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標題: 內房限購升級 政策風險劇化 信報社評 [打印本頁]

作者: felicity2010    時間: 2011-7-19 08:10 AM     標題: 內房限購升級 政策風險劇化 信報社評

內房限購升級 政策風險劇化  信報社評
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國務院上周要求房價升勢猛烈的二三線城市,須與一線城市同步執行限購規定,政策大有雷厲風行之勢,住房和城鄉建設部現正展開調查,對房價和房地產投資升幅急遽的中小城市列入限購城市新名單,力遏房價升勢。照形勢看,這一輪調控物業市場以限購「重藥」為手段,恐怕未見其利,反而牽動地方政府嚴重依賴房地收入的財政結構弱點,並激化對地方政府債務風險的憂慮,為下半年宏觀經濟穩定發展帶來干擾因素。
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繼北京、上海、廣州等一線城市採取限購措施后,如今再把限購范圍擴大至二三線城市,並未令人太感意外。原因很簡單,當一線城市的物業市場交易受到規管,購買力自然轉到周邊的二三線城市。在全國城鎮化高速推進的大趨勢下,居民對房屋和改善居住環境的需求不斷釋放,加上本地和外來的投資資金,房價升勢難遏,要限購管制生效,隻能把限購范圍不斷擴大,以消除各地在執行差異所造成不同的交易機會成本及回報,但這樣一來,勢必令當局疲於奔命,而且政策效果也成疑。
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! r+ T' r$ p. ]8 H6 Q$ ?0 p中央推出限購政策,是想擠掉市場上的投機性交易。但推動房價急升,除了投機資金外,更多是源於國內巨大流動性的後果,實質「負利率」令民間儲蓄源源不絕流入實物資產市場。從經濟角度看,限購其實是對資金的使用作出限制,以行政手段約束資金的使用效率,變相降低貨幣的價值,難免令政策產生一定的市場抗拒性,即使不論此舉對民間資金所造成的損害。很清楚,市場的抗拒性會帶來更多逃避規管的行為和交易,為日後正常的市場調整增加障礙。
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  P8 h' F# U: x7 B( ]4 o- ?1 q$ M" x' n4 ^公仔箱論壇看深一層,無論從中國整體經濟結構或地方稅收角度衡量,不斷擴大限購令的范圍,會進一步加深中國經濟的發展風險,激化地方債務這個潛伏的「炸彈」。據數據顯示,從一九九八年至二○○九年,中國房地產投資額增長了九倍,由三千六百一十億元(人民幣.下同),升至三點六二萬億元﹔房地產投資與GDP比率,由百分之四上升至百分之十一,亦即房地產投資增速是GDP增速的三倍,可見房地產已深深嵌入到經濟增長的結構之中。5.39.217.76" l" G1 y; {- I
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二○○八年美國金融危機後,中央鼓勵基建和房地產刺激經濟,地方政府乘勢舉債發展,日前國家審計署公布地方政府債務逾十萬億元之巨,把政策的后遺症暴露出來。在政府負有償還責任的債務余額中,地方政府承諾以土地出讓作償還來源的債務余額,便高逾二點五萬億元,可見房地產市場一旦萎縮,地方債務危機的市場憂慮難免急速蔓延。; e* s3 F1 X  N& U( T0 u; g
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再看地方土地的收入,二○○九年達到一點六萬億元﹔二○一○年更急升至二點七萬億元,即使扣除征地、拆遷、補償等成本,地方政府的淨收益仍然十分可觀。所以,中央遏抑地方城市房價上升,若不改革目前中央與地方的分權財政體系,令地方政府有一個制度化的房地產財政稅收收入,這種限購規管手段,除了產生市場抗拒性,更會在地方政府的層面受到抑制,甚至出現陽奉陰違的隱蔽性破壞現象﹔而地方農民在農村的資產,也得不到一個變現的合理和制度化渠道,並繼續令房地產市場扭曲發展。
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在限購升級之下,如今不僅內地房地產發展公司面對重重壓力,地方政府一方面財政收益受削﹔另一方面,中央推動建設保障房的政治任務,亦令地方需要投入資金,財政力量受到相當大考驗。
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可以說,中國經濟發展目前最大的風險來源,在於房地產市場在整體經濟和地方財政結構中所隱含的風險。一旦調控政策失當造成偏差,可能迅即觸發難以逆料的破壞性後果。




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