乏财务纪律的人而言，反而可能变成是一个财务陷阱。tvb now,tvbnow,bttvb+ h  `/ T$ {* C2 G, I" |0 t' y
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在无需支付头期、律师费、印花税等费用的情况下，缺乏理财观念的购屋者可能不懂得依照本身的承担能力，来选择适合自己的房屋，最终可能必须每日超时工作或兼职来应付贷款，或者把还不完的债留给自己的下一代去承担。最坏的情况，当财务状况入不敷出，无力偿还贷款时，可能因此失去这栋房子。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。1 B8 a0 g+ Q$ r. i: L! o; Z

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城市人育儿顾虑多

吉隆坡昂贵的房屋价格以及其他生活成本高企的问题，在更大层面上对城市地区的劳动力流动、生育水平，以及一些特定类型服务（看护幼童或老年人）的需求，造成深远的影响。这对城市父母与孩子之间，甚至城市孩子与郊区父母之间的关系，也带来一定程度的改变，尤其是对代际之间的转移（Intergenerational transfers），更起着一些根本性的转变。5.39.217.76! O, K7 W0 }) g% s  T
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在吉隆坡这样的大都市养育孩子，是一门经济学问。基于吉隆坡的生活压力大，繁忙的工作、沉重的日常生活负担，加上房屋价格昂贵，导致大多数都市年轻夫妇在生育孩子方面，总是需要再三考量。

很多时候，他们都是等到拥有自己的房子，以及财务能力稳定后，才会考虑生儿育女。迟婚、迟生育，加上沉重的生活成本压力，现代城市家庭的生育水平普遍处于下滑的趋势。城市人口的增长，很大程度上来自于人口迁移（从郊区迁移至城市、外国专业人士或廉价外劳的人口迁移），以及城市地区版图扩大所致。

此外，在夫妻两人同时需要工作下，看护孩子的工作只能交由提供这类专业服务的保姆代劳。然而，一旦孩子的外包看护成本上扬至难以负荷的水平，或者夫妻对外包服务（保姆）出现信心危机时，夫妻俩其中一人可能就必须放弃事业，退出劳动力市场，在家自己看顾孩子。
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代际之间的时间转移成了替代选择
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在这样的格局下，代际之间的时间转移（Intergenerational transfers of time），即由本身的父母亲拨出时间，扮演保姆代为看护孙子，已经成为城市人一个最有效的育儿政策。（注2）

传统上，父母与孩子的代际之间的转移，很大程度上都是在财富或现金方面的转移。在城市定居的年轻人，尤其是那些从郊区移居城市的年轻人，很多时候都是通过代际之间的财富转移（即提供父母亲金钱），作为没有时间陪伴父母亲的补偿。

然而，随着城市生活成本不断高涨，现代城市人开始出现一种趋势，即通过孩子对父母的代际之间的财富转移，换取父母对孩子的代际之间的时间转移。对吉隆坡的本土城市人来说，父母代为照顾孙子的情况，还算相当普遍的情况。! P3 {# h# K. C! \
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不过，这股代际之间的时间转移趋势，也开始延伸至那些居住在郊区的父母身上，尤其是那些丧偶的单亲父母。现在，有不少在城市定居的年轻夫妇，把独自居住在家乡的母亲或父亲接到城市居住，协助他们照顾孙子。; D$ S+ { g: d( D
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这不仅能够解决养育孩子方面的问题，同时还可以让原本必须放弃事业的妻子或丈夫，可以重新回到劳动力市场，从而累积更多的财富。tvb now,tvbnow,bttvb! B3 H3 N/ k$ g; L5 S; @+ u3 K
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原本因为工作繁忙或两地相隔而逐渐疏远的家庭关系，却因为昂贵的城市生活成本，而重新凝聚起来，甚至出现三代同堂的情况，可以说是都市化所产生的一种独特现象。
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注1：参考Richard W.Johnson and Julie Davanzo, Economic and Cultural Influence on the Decision to Leave Home in Peninsular Malaysia, Labor and population Program, Working Paper Series 97-03 5.39.217.76* e7 c2 i& C* y% ]9 m& U! P* V; J, q. v

注2：Manasi Bawdekar，Do Urban Children Give Time To Their Elderly Parents?

作者: lilitan008 時間: 2011-7-23 12:38 PM

图表1：城市人的财务承担能力

房屋价格(RM)	150,000	200,000	250,000	300,000	*480,000
105%贷款（RM）	157,500	210,000	262,500	315,000	**432,000
贷款利息配套（BLR-2.2%）	4.4%	4.4%	4.4%	4.4%	4.4%
偿还期（月）	360	360	360	360	360
分期付款（RM）	789	1,052	% i9 u1 W) a+ A3 p 1,314	1,577	( a2 Q# G3 g! R 2,163
每月净收入: j8 _! f9 H% o3 F	每月分期付款占每月净收入比重				# k' O. l6 D& \|4 ] M5.39.217.76
RM2,000; S' H8 \|4 l" F; y3 c) y	39%	53%	66%	79%	108%
RM3,000$ A3 y# r4 A) W: l$ W	26%	35%	44%	53%	72%
RM4,000! C P8 I7 z- S; J1 _	20%	26%	33%	39%	54%
RM5,000 & y5 o N1 c8 @5.39.217.76	16%	21%	26%	31%	43%
RM6,000 # b! \|- c" l/ `7 t5.39.217.76	13%	17%	22%	26%	36%

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*吉隆坡房产平均成交价
**不在一个马来西亚房屋计划的涵盖范围（无法享有105%贷款），以90%的标准贷款为计算基础

作者: lilitan008 時間: 2011-8-21 10:16 AM

时刻将人民利益放在心头5.39.217.76) u& E. B# w2 K( f: h4 {

内阁日前决定增设多一个应付生活成本的国家经济成效领域，以积极对抗生活费日益高涨的问题，这使到国家经济成效领域由原有的6个增到7个。
受全球粮食成本高涨的影响，国内的粮食和必需品价格普遍上涨，对人民的生活直接造成冲击，也在一定程度上影响人民对政府的信心和支持。虽然首相纳吉在宣布有关消息时，矢口否认是为了应付来届大选而设，不过到底有多少人相信首相的“否认”则不得而知。
不管是不是为应付大选而设，凡是对改善民生有帮助的措施，人民应该不会拒绝的。实际上，这一年多来，政府为了稳定物价，增加人民收入，减轻人民生活负担，已经尽了很大的努力，如严厉管制统制品价格、继续维持必需品补贴、在多个地点设立收费仅1令吉的一个大马诊所、特惠价格的饮食店及零售商店，还有农业部最近也说服养鸡业者调低农场价，使到市面上的肉鸡售价得以下降。与此同时，政府也正在积极寻求对策来提高食品和农产品的供应量，这包括鼓励人民将空地发展成农业地，寻找替代方案降低饲料成本，以及探讨自由化供应圈、扩大进口等。政府上述一条系列的措施，其目的就是要确保国内的粮食和必需品供应充足，将物价保持在一个稳定的水平，以期减轻人民的生活负担，可谓用心良苦。TVBNOW 含有熱門話題，最新最快電視，軟體，遊戲，電影，動漫及日常生活及興趣交流等資訊。3 M1 }" m8 J9 u8 M6 J0 [( o) d& O; c
另一方面，除了前面所提到的一些稳定物价、抑制通膨的必要措施外，政府应在公共开支方面力求做到严格把关、滴水不漏，防止任何贪污、挥霍和浪费的现象继续发生。这方面的工作做得好，不仅可以为国家和人民节省一大笔的金钱，还可以将更多的钱用来帮助人民和国家建设。tvb now,tvbnow,bttvb9 o7 h3 J0 t: x/ a
政府是否有尽最大的努力来抒解民困，人民完全可以从日常生活中感受出来，光靠动听的口号和承诺是没有用的。只有时时刻刻能将人民的利益和感受放在心上及议事日程上的政府，才是为人民做事的好政府，才能真正得到人民的衷心拥护。

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